너나위

• 서울 전역▲ 상승

“금리가 오른다고 무조건 집값이 떨어지는 것도 아니에요. 공급 상황이 2022년과 너무나 다르기 때문에.”

• 금리 상승은 매매가에 하방 압력이나 2022년과 달리 공급이 너무 부족함
• 서울 신규 입주가 2027~2029년 연 1만 호 수준이라 전월세도 계속 부족·상승

💡 금리만 보고 내집마련을 미루지 말고 매매·전세·월세 비용을 비교해 가능하면 내집마련할 것

• 서울 전역▲ 상승

“매매 상승률은 둔화될 수 있다고 생각해요. 그리고 매매가가 어쩌면 하락으로 돌아설 수도 있습니다.”

• 단기적으로 상승률 둔화, 매매가 하락 전환 가능성도 있음
• 전월세 공급 구조(갱신율 최대, 입주 물량 반토막)가 불변이라 잠재 매수 수요가 유지됨
• 2018~19년처럼 약 1년 조정 뒤 전월세 불안으로 다시 오를 수 있다고 봄

💡 4~10년 뒤를 보는 내집마련이면 지금 조정기가 매수하기 좋은 시기이니, 금리·대출 부담을 살피며 천천히 집을 알아볼 것

• 서울 전역▲ 상승

“오르는 거는 결국에는 다 올라가요. 근데 그 뒤에 있을 하락장에서 얼마나 버텨 주느냐가 되게 중요한 건데”

• 오르는 것은 결국 다 올라가지만 사람이 몰리고 빠지며 출렁이는 주기가 있음
• 나중에 분명히 하락장이 오므로 버티는 집을 골라야 함

💡 내 자금·소득·지출로 살 수 있는 집 중 가장 좋은 집을 사고, 하락장에도 당황하지 말 것

• 서울 전역▲ 상승

“내가 파주집 제값 받는 순간 내가 살려고 했던 서울집은 더 많이 올라가 있을 테니까.”

• 파주 등 외곽 제값을 기다리면 서울 집값은 더 오를 것
• 전월세 가격 상승세도 지속될 것으로 봄

💡 내집마련 타이밍을 미루지 말 것

• 서울 하급지▲ 상승
• 경기 남부▲ 상승

“아파트 매매를 고민하시는 분들은 전 미루지 않으셨으면 좋겠다는 거예요.”

• 실수요 기반으로 서울 외곽·경기 접근성 우수지 상승세가 이어질 것으로 봄
• 15억 이하 대출 규제가 강화되기 전이라는 시점 판단이 근거

💡 아파트 매매를 미루지 말고 검토할 것

• 서울 상급지▲ 상승

“매도 물량은 나오는 게 없는데 매수는 박이 터지는 거예요. 그러면 매매 거래가 일시적으로 감소할 순 있지만 항상 불안하겠죠. 거래는 많이 일어나지 않지만 거래를 찍었을 때 가격이 떨어지기는커녕 더 불안해지는”

• 13억~30억 원대 중고가 아파트는 가격이 떨어지기보다 상승 압력이 커질 것으로 봄
• 매도 물량은 적고 갈아타기와 임차인 매수 수요가 몰려 거래는 줄어도 불안함
• 향후 3년간 서울 입주 물량 급감이 시장 불안을 가중시킬 것으로 봄

• 경기 북부▲ 상승
• 수도권 전체▲ 상승

“정책이 나올 때마다 눌림목이 생겨요. 근데 그 눌림목의 주기가 점점 어떻게 되냐면 짧아지고 있지. 왜냐면 사람들이 결국엔 가더라.”

• 규제가 반복돼도 학습효과로 눌림목 주기만 짧아지고 상승 흐름은 이어질 것으로 봄
• 인접 비규제지역으로 풍선효과가 빠르게 번질 것으로 봄

• 서울 전역▲ 상승

“공급 부족이 누적됐고 서울의 지리적인 특성상 재개발 재건축 등의 정비사업 활성화가 진짜 절실한 상황에서 문제 해결에 필요한 의지 공급을 확대하겠다는 의지가 보이지 않으면 시장 상황에 큰 변화가 없을 거”

• 세제 강화만으로는 집값을 잡기 어렵다고 봄
• 공급 확대 의지가 없으면 시장 불안이 지속될 것으로 봄

💡 내 집 마련을 미루지 않는 편이 낫다

• 서울 중급지▲ 상승
• 경기 남부▲ 상승

“금리보다 공급이 지배적입니다. 공급이 부족하다 보니 수요와 공급의 불균형이 생기고, 우리 지역의 전세난이 해결되지 않는다면 집을 사는 게 낫겠다.”

