박은정

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 하급지▼ 하락

“굉장히 일시적인 현상에 불과하다. 지금 꼬리가 움직일 수 있는 이유 자체가 여기만 대출이 되는 거예요.”

• 30년 국채 5.5%, 금리 하락 기대 없는 고금리 장기화
• 강남권 매물 늘고 거래 끊겨 임계점 도달
• 외곽 상승은 9억 이하 대출 덕의 일시적 현상

💡 하락과 금리 상승을 끝까지 감당할 수 있을 때만 매수 판단을 하라

• 서울 상급지▼ 하락

“이 가격 수준이 과연 유지될 수 있느냐의 관점에서 보면 사실은 어려운 문제라는 거죠.”

• 고가 신축 분양가는 대출 막혀 유지 어려움
• 집값이 조정돼야 재건축 사업성이 회복됨

• 서울 상급지▼ 하락

“그런 비정상적인 것만 교정을 해도 시장이 이미 너무 과열돼 있기 때문에 자연스럽게 조정이 따라올 거라고 저는 생각을 합니다.”

• 과열 시장이라 자연스러운 조정이 따라올 것
• 강남은 20% 하락해도 받쳐줄 수요가 약함
• 수요·공급 원리상 지금보다 더 떨어져야 정상

• 서울 상급지▼ 하락

“공급은 나오는데 수요가 위축되면 당연히 이제 가격이 그런 부분에 있어서 이제 조정을 가져올 수 있다. 이렇게 생각을 합니다.”

• 고가 보유자 중심으로 매물이 늘어남
• 보유 부담 커져 수요 위축
• 공급 늘고 수요 위축되면 가격 조정 가능

• 서울 상급지▼ 하락

“사실 제가 볼 땐 지금 너무 과도한 버블이거든요. 과도한 버블인 게 사실은 지금 대출이 막힌 걸로 보면 알 수 있거든요.”

• 지난 10년 집값 상승은 대출로 만든 과도한 버블
• 대출 한도가 꽉 차 이 가격 유지가 어려움
• 소득으로는 따라잡을 수 없는 가격 수준

• 전국▼ 하락

“그들이 이제 매물로 내놔야 되는 거죠. 오히려 매물이 나오겠죠. 사는 사람은 늘어나지 못하는 거죠.”

• 빚 부담 큰 사람들의 매물이 늘어날 전망
• 신규 매수 참여자는 줄어 시장 위축
• 금리 4%에서 8%면 6억 대출 월 이자 200만에서 400만

• 전국▼ 하락

“결국에는 매물이 출회되고 가격이 조정되는 상황이 올 수밖에 없다. 저는 이렇게 생각을 합니다. 몇 % 빠져야 되냐 뭐 이런 얘기를 했을 때 저는 최소 50% 이상 70% 이상 빠져야 된다고 생각을 합니다.”

• 대출 규제와 금리 부담으로 버티기 어려운 매물 출회
• 집값 최소 50~70% 이상 대폭 조정될 것으로 전망

• 서울 전역▼ 하락
• 경기 전체▼ 하락

“너무 비싼 아파트가 팔리지를 못하는 시장이다. 왜냐면 사 줄 돈이 없거든요.”

• 서울 아파트 평균 거래가 15억에서 11억대로 하락
• 금리 상승·대출 축소로 거래 감소, 사줄 돈이 없음
• 보유세·금리 부담에 매물이 다시 늘어날 것

• 서울 상급지▼ 하락
• 경기 남부▼ 하락

“그 가격이 조정되는 과정을 통해서 이제 가격이 내려가는 건데 몇 % 빠져야 되냐 뭐 이런 얘기를 했을 때 저는 최소 50% 이상 70% 이상 빠져야 된다고 생각을 합니다.”

• 집값 최소 50%에서 70% 이상 하락 조정될 것으로 봄
• 사용 가치 대비 거품, 금리 인상과 가계부채로 매물 출회

• 서울 전역▼ 하락

“압박이 있는 경우에는 결국에는 다시 매물로 출회할 수밖에 없고 이 잠긴 현상을 끝까지 유지하기는 어렵다라는 판단입니다. 결국에는 매물이 출회되고 가격이 조정되는 상황이 올 수밖에 없다.”

