박원갑

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 상급지▲ 상승
• 수도권 전체▲ 상승

“강남은 지금 매물이 나오죠. 근데 비강남은 오히려 신고가를 이렇게 갱신해 버리는 극단적인 시장 분절화 현상이 나타나고 있는데 이런 강남의 상대적 위축은 제 생각에 적어도 내년 말까지 정도는 이어질 거다.”

• 강남권 초고가 주택은 세제 개편으로 내년 말까지 상대적으로 위축될 것으로 봄
• 비강남권과 수도권 중가 주택은 단기적으로 갭메우기 상승세를 이어갈 것으로 봄
• 기준금리가 3.5%를 넘어서면 시장 전반이 위축될 수 있다고 봄

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 하급지▲ 상승

“당분간은 비강남 쪽에서 올라가면서 가격을 메울 겁니다. 근데 유리벽이 있잖아요. 유리 천장이 있죠. 그 넘어가지는 못해요. 왜냐면은 입지적 프리미엄이 근본적으로 다르기 때문에 그래요.”

• 강남권은 대출·세금 부담으로 위축과 조정을 겪을 것으로 봄
• 비강남 부도심은 30대 실수요 유입으로 단기 갭메우기 상승을 보일 것으로 봄
• 입지 프리미엄 차이로 강남 수준까지 넘기는 어렵다고 봄

💡 비강남 추격 매수는 경계할 것, 기준금리 3.5% 넘으면 고금리 충격 대비

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 상급지▲ 상승

“강남은 지금 급매물이 꽤 나오죠. 근데 비강남은 오히려 신고가를 이렇게 갱신해 버리는 극단적인 시장 분절화 현상이 나타나고 있는데 이런 강남의 상대적 위축은 제 생각에 적어도 내년 말까지 정도는 이어질 거다.”

• 강남은 내년 말까지 상대적 위축이 이어질 것으로 봄
• 비강남 중저가·미들코어 주택은 신고가를 경신할 것으로 봄

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 상급지▲ 상승
• 수도권 전체— 보합

“전반적 흐름으로 보면은 제가 수도권 기준으로 보면은 저는 상고하중 정도로 봅니다.”

• 하반기 수도권은 금리 인상과 세제 개편 여파로 상고하중 흐름을 보일 것으로 봄
• 보유세 부담으로 강남권 고가주택은 위축되고, 중저가 비강남 지역은 실수요 중심으로 상대적 강세를 보일 것으로 봄

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 하급지— 보합
• 경기 남부— 보합

“그래서 지금 하반기에는 저는 강남은 좀 위축이 될 거라고 봐요. 그래서 강남 불패 없습니다.”

• 하반기 강남 등 고가 주택은 위축될 것으로 봄
• 보유세와 장기보유특별공제 개편 우려가 근거라고 봄
• 30·40대가 찾는 중저가 지역은 소폭 움직이나 크게 오르기는 어렵다고 봄

• 서울 상급지— 보합
• 인천▲ 상승
• 수도권 전체— 보합

“하반기 전망을 저는 어 상고 하중 정도로 봅니다. 하반기에는 좀 악재가 좀 있다고 보는 거예요. 아무리 공급이 부족하더라도... 금리라는 복병이 우리 앞으로 타고 오기 때문에 상반기 때 가졌던 생각보다는 조금 보수적으로 생각을 하시는게”

• 하반기 부동산은 7월 세법 개정과 금리 인상 악재로 상고하중 흐름을 보일 것으로 봄
• 급등한 강남·한강벨트는 단기 약세나 횡보, 낙폭 컸던 인천과 경기 북부는 가격 메리트가 있음

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 하급지▲ 상승
• 경기 남부▲ 상승
• 수도권 전체▲ 상승

“전체적으로 수도권으로 본다면은 지금 회복 과정이라고 보면 돼요. 어 그래서 침체된 지역도 아마 조금 나아질 것 같긴 하다.”

• 수도권은 전반적으로 회복 과정이며 침체 지역도 다소 나아질 것으로 봄
• 30대 실수요가 유입되는 서울 부도심과 경기 남부 위주로 갭메우기가 집중되는 분절화 장세가 이어질 것으로 봄
• 강남 중심부는 올해와 내년 코어 디스카운트, 즉 중심부 약세를 겪을 것으로 봄

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 중급지▲ 상승
• 서울 하급지▲ 상승
• 경기 남부▲ 상승
• 경기 북부▲ 상승

“전반적으로 오름세는 좀 더 갈 수밖에 없을 것 같다. 다만 강남은 약세 지속, 비강남은 조금 더 강보합세 지속이 정도로 보면 될 것 같다”

• 강남은 약세 지속, 비강남은 강보합세 지속으로 시장이 분절될 것
• 경로의존성·관성 때문에 5월 10일 이후에도 흐름이 크게 안 바뀔 것
• 고령 캐시플로 세대는 처분, 40대 MG 세대는 중가 주택을 사며 강남·비강남이 갈림

💡 시세보다 매물 경쟁력을 보고 싸게 사는 것이 가장 중요함

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 상급지▲ 상승

“강남은 좀 약세 지속 비강남은 조금 더 강부합세 지속”

• 강남은 서사가 가격을 앞선 거품으로 약세 지속 전망
• 강남 전세가율이 37~38%로 낮아 과대 포장 우려
• 비강남은 강보합세 지속으로 강남과 흐름이 다름

• 서울 하급지▼ 하락
• 서울 전역▲ 상승
• 경기 남부▼ 하락
• 경기 북부▼ 하락

“규제 지역이 오르고 오히려 외곽지 떨어져요. 노도강이라든지 김포나 파주 같은 데가 오히려 떨어지는 거죠.”

• 노도강, 김포, 파주 등 외곽 지역은 오히려 떨어지고 있다고 봄
• 규제 지역 상급지와 외곽의 가격 격차가 벌어진다고 봄
• 규제로 매물이 동결돼 공급이 줄어드는 효과가 나타난다고 봄

• 서울 중급지▲ 상승
• 서울 하급지▼ 하락
• 서울 전역▲ 상승
• 경기 남부▼ 하락
• 경기 북부▼ 하락

“오히려 규제 지역이 오르고 오히려 외곽 지역은 떨어져요.”

• 토허제 후 규제지역은 오르고 노도강·김포·파주는 하락
• 수요가 줄어도 공급이 더 줄면 가격은 오를 수 있다고 봄
• 강동 등 블루칩·옐로우칩 지역은 가격이 더 오를 것으로 봄

• 서울 전역— 보합
• 경기 남부▲ 상승
• 경기 북부▼ 하락

“경기도에서 가장 많이 오른 곳이 분당이에요. 분당이 3.8%고 그다음에 뭐 광명 2.3, 하남 2.1 뭐 과천 2% 그래요.”

• 분당·광명·하남·과천 등 핵심지는 상승
• 고양·파주 등 외곽은 하락세가 이어짐
• 규제 후 외곽으로의 풍선효과는 나타나지 않음