송희구

• 수도권 전체▲ 상승

“하락장이 와도 지금보다 과연 쌀까. 너무 기다리면은 분명히 나는 저점을 잡았는데 과거보다는 더 비쌀 가능성이 커요.”

• 하락장이 오더라도 지금보다 싸지 않을 가능성이 큼
• 물류비·자재비·인건비가 건설비에 반영돼 분양가와 집값이 시간이 갈수록 오름
• 10억 이하 아파트도 2023년보다 올랐고 물가 상승만큼은 따라간다고 봄

💡 하락장을 기다리지 말고 무리하지 않는 선에서 내집 마련을 먼저 하고, 최근 실거래가 대비 3% 이내 호가에 사야 함

• 서울 하급지▲ 상승
• 수도권 전체▲ 상승

“아직은 거품이라고 보기는 살짝 어려운 거 같아요. 평상시에 꼼짝 안 하던 것들이 아직도 꿈쩍 안 하고 있어요.”

• 서울 10억 이하 중저가 아파트는 조만간 10억을 넘을 것으로 봄
• 평소 안 오르던 경기 외곽 구축이 움직이면 끝물인데 아직은 꿈쩍 안 해 거품이라 보기 어려움
• 지방 인구가 수도권으로 몰려 수도권 쏠림과 똘똘한 한 채 흐름이 이어질 것으로 봄

💡 실수요자는 전월세가 오르는 만큼 내집 마련을 검토하되 나중에 잘 팔릴 교통 요충지 아파트를 고를 것

• 서울 상급지▲ 상승

“재건축되면 상당히 비싸질 거예요. 그래서 이 기회라고 합니다. 당연히 기회입니다.”

• 은마는 주변 대규모 재건축과 학군·역세권 입지로 재건축 후 크게 비싸질 것
• 신축과의 가격 격차가 13억·22억에서 10억대로 좁혀져 매수 기회
• 학군지 내에서도 양극화로 좋은 곳은 더 좋아짐

💡 대출 여력이 되면 은마 매수를 진지하게 검토하되, 재개발 기대를 앞세운 빌라 업자 매물은 정비 절차 단계를 확인할 것

• 경기 남부▲ 상승

“11구역 힐스테이트와 12구역 자이 그리고 철산주공 12 13단지까지 재건축이 되면 광명의 상방은 어디가 될지 더 기대가 됩니다.”

• 철산·광명 재건축이 진행되면 광명의 상방이 더 기대된다고 봄
• 서울 인접 경기도는 상품성이 떨어지는 서울보다 낫다고 봄
• 집값은 개인이 아니라 전월세 매물을 줄이는 토지거래허가구역 같은 정책이 자극한다고 봄

• 수도권 전체▲ 상승

“수도권과 광역시 핵심지처럼 공급이 제한되고 수요가 꾸준한 곳이라면 세금 때문에 급하게 매도하는 것이 오히려 더 큰 손실이 될 수 있습니다.”

• 수도권·광역시 핵심지는 장기적으로 가치가 오를 것으로 봄
• 공급은 제한되고 수요는 꾸준한 것이 근거

💡 세금 부담 때문에 급하게 매도하지 말 것

• 수도권 전체▲ 상승

“서울 수도권 핵심지에 새 아파트가 희소해질수록 기존 주택 가격은 계속 상승할 수밖에 없어요. 공급을 늘리지 않는다면 대출 규제도 세금도 각종 금융 정책도 결국 가격을 일시적으로 흔드는 정도에 그칠 가능성이 큽니다.”

• 수요 대비 공급 부족과 신축 아파트 희소성이 상승 요인
• 규제가 있어도 서울·수도권 핵심지 가격은 장기 상승할 것

• 전국▲ 상승

“어쨌든 이렇게 기한을 주면 지난번 5월 9일 전까지는 급매가 나왔지만 그 이후로는 다시 오르고 매물은 더 사라졌습니다. 팔아서 더 좋은 자산으로 이동할 계획이 없다면 굳이 서둘러 매도할 필요는 없습니다.”

