김준영

• 서울 상급지▲ 상승
• 서울 하급지▲ 상승
• 경기 전체▲ 상승
• 인천▲ 상승

“우리 수도권 시장은 여전히 전세 수요가 많다는 거는 매매 상승이 된다는 뜻이거든요.”

• 경기·인천은 공급 외에 방법이 없고 2026~2028년 수도권 공급이 역대 최저라 상승 압력이 큼
• 금리는 1년에 2~3%씩 올려야 수요가 꺾이는데 천천히 올려 효과가 없음
• 수도권은 전세 수요가 많아 매매 상승 여지가 있고, 한시적 갭투자 허용도 매수 수요를 늘려 매매를 자극

• 서울 상급지▲ 상승
• 수도권 전체▲ 상승

“공급은 그렇지 않아요. 공급이 들어올 때까지 안 멈춰요. 근데 이게 문제가 뭐냐면요. 29년까지 물량이 없지만은... 그렇지 않으면요. 수도권은 한 6년 7년 또 상승해요.”

• 공급 부족 누적으로 규제나 금리로는 상승을 막기 어려움
• 수도권 6~7년간 상승, 지방은 준신축 위주로 상승할 것

• 전국▲ 상승

“23년부터 지금은 서울 수도권뿐만 아니고요. 거의 모든 도시들이 앞으로 조금씩 조금씩 가고 있습니다. 전반적으로는 다 오르고 있습니다.”

• 서울·수도권뿐 아니라 지방 도시도 상승이 이어질 것으로 봄
• 신축과 입지 좋은 곳 중심으로 매매가가 오를 것으로 봄

• 서울 상급지▲ 상승
• 수도권 전체▲ 상승

“부족한 물량을 다 채우고 넘칠 정도로 우리가 한 32년까지 공급해야 되거든요. 그렇지 않으면요. 수도권은 한 6년 7년 또 상승해요.”

• 수도권 집값은 강남과 외곽, 신축과 구축을 순환하며 상승할 것으로 봄
• 누적 공급 부족을 32년까지 채워야 해 6~7년간 상승이 이어짐

• 수도권 전체▲ 상승

“지금은 서울수도권은 하락하기 극히 힘들죠. 하락할 수 있는 원인들이 하나도 없어요.”

• 서울·수도권은 하락하기 극히 힘들다고 봄
• 2029년까지 공급 부족과 전세난이 누적됨
• 규제 충격이 잦아들면 지방까지 상승할 것으로 봄

• 경기 남부▲ 상승
• 수도권 전체▲ 상승
• 전국▲ 상승

“실수요자들이 선택할 수 있는 전세 매물이 부족한 상태에서 공급이 없기 때문에 시장이 꺾이기는 거의 불가능하거든요.”

• 수도권·경기는 전세 매물 부족과 높은 전세가율로 꺾이기 어려움
• 공급이 없어 매수세가 이어질 것으로 봄
• 과거 상승기와 유사한 수급 환경으로 하락이 매우 힘들 것

💡 실수요자는 매수를 고려할 것

• 수도권 전체▲ 상승

“지금은 서울 수도권은 하락하기 극히 힘들죠. 하락할 수 있는 원인들이 하나도 없어요.”

• 역사적 공급 부족과 전세난이 매매가격을 자극함
• 서울 수도권은 하락하기 극히 힘들 것으로 봄

💡 내 집 마련을 위해 매수할 것을 권함

• 서울 전역▲ 상승
• 수도권 전체▲ 상승

“신규 공급이 없기 때문에 전세 압력이 계속 올라가면서 그게 외곽으로 퍼져 나가거든요. 근데 지금은 어떤 정책을 해도 지금은 제가 볼 때는 방법이 없어요. 일시적인 효과가 있어도 길게 보면 효과가 없다. 왜냐면 공급이 없기 때문에 그렇습니다.”

• 서울·수도권 집값 상승세가 이어질 것으로 봄
• 신규 공급 부족과 전세난으로 전세 수요가 매매로 밀려남
• 규제로 억눌린 수요가 나중에 터져 상승 폭을 키울 것으로 봄

• 서울 상급지▲ 상승
• 서울 전역▲ 상승
• 인천▲ 상승

“정책 해도 가격이 안 떨어지는 거예요. 한 2, 3년간은 제가 볼 때는 한번 방법이 없다 보겠습니다.”

• 전세난으로 강제 매수가 이어져 정책 효과는 제한적
• 강남은 자산 시장이라 공급과 무관하게 가격 유지
• 인천·지방은 시차를 두고 2~3년 내 상승 예상

💡 장기 거주할 수도권이면 지금 사는 게 낫고, 욕심 없이 짧게 보고 상승기에 파는 게 좋다

• 수도권 전체▲ 상승

“지금이 아마 역사상 공급이 가장 적고요. 그리고 올해보다 내년이 더 문제고요.”

• 역대 최저 수준의 공급과 전세 부족이 이어짐
• 정책을 써도 가격이 잘 떨어지지 않는 구조
• 가격은 끊임없이 오르기보다 쉬는 구간이 있음

• 서울 상급지▲ 상승
• 수도권 전체▲ 상승

“시장이 장기적으로 우리가 안정시키 굉장히 힘들다. 그래서 웬만하면 서울은 웬만하면 사시라.”

• 전세 품귀로 실수요 매수가 밀려 들어옴
• 정책을 써도 가격과 거래량이 유지되는 구조
• 서울은 새 수요가 계속 생겨 장기 안정이 어려움

💡 서울은 웬만하면 사고, 강남권은 위기가 올 때 무조건 사라

• 서울 전역▲ 상승
• 경기 전체▲ 상승
• 인천▲ 상승

“내년부터는 저는 강제 매수가 일어난다 보고 있고 전세가 없어 가지고요. 어쩔 수 없이 사야 된다는 거죠.”

• 내년 입주 물량 급감으로 전세 부족과 강제 매수 예상
• 울산·부산은 상승 진입, 인천·경기가 뒤따를 것으로 봄
• 2년 연속 공급이 없는 지역은 3년차에 상승한다고 봄

💡 전세 만기가 남아 있어도 시기가 맞으니 수도권 집을 서둘러 사는 것이 맞다

• 서울 하급지▲ 상승
• 경기 전체▲ 상승
• 인천▲ 상승

“내년부터 본격적으로 공급 줄거든요. 그러면 내년부터 본격적으로 전세가 매매로 움직인 시장이 되거든요.”

• 3년차 공급 공백으로 전세가 매매로 전환
• 인천·경기는 공급 영향이 커 먼저 오를 것
• 서울 외곽도 시차를 두고 뒤따를 것으로 봄

💡 전고점 대비 덜 오른 단지를 예산에 맞춰 고르는 편이 낫다

• 수도권 전체▲ 상승

“내년부터 강제 매수가 일어난다고 보고 있습니다. 전세가 없어서 어쩔 수 없이 사야 된다는 거죠.”

• 전세 물량이 줄어 어쩔 수 없이 매수하는 흐름
• 2022년 이후 전세 물량 감소가 누적됨
• 울산처럼 인천·경기도 뒤따를 가능성