• 금리 상승과 대출 규제로 매물 잠김을 버티기 어렵다고 봄
• 결국 매물이 출회되고 가격이 조정될 것으로 봄

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 하급지▼ 하락

“그때와 거의 비슷한 또는 그거보다 더 큰 충격이 있지 않을까 이렇게 생각을 합니다.”

• 15억 초과 한강벨트는 호가를 낮춰도 거래가 안 되어 하락 가능성이 크다고 봄
• 15억 이하 시장도 수요 기반이 약해 거래량 감소와 하락이 예상된다고 봄
• 지방은 이미 가격 하락을 겪고 있어 신중해야 한다고 봄

💡 지금은 집을 살 시기가 아니며 보유 유동성을 확보하고 지키는 전략이 필요하다.

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 중급지▼ 하락
• 서울 하급지▼ 하락

“사실은 붕괴가 아니라 원래 가격으로 내려오는 거예요. 그러니까 정상화가 되는 거예요.”

• 강남은 고가 매수 수요가 줄어 가격이 내려간다고 봄
• 대출 규제로 마용성 갭투자 수요가 꺾였다고 짚음
• 노도강 등 외곽 상승은 일시적 현상이라고 봄

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 전역▼ 하락

“고가주택 시장은 멈췄어요.”

• 25억 이상 고가 시장은 수억 낮춰도 거래 안 됨
• 대출 제약으로 참여할 수 있는 수요가 적음
• 거래량은 계속 줄어드는 흐름

💡 지금은 신중하게 두고, 전반적 10% 이상 하락이 나오면 재검토

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 중급지▼ 하락
• 서울 하급지▼ 하락

“이렇게 시장이 됐을 때는 그때와 거의 비슷한 또는 그거보다 더 큰 충격이 있지 않을까 이렇게 생각을 합니다.”

• 대출 규제·매물 증가로 2022년 수준 이상 하락 가능
• 15억 초과 강남·한강벨트는 호가를 낮춰도 거래 안 됨
• 15억 이하도 수요가 취약해 거래량 감소 예상

• 서울 상급지▼ 하락
• 경기 남부▼ 하락

“아직까지는 어떤 시장의 조정이 필요한 구간에 있다라고 판단을 하기 때문에”

• 아직 시장 조정이 필요한 구간이라 10년 뒤 큰 이익을 줄 지역은 없다고 봄
• 강남 3구 중심 매물과 보유세 인상 부담으로 추가 하락 가능성이 있다고 봄
• 용인 수지는 가격 부담이 커 지금은 매수하지 않겠다고 봄

💡 준비가 덜 됐다면 4, 5억 대출로 집을 사기보다 자금을 더 모으라

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 전역▼ 하락
• 경기 남부▼ 하락

“이미 내놓으신 분들은 사실은 일정 부분에 가격 조정을 고려하고 내놓으신 분들이고”

• 양도세 중과 종료로 강남 3구 중심 매물 증가, 가격 조정 전망
• 대출 금리 상승과 경매 증가로 신용 리스크 확대 우려
• 수지 등 최근 오른 지역은 매수를 보류할 만하다고 봄

💡 무리한 대출로 서둘러 집을 사기보다 자금을 더 모으고, 2~30대가 꼭 집을 빨리 살 필요는 없다.

• 전국▼ 하락

“사실 너무 많이는 50% 정도를 기본적으로 보는데 이게 30%만 해도 엄청난 하락이거든요.”

• 하락 폭은 기본적으로 50% 이상으로 봄
• 2015년 가격을 지키려면 60% 이상 떨어져야 한다고 봄
• 대다수 보유자는 급등 이전 진입자라 경제 위기는 아니라고 봄

• 서울 상급지▼ 하락

“결국에는 부채가 축소될 수밖에 없고 부채가 축소되면 그만큼 어떤 집값이 하향될 수 있는 구조로 넘어가는 거죠.”

• 부채 늘려 올린 집값, 대출 한계로 하향 안정될 것
• 풍선효과 지역도 반토막 가격서 상승 어려움
• 인구 감소·공급 누적으로 수요 약화

💡 섣불리 움직이지 말고 저점 기회를 기다리며 현금 유동성을 확보하고 부채를 줄일 것