• 세금·대출 규제 유예 기간에는 가격이 흔들릴 수 있으나 다시 상승할 것으로 봄
• 양도세 부담으로 매물 잠김이 나타난다는 근거

💡 핵심지는 보유하고, 더 좋은 자산으로 옮길 계획이 없으면 서둘러 매도하지 말 것

• 서울 상급지▲ 상승

“아스턴 55라고 분양 시작가가 200억입니다. 이게 들어오면 잠원동과 그 주변의 무게감이 달라지고 시세에도 영향을 미칠 겁니다.”

• 아스턴 55 분양 시작가 200억이 주변 시세에 영향
• 잠원·반포·압구정 한강변 시세 더 상승하며 입지 굳힐 것

• 서울 전역▲ 상승
• 경기 전체▲ 상승

“앞으로는 모든 지역이 다 함께 오르는 시대가 아니라 좋은 지역만 강하게 오르는 시대가 될 가능성이 높죠.”

• 서울·경기 등 핵심 입지 위주로 강하게 오를 것으로 봄
• 유동성과 양극화 영향이 근거라고 봄

• 경기 전체▲ 상승

“수요가 몰리면 가격은 상승합니다. 그렇기 때문에 특정 지역을 눌러 버리면 다른 지역이 상승하는 풍선 효과가 발생하고요.”

• 핵심 지역 토지거래허가구역 규제로 자금이 동탄, 다산, 구리 등으로 이동해 풍선효과로 상승할 것으로 봄
• 특정 지역을 누르면 다른 지역이 오르는 풍선효과가 발생함

• 경기 남부▲ 상승

“제가 지금 동탄을 말하는 이유는 이제 동탄이 오를 때가 되었기 때문입니다. 시장 다음 돈이 흘러 들어갈 길목은 동탄이에요.”

• 반포에서 시작된 상승 흐름이 잠실, 위례·분당, 광교를 거쳐 동탄으로 옮겨갈 차례라고 봄
• 동탄은 이제 오를 때가 되었다고 봄

• 서울 상급지▲ 상승

“비강남권인 흑석동 신축이 30억 원 고지를 선점함에 따라 이들 전통 강남권 대단지들의 가격 가치 역시 상향 압박을 받게 되는 구조가 형성되게 되었어요.”

• 비강남 핵심 신축이 높은 가격에 완판되며 강남권 대단지 가격을 끌어올릴 것으로 봄
• 공사비 상승으로 분양가도 계속 올라 주요 신축 자산의 강세가 이어질 것으로 봄

• 서울 전역▲ 상승
• 수도권 전체▲ 상승

“그렇죠. 아무래도 뭐 유동성에 의해서 화폐 가치 하락에 의해서 점진적으로 올라갈 수밖에 없죠.”

• 전월세난과 유동성, 화폐 가치 하락으로 점진적 상승
• 상승장 중반이라 외곽까지 상승세가 아직 퍼지지 않음

💡 매수를 미루지 않는 것이 좋음

• 수도권 전체▲ 상승

“15억 이하 시장이 훨씬 더 뜨거운 거 같아요. 그래서 여기 시장이 더 가파르게 오르다 보면은 위에 급지 위에 급지들이 더 밀려 올라나가는 그런 현상이 벌어질 수 있다고 봅니다.”

• 15억 이하 시장이 상급지를 밀어올리며 상승 흐름이 지속될 것으로 봄
• 외곽지는 아직 끝까지 오르지 않은 상승세의 중반 단계라고 봄

• 수도권 전체▲ 상승

“매매 물량이 줄면은 가격은 내려가지 않고 전세 공급까지 감하면서 매매 시장에 매물은 더 줄어들게 되죠.”

• 규제·세금으로 못 팔고 못 사 매물이 줄면 가격은 내려가지 않음
• 수도권은 한번 상승장이 오면 1년에 억 단위로 올라 거주비 상승 공포가 수요를 부름

• 수도권 전체▲ 상승

“전세 부족 현상은 생각보다 빠르게 매매 가격 상승으로 이어지게 됩니다.”

