서동기

• 서울 상급지▼ 하락
• 수도권 전체▼ 하락
• 전국▼ 하락

“금리를 올리면 집값이 하락하는 건 분명히 맞아요. 금리와 집값은 필수적인 관계예요.”

• 금리와 집값은 필수적 관계로 금리 인상 시 하락
• 생산가능인구 급감으로 10년 뒤 수도권도 하락 가능성 높음
• 재산세를 올리면 아파트값이 떨어지고 강남 3구에서 확인됨

💡 대출 상환액이 소득의 30%를 넘으면 집을 팔고, 10~15년 뒤 가치도 따져 고를 것

• 서울 상급지▼ 하락

“초고층 아파트에 살기 가장 좋은 시점까지는 한 25년 정도면 정점이라고 저는 봐요.”

• 초고층은 관리비 부담으로 장기 슬럼화 우려
• 강남 고가는 감당 가능 가구가 적어 공급 과잉
• 보유세 인상·금리 상승으로 수요 더 줄 것

💡 초고층 아파트를 자녀에게 물려주면 짐이 될 수 있어 신중해야 함

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 하급지▼ 하락
• 수도권 전체▼ 하락

“금리 상승은 기본적으로 집값의 하락을 의미하는 거예요. 상급지가 떨어지면 거기에 비례해서 하급지도 떨어지게 돼 있어요.”

• 초고가가 하락하면 중저가도 시간이 지나 같이 떨어지며, 하급지의 키맞추기 상승은 일시적
• 금리 인상기에는 집값이 상급지·중급지·하급지까지 전방위로 하락
• 단, 보유세만 올리고 양도세·취득세를 그대로 두면 부작용이 생기고 정책이 흐지부지되면 다시 폭등할 수 있음

💡 금리 인상기에는 집 사는 것을 자제하고, 시드가 1~2억이면 빌라 매수는 괜찮지만 가격이 오르면 기다리는 것도 방법

• 전국▼ 하락

“금리 인상기에는 집값은 상급지뿐만 아니라 중급지 하급지까지 전방위적으로 떨어질 수밖에 없어요. 금리 상승은 기본적으로 집값의 하락을 의미하는 거예요.”

• 금리 인상기에는 상·중·하급지 모두 하락한다고 봄

💡 무리한 매수는 자제하는 편이 낫다

• 서울 전역▼ 하락

“서울에서 30억짜리 집은 15억이 돼야 정상이다. 소득 대비하면 우리나라 집값은 최소한 서울 같은 경우는 두 배 이상 부풀려져 있다.”

• 서울 집값은 소득 대비 두 배 이상 부풀려져 있어 거품이 꺼지면 장기 하락기가 올 것으로 봄
• 30억 아파트는 15억 수준이 정상이라고 봄

• 서울 전역▼ 하락

“한번 내려가기 시작하면 좀처럼 회복이 어려운 장기 하락 국면이 올 수도 있다”

• 부동산 심리는 한번 꺾이면 회복이 어려움
• 고금리 지속으로 추가 매수 여력 부족
• 장기 하락 국면 가능성

• 서울 전역▼ 하락

“보유세 개편 카드를 쓰면은 집값이 상당 떨어지기 때문에 하락할 걸로 봐요”

• 보유세 실효세율을 높이면 집값 하락 폭이 큼
• 공시가격 60% 기준 때문에 현재 보유세는 낮음
• 보유세 개편 시 양도세 감면을 함께 검토

• 서울 전역▼ 하락
• 전국▼ 하락

“그러니까 최소 10년 이상의 장기 하락이 나타날 수밖에 없다. 사이클상.”

• 수요 과잉과 투기 수요가 빠지면 장기 하락 불가피
• 2022년 정부 부양으로 하락 사이클이 깨져 있음
• 최소 10년 가까운 장기 하락 사이클 가능성

💡 대출은 비율보다 현금흐름으로 갚을 수 있는 범위에서만 받고, 하락장에서 무리한 영끌 투자는 하지 마라

• 서울 상급지▼ 하락
• 전국▼ 하락

“집값 하락도 조금 떨어지는게 아니라 보유세 개편 카드를 쓰면은 집값이 상당 폭 떨어지기 때문에 하락할 걸로 봐요.”

• 10년 주기 사이클이 깨져 하락기가 길어질 가능성
• 보유세를 높이면 강남 등 고가 집값이 큰 폭으로 하락
• 성장률 둔화로 디플레이션과 장기 침체 위험

💡 시드머니를 먼저 만들고 감당할 수 있는 집만 사며, 무리한 대출은 하지 말라

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 하급지▼ 하락
• 전국▼ 하락

“앞으로 아마 저는 보편적인 대세 하락이 아닌가 이렇게 보고입니다.”

• 강남 청담 르엘 54억에서 41억 거래는 거품이 빠진 신호
• 강남 등 상급지는 보편적인 대세 하락으로 보는 시각
• 노도강 등 외곽 반등은 수요 부족으로 금방 멈출 것

💡 감당할 수 있는 집 한 채는 사되 불로소득을 노린 무리한 대출 투자는 하지 말라

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 하급지▼ 하락
• 전국▼ 하락

“하락 사이클로 본격적으로 접어들었다 이렇게 보고 있습니다.”

• 강남 3구·용산 고가 아파트는 대세 하락 국면
• 외곽은 중심부 하락 뒤 함께 떨어질 것으로 봄
• 실물 성장 둔화로 집값 장기 침체 가능성이 큼

• 전국▼ 하락

“우리나라 전체로 볼 때는 부동산은 상당히 위기 상태고 그 하락세가 시작됐어요.”

• 전국 부동산은 하락세가 시작된 위기 상태로 봄
• 강남 일부 급등은 전체 시장 흐름이 아니라고 봄
• 스태그플레이션 진입으로 회복이 어렵다고 봄

• 서울 상급지▼ 하락
• 수도권 전체▼ 하락

“저는 하락할 걸로 보는데”

• 지방선거 후 보유세 개편 가능성이 큼
• 보유세 개편 방향만 발표해도 가격 하락 예상
• 경기 침체는 필연적으로 올 것으로 봄

💡 지금은 집 살 시점이 아니고, 감당 능력 안에서만 사야 하며 대출을 끝까지 끌어 쓰는 것은 피해야 함

• 전국▼ 하락

“내년 2026년도는 집값이 상당 부분 하락할 걸로 보고 있습니다. 그 하락의 주요 원인은 보유세를 좀 현실화하고 실효 세율를 높이는 것”

• 보유세 실효세율 상향 방향 발표만으로도 하락 요인
• 추가 공급 대책은 기대감만 키우고 효과가 적을 것으로 봄
• 전세 대출 규제와 실거주 의무는 집값 안정에 필요하다고 봄