• 신규 입주 물량이 26~28년 연 2만호 미만이라 전세난이 이어지고 매매 상승을 밀어 올릴 것으로 봄
• 6억~15억 중가 지역이 대출이 잘 나와 매매 전환이 집중되며, 서울 인접 경기 지역(수원·성남·안양·광명·용인·하남·동탄)도 같은 흐름

💡 전세난이 해결되지 않는 지역이라면 매수를 고려하고, 전세 만기 4개월 전부터 미리 준비할 것

• 서울 하급지▲ 상승
• 경기 남부▲ 상승

“시기적 판단은 좋은 때라고 생각하고 시간이 지나면 조금 늦어질 내가 늦어지는구나라는 생각이 드실 거예요.”

• 지역마다 시차를 두고 움직이는데 구로 등 서울 외곽은 아직 늦지 않았으며, 미루면 더 늦어질 것으로 봄
• 전월세도 없어 필수재 성격의 수요가 큼

💡 빌라 재개발 베팅보다 사업장 근처 평지 아파트를 매매할 것

• 서울 전역▲ 상승

“지금 시장에서는 하락하려면 거래량이 늘면 안 되는 겁니다. 그러면 하락하기가 어려운 겁니다.”

• 거래량이 늘고 있어 하락보다 상승 시나리오에 가깝다고 봄
• 전세 매물 40% 감소, 입주 물량 부족으로 매매 전환 압박이 커진다고 봄
• 5월 9일 이후 다주택자 급매가 사라지면 거래가 잠시 줄었다가 급등 가능성이 높다고 봄

💡 매물은 늘고 거래는 줄어든 지역에서 다주택자 급매를 찾아 5월 9일 전에 매수

• 서울 전역▲ 상승

“2018년 4월 1일 날 다주택자 양도세 중과가 개시가 되고 시장의 매물이 급격하게 감소했습니다. 그때 폭등장 트리거가 급격하게 줄어든 매물 때문에 왔거든요.”

• 중과 재개 시 매물이 줄어 시장 불안 요소가 될 가능성이 있다고 봄
• 토허제로 이미 서울 매물이 9만 건에서 6만 건으로 줄었고 신규 입주도 2026~2028년 급감해 공급이 부족함
• 대출·자금출처 규제 강화 자체의 시장 영향은 미미할 것으로 봄

💡 무리하지 말고 감당 가능한 범위에서 리스크를 계량화해 내집마련을 실행하고, 규제기에는 대출을 일찍 받는 게 유리함

• 서울 하급지▲ 상승
• 경기 북부▲ 상승

“그 아파트도 오르긴 할 거 같아요. 근데 그 오르는 폭이 굉장히 적을 거예요.”

• 이번 사이클이 아직 끝나지 않았고 끝나면 입지 격차가 더 벌어질 것으로 봄
• 일산·파주는 오르더라도 서울 쪽보다 오름폭이 작을 것으로 봄

💡 재정적으로는 갈아타는 게 맞지만 금리 상승과 소득 감소 시나리오를 감안할 것

• 서울 하급지▲ 상승
• 서울 전역▲ 상승

“금융 위기와 같은 거대한 대외적 쇼크가 없다면 그동안 저평가됐거나 소외됐던 지역이 본격적으로 상승 궤도에 오를 수 있는 환경이 조성될 것이다.”

• 금융위기급 충격이 없다면 그동안 저평가·소외된 지역이 본격 상승할 것으로 봄
• 서울 분양 공급이 막혀 전세·월세가 함께 오르는 상황으로 봄
• 양극화는 여전해 가치 없는 지역·물건은 끝까지 못 오를 것

💡 내집마련을 포기하지 말고, 하급지라도 사람들이 선호하는 아파트 위주로 접근하라.

• 서울 상급지▲ 상승

“앞으로 한 2, 3년은 진짜 좋은 기회가 될 수 있다고 생각해. 제테크에 있어서.”

• 앞으로 2~3년(내집마련 좋은 시기)은 좋은 기회가 될 것
• 떨어진 가격 자체가 가장 큰 호재이며 계단식으로 상승할 것으로 봄

💡 입주물량·금리 같은 변수보다 가격 적정성을 보고, 싸게 사서 잘 기다렸다가 파는 것이 중요함

• 수도권 전체▲ 상승

“서울 아파트는 일부를 제외하고는 좀처럼 싸지지 않는다.”

• 서울·수도권 아파트는 일부 제외하고 싸지지 않음
• 분양 가능한 아파트 공급은 연 15.5만호로 평균 이하
• 지방은 일부 제외하고 좀처럼 비싸지지 않음

💡 예산 파악, 최적 단지 선정, 거래 방법의 3단계로 계획을 세워 내집마련을 실행

• 전국▲ 상승

“원화 가치가 떨어집니다. 그럼 국내에서는 무슨 일이 생기느냐? 바로 자산 가격이 올라갑니다.”

• 원화 가치 하락으로 아파트 등 자산 가격이 오름
• 통화량 증가 속도가 더 빨라질 것으로 봄
• 버블과 붕괴 사이클이 짧아지고 변동성이 커짐

💡 총자산의 20~30%는 현금으로 두고, 아는 자산에 투자하며 적정 대출을 활용하고 내집마련은 필수로 할 것