• 갭투자 감소로 전세 매물이 줄고, 전세 구하기 어려운 세입자가 매매로 돌아서 매매가가 오를 것으로 봄
• 광역시 핵심·거점 도시가 빠르게 오르는 중이나 소도시·외곽까지 오르면 시장 전체 거품

💡 전월세 거주자는 매매할지 다른 투자를 할지 미리 대비할 것

• 서울 상급지▲ 상승
• 서울 중급지▲ 상승
• 경기 남부▲ 상승

“이 성과급을 받아서 들어온 유동성이 9억 10억대를 밀어 올리고 그리고 15억대를 밀어올리고 20억 30억 40억대를 밀어 올린다는 겁니다”

• 성과급 자금이 9~10억대, 15억대, 20~40억대를 차례로 밀어 올릴 것으로 봄
• 소득이 늘수록 상급지일수록 더 수요가 몰린다고 봄

• 서울 중급지▲ 상승

“이 노량진은 상당히 높은 곳까지 올라갈 수 있다는 그런 잠재력입니다”

• 노량진 뉴타운 전체 재개발로 입지 가치가 크게 오를 잠재력이 있다고 봄

• 서울 상급지▲ 상승

“막 오르고 있는 15억대보다는 오히려 지금 살짝 꺾인 20억대가 더 기회라고 보고 있어요.”

• 20억 이상 아파트가 보합세로 오히려 기회
• 상승기가 오면 상급 단지가 더 많이 오를 것
• 하락장이 안 올 수도 있고 상승장이 뚜렷해질 수도 있음

💡 15억대보다 급지 차이가 큰 상급 단지를 선택하고 팔 때(환금성)도 생각할 것

• 경기 남부▲ 상승

“지금 모습만 보면은 호감 가는 동네는 아니지만 바뀌고 나면은 완전 호감 가는 동네가 될 겁니다.”

• 광명은 11·12구역과 철산주공 12·13단지 등 변화가 아직 끝나지 않았다고 봄
• 성남 뉴타운은 재개발이 끝나면 호감 가는 동네가 될 것이며 복정역 기업 입주가 호재
• 투자 관점에서 서울·경기 구분은 큰 의미가 없다고 봄

💡 주소보다 생활권과 업무지구 접근성을 보고 자기 동선에 맞는 곳을 고를 것

• 전국▲ 상승

“한 번 올라가면 잘 내려오지 않아요. 이 흐름이 계속되다 보면 집값 자체가 전반적으로 더 높은 구간으로 한 단계 올라갈 가능성이 큽니다.”

• 건축비 상승이 분양가에 반영되고 기존 아파트로 전이되어 집값 전반이 한 단계 오를 가능성이 크다고 봄
• 사업성 악화로 장기적으로 입주 물량이 줄어 공급 부족이 나타날 것으로 봄
• 수요가 강한 지역과 아닌 지역의 양극화가 심해질 것으로 봄

💡 조급해하지 말되 흐름을 놓치지 말고 주관을 갖고 내집마련하라고 조언

• 전국▲ 상승

“부동산은 시간이 지나면서 분양가가 점점 올라가게 되면은 그 분양가 상승분이 기축 아파트에도 반영이 되는 그런 인플레이션 헤지 수단이에요.”

• 공사비·물가 상승이 분양가를 거쳐 기축 아파트 가격에도 반영되어 장기 상승
• 중간중간 조정·하락장은 있으나 길게 보면 물가와 함께 움직임
• 입지 좋은 곳은 물가보다 빠르게, 애매한 곳은 물가만큼도 못 오를 수 있음

💡 분양가가 지금 비싼지가 아니라 입주 시점 가격이 어떨지를 기준으로 판단하고, 자금 상황에 맞게 청약에 도전하라고 함

• 서울 상급지▲ 상승

“외국인들이 대출 규제를 안 받고 그냥 막 상급지를 사 버리면 상급진 또 올라가게 되겠죠.”

• 대출 규제로 상급지가 주춤한 상태로 봄
• 외국인이 규제 없이 상급지를 매수하면 상급지가 다시 오를 것으로 봄
• 5~10년 뒤 특정 지역은 내국인 소득으로 감당 못 할 가격대가 될 수 있다고 봄

• 서울 상급지▲ 상승

“샤넬이 비싸니까 사람들이 더 사요. 희소한 것들은 사실 이런 가격적인게 큰 의미가 없습니다. 싸서 사는 시장이 아니거든요.”

• 반포는 희소성 때문에 가격이 오를수록 더 사고 싶어하는 시장이라 상승이 이어질 것으로 봄
• 하락장은 반드시 오지만 시기는 알 수 없고, 하락 후 입지 좋은 단지는 다시 반등한다고 봄

💡 하락장에도 잘 팔리는 환금성 좋은 아파트와 상승 입지, 두 가지를 보고 고르기

• 서울 하급지▲ 상승

“세 번째는 매매 수요의 증가가 되겠습니다. ... 차라리 대출 받아서 집을 사는게 낫지 않을까? 이런 생각이 생기면서 매매로 이동할 가능성이 커집니다.”

• 노원·도봉·강북 등 외곽에서 전세 매물이 두 달 새 절반 가까이 사라짐
• 전세가와 월세 상승 후 대출로 집을 사는 쪽으로 수요가 이동할 가능성이 큼

• 서울 상급지▲ 상승

“최상의 학군지는 더더욱 견고해질 가능성이 크고 중간의 학군지는 약화될 가능성이 큽니다.”

• 최상위 학군지는 학교·학원·정보·부모 네트워크가 집중돼 유지되거나 강화될 것으로 봄
• 중간권 학군지는 직주근접·신축·재개발 가능성과 경쟁하며 프리미엄이 약해질 가능성이 큼

💡 학군지를 볼 때 학군이 약해져도 선택할 이유가 있는지, 최상위 다음 학군지는 어디인지 확인할 것

• 서울 상급지▲ 상승

“미래 가치를 물어보시는 분들께 저는 대답 천장이 없다라고 합니다.”

• 재건축이 끝나면 평당 2억 5천~3억 이상으로 현재 반포 한강라인 평당 2억을 웃돌 것
• 입지 절대성과 상급지 수요 때문에 가치가 계속 재평가됨, 과제는 시공사 선정 속도와 총회 성원

• 서울 상급지▲ 상승

“한남 2, 3, 4, 5구역이 모두 완성이 되고 이촌동 재건축가 리모델링이 마무리되면 나머지 관심은 자연스럽게 서용산으로 이동할 거예요.”

• 한남뉴타운은 가격과 상징성이 한 단계 도약할 가능성이 높으나 가격 부담도 큼
• 서용산은 국제업무지구·캠프킴 등 개발로 장기적으로 관심이 이동할 것
• 완성 이전 구간에서 가장 큰 수익이 난다고 봄

💡 이미 완성된 곳보다 변화를 앞둔 서용산을 장기 관점에서 검토할 것

• 경기 남부▲ 상승

“지금 나오는 매물은 사실은 패닉성 매도가 아니에요. 시장이 무너져서 던지는 물량이 아니라 한번 시장을 보자라는 성격의 매물들이 많습니다.”

• 매물 증가는 장기보유자의 선별 매도·갈아타기·증여 목적이며 하락 신호는 아니라고 봄
• 전세 매물이 더 귀해 실수요가 강해 하락장 분위기와 다르다고 봄

💡 하락장이 올 때를 대비해 어떻게 행동할지 미리 계획을 세워야 함

• 수도권 전체▲ 상승

“수도권 그중에서도 핵심 지역으로 돈이 모이는 현상은 당분간은 쉽게 사라지진 않을 것 같아요.”

• 인구가 줄면 인프라가 갖춰진 큰 도시에만 수요가 남아 쏠림이 당분간 지속
• 전국 평균은 많이 안 올랐고 수도권 핵심만 양극화
• 세금만으로 매물이 쏟아질 가능성은 낮음

💡 부동산 비중이 크면 S&P500 등 금융자산을 나눠 모을 것

• 서울 전역▲ 상승

“매수 가능한 계층간 경쟁을 부켜서 특정 지역의 가격을 더 견고하게 만들 가능성도 있어요.”

• 전세가 사라지고 매수 가능 계층만 남아 특정 지역 가격이 더 견고해질 가능성이 있다고 봄
• 완충 장치인 전세가 사라져 오를 때 더 빠르고 조정 때 더 급한 변동성이 커질 것으로 봄

💡 1주택 비거주자는 보유세 3%를 걱정하지 않아도 된다고 봄

• 서울 하급지▲ 상승

“요즘은 오히려 한 15억 이하의 시장이 2, 30억 넘는 고가 시장보다 훨씬 더 뜨거운 거 같아요.”

• 15억 이하는 대출이 더 나오고 수요가 많아 고가보다 뜨거움
• 20~30억대가 많이 올라 그 이하 시장이 뒤따라가는 중

💡 매물이 없는 시장이므로 전화·네이버 대신 해당 단지 부동산을 직접 돌며 매물 확인

• 수도권 전체▲ 상승

“안 사자니 상승장이 계속 이어질 것 같고 사자니 또 너무 매물이 없고 또 호가는 너무 비싸고”

• 현장에서 매물 부족과 호가 급등이 계속돼 상승장이 이어질 것 같다고 봄
• 현금의 가치가 빠르게 하락하고 있다고 봄

💡 살지 말지는 본인 선택이며, 상급 아파트를 관찰해 하락장 때 갈아타기를 준비하고 현금 가치 하락에 대비하라.

• 전국▲ 상승

“그렇게 미루는 동안 집값은 기다려 주지 않아요.”

• 집값은 기다려 주지 않으며 타이밍에 따라 같은 자금으로 살 집의 급이 달라진다고 봄

💡 결혼과 무관하게 지금 미래 가치가 좋은 집을 먼저 살 것

• 경기 남부▲ 상승

“월판선은 인덕원과 또 안양역 주변 그리고 광명 일직동의 수요를 한층 끌어올리는 노선이 되겠습니다.”

• 월판선은 판교가 생활권에 들어와 인덕원·안양역 주변 수요를 끌어올림
• 복합환승센터는 상업·업무 시설이 채워져야 호재

• 서울 하급지▲ 상승

“수요가 지속적으로 쳐주기 때문에 서울에서 비싼 동네는 아니지만 꾸준히 우상향을 해 왔습니다.”

• 관악구는 지속적인 수요로 꾸준히 우상향해 왔다고 봄
• 주변 대비 가격 디스카운트가 있으나 봉천·성현·청림동이 가성비 지역
• 최근 가격이 빠르게 올라 걱정되지만 향후 분위기는 예측 불가

💡 좋은 매물이 있으면 잡을 것

• 수도권 전체▲ 상승

“매매가도 더 올라가고 있죠. 그 이유가 바로 심플하게 매물이 없기 때문입니다.”

• 전세 낀 매수가 막히고 갱신권 사용으로 매물이 잠겨 가격이 오름
• 상급지는 더 오르고 저렴한 지역은 매물이 쏟아져 더 저렴해짐
• 매물이 늘어나기 전까지 전월세 상승이 이어질 것

💡 전화보다 직접 현장에 가서 보고 판단할 것

• 경기 남부▲ 상승

“위래는 단기간 급등을 기대하기보다는 일정 기간 보유하면서 평가가 달라지는 지역에 가깝겠습니다.”

• 송파·강동·광진에 뒤늦게 반응해 눌려 있던 가치가 점진적으로 평가받는 중
• 현대차그룹 이전 등 일자리 유입으로 여러 번에 나눠 상승할 것
• 위례신사선 지연 등은 시간이 걸리는 부담 요인

💡 단기 수익을 노리지 말고 보유하며 임장을 가보라.

• 서울 전역▲ 상승

“공급이 막히면 가격은 오를 수밖에 없고 주거 부담은 더 커질 수밖에 없고요.”

• 공사비·기부채납·소셜믹스로 재건축이 지연되고 공급이 막힌다고 봄
• 공급이 막히면 가격은 오를 수밖에 없다고 봄

• 서울 중급지▲ 상승

“구호선 연장과 고덕 비즈밸리의 완성 그리고 명일동 재건축 이것들이 더해지게 되면 더 강력한 수요가 붙을 것으로 예상을 합니다.”

• 9호선 연장, 고덕비즈밸리, 명일동 재건축이 더해지며 수요가 더 강해질 것으로 봄
• 강동구는 이미 동남권 완성된 주거지로 자리잡음

💡 지금 강동구로 임장을 가보라.

• 서울 전역▲ 상승
• 경기 전체▲ 상승

“서울이 일본처럼 된다. 이건 틀린 말이고 서울과 경기도는 도쿄 된다. 이것이 정답에 가까워요.”

• 한국은 대출 한도가 낮아 일본식 초대형 버블·반토막이 불가능하다고 봄
• 서울은 외국인 자금, 고소득층의 도심 집중, 월세 상승으로 도쿄 중심 6구처럼 갈 것
• 하락장이 와도 2023년 수준은 못 돌아가고 2025년 초 수준이 하단일 것

💡 하락장이 와서 2025년 초 가격대가 되면 매수해도 된다

• 서울 하급지▲ 상승

“입주가 끝나면 다시 정상적인 흐름을 탈 겁니다.”

• 입주 물량이 많은 동안은 시세가 숨 고르기를 하나 입주가 끝나면 정상 흐름을 탈 것으로 봄

💡 은퇴했다고 집을 팔고 현금을 쥐지 말고 월세를 놓아 현금흐름을 만들라

• 서울 전역▲ 상승

“2026년을 앞둔 지금 시장은 다시 그 시절을 떠올리게 합니다. 특히 공급 부족 그리고 전세의 선호도 감소와 월세 시장의 확대, 수도권 인구 집중이 겹쳐지면서”

• 공급 부족·갭투자 불가로 전세 매물이 줄어 자산 격차가 더 벌어질 위험이 있음
• 거품이 낄수록 하락장은 반드시 더 크게 온다고 봄(2022년 일부 단지 30% 이상 하락)

💡 시장을 예측하지 말고 노동소득으로 현금흐름과 저축을 갖춰 기회가 올 때 실행할 것

• 전국▲ 상승

“10년 뒤에를 한번 생각해 볼게요. 양극화는 아마 더 심해질 겁니다. 수요가 쏠리는 지역만 더 빨리 오를 거예요.”

• 많이 오른 곳이 5년 뒤 더 오른 패턴이 반복됨
• 양극화 심화로 수요 쏠리는 지역만 더 빨리 오름
• 점프한 가격은 일부 조정돼도 이전 수준 복귀는 어려움

💡 싸다 비싸다보다 왜 덜 올랐는지, 왜 더 올랐는지를 먼저 따져볼 것

• 수도권 전체▲ 상승

“전체 인구가 줄어도 각 지역의 핵심지는 오히려 수요가 더 강해지고 있습니다. 앞으로는 시장이 원하는 곳만 더 강해지는 시대.”

• 수요가 핵심지로 몰려 핵심지는 먼저 오르고 크게 오름
• 외곽 구축은 마지막에 오르고 하락 땐 먼저 떨어짐
• 화폐 가치 하락으로 급지 간 격차가 더 벌어짐

💡 현 집 시세의 1.5배 이상 되는 상급지를 정해 갈아타기 계획을 세울 것

• 수도권 전체▲ 상승

“특히 갭투자가 이미 많이 들어간 지방 구축 아파트는 추가로 올라갈 가능성이 잘 없어요. 왜냐면 수요가 별로 없기 때문이에요.”

• 다주택자 규제는 계속 유지·강화될 것으로 봄
• 수요 없는 지방 구축은 추가 상승이 어렵다고 봄
• 인구 감소와 서울 수도권 집값은 큰 상관 없다고 봄

💡 종자돈을 더 모아 5억 이상 신축·입지 좋은 아파트를 사라

• 수도권 전체▲ 상승

“이 규제라는 것은 시장을 누르지는 못해요. 단지 성향만 바꿀 뿐입니다.”

• 규제에도 규제지역·외곽 모두 상승했다고 봄
• 규제는 시장을 못 누르고 양극화만 키울 것

💡 갈아타기·진입 예산 기준을 미리 정하고 하락장 대비 계획을 세울 것

• 서울 상급지▲ 상승

“그 희소성은 시장 전체의 사이클이 어떻게 되든 장기적으로는 우상향을 할 수밖에 없는 그런 힘으로 작동을 하게 됩니다.”

• 핵심지 고가 아파트는 희소성으로 장기 우상향
• 외곽 구축은 대체 공급이 쉬워 상승폭 제한적

💡 살 수 있는 것 중 가장 좋은 아파트를 사라

• 경기 남부▲ 상승

“통합제 건축은 완성 후에 그 대단지가 가지는 가치와 시세 상승 잠재력을 얻는 구조가 되겠고요.”

• 통합 재건축은 지연되나 완성 후 대단지 가치 상승
• 수도권 재건축은 규제로 점점 어려워짐

💡 재건축 조합원은 단기 속도보다 중장기 결과를 볼 것

• 서울 중급지▲ 상승

“이 교통의 중심성은 향후 주거 가치 상승에 긍정적인 기반이 될 텐데요.”

• 재개발·재건축으로 영등포가 다음 변화 물결
• 교통 중심성이 향후 주거 가치 상승 기반

💡 영등포 재개발 지역과 신축 단지를 직접 가 볼 것

• 경기 남부▲ 상승

“심리적 기준이 올라가게 되면서 시장 전반의 호가가 동반 상승하는 구조가 됩니다.”

• 26억 분양가가 구축 호가의 기준점이 되어 동반 상승
• 공급 부족으로 시범단지 등 시세 상단이 오를 가능성 큼

• 수도권 전체▲ 상승

“부동산이 장기적으로 떨어질 거냐 그건 아닙니다. 장기적으로는 여전히 우상향 구조가 맞아요.”

• 지금은 저점 아니고 과열 뒤 조정 가능성 있음
• 장기적으로는 공급 부족으로 우상향 구조
• 세대수 증가·지방 인구 유입으로 수도권 수요 강함

💡 타이밍보다 본인 상황이 중요하며, 5년 정도 보유할 생각이 아니면 단기 차익은 위험함

• 서울 전역▲ 상승

“조금 비싸긴 해요. 저렴하다고는 말씀 못 드립니다. 그러나 통화량이 줄지 않는 한 가격이 장기적으로 보면 이게 구조적으로 하락하기 좀 어려워요.”

• 화폐가치 하락과 공급 부족으로 구조적 하락 어려움
• 단기 조정·하락장은 있되 장기 보유가 안전

💡 실거래가 대비 5천만~1억 비싼 호가를 따라가지 말고 실거래가 확인 후 매수

• 수도권 전체▲ 상승

“지금은 어느 정도 상승을 이미 해온 터라 여기서 폭발적인 상승은 기대하기는 좀 어렵지 않을까 그렇게 보고 있어요. 그냥 완만한 상승 정도로 보고 있습니다.”

• 폭발적 상승은 어렵고 완만한 상승으로 봄
• 규제가 강해질수록 중심지 시세는 더 오름
• 과열 후 트리거가 터지면 급락 가능

💡 2023년 초 대비 오르지 않은 곳은 사지 말고, 살 수 있는 것 중 가장 좋은 곳을 선점할 것