엘리엇

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 하급지▼ 하락
• 전국▼ 하락

“지금 오파가 끝난 거 같다. 91년 8년 조정과 버블 세븐 터졌을 때 6년 조정, 평균 37%가 빠졌거든요. 그러면 이번에는 최소 6년이에요.”

• 강남이 2월 고점 후 위에서부터 붕괴 중
• 과거 평균 37% 하락, 최소 6~8년 조정 전망
• 노도강·중랑 등은 뒤늦게 꺾이며 경매·투매 가능성

💡 무주택 청년은 서두르지 말고 2032년 전후 바닥을 노릴 것

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 하급지▼ 하락

“노원구나 중량구처럼 지금 올라 열심히 올라가고 있는 데는 결국은 금리 때문에 못 버티고 빠질 것이다.”

• 단기물 금리 상승으로 주담대 금리가 2~3년 내 13%까지 갈 것
• 강남은 금리와 무관하게 작년 말부터 이미 하락 중
• 노원·중랑은 이자 부담으로 경매·연체가 늘며 하락할 것

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 하급지▼ 하락

“결국은 고가 아파트들이 무너질 때 2007년도 8년도 무너졌던 것처럼 결국 중적가들도 같이 무너지지 않겠냐? 지금 사는 건 진짜 위험하다.”

• 강남 3구 고가는 고점 찍고 하락 중, 강남구가 가장 위험
• 중저가는 아직 오르나 고가가 무너지면 결국 같이 하락
• 부산·대구 등 지방은 5년째 하락 중

💡 지금 사는 건 진짜 위험하다

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 하급지▼ 하락
• 서울 전역▼ 하락

“중가는 그래도 싸니까 하면서 젊은 청년들이 빚을 많이 내 가지고... 앞으로 제가 볼 때는 3년이 아닌 장기간 하락할 가능성이 되게 높거든요.”

• 강남은 이미 하락, 노도강은 금리 탓에 곧 고점
• 기술지표 모두 매도 신호, 장기 하락 가능성 높음
• 베너 사이클상 2026년 고점, 2032년 바닥

💡 1주택자는 굳이 팔 필요 없으나 빚 많은 사람은 먼저 파는 게 좋음

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 하급지▼ 하락

“강남 고가 아파트가 꺾이고 있고 그 사이에 중저가 아파트는 오르던 거 계속 오르고 있는데 나중에는 같이 묶여서 같이 빠져요.”

• 강남 고가 아파트 하락 진행, 추가 하락 가능
• 중저가도 시차를 두고 같이 빠질 것
• 올 연말부터 2027~28년 투매 구간으로 봄

• 전국▼ 하락

“일본을 그대로 따라갈 가능성이 되게 높다고 봐요.”

• 일본 버블 붕괴 전철을 밟아 본격적인 대세 하락 국면으로 이어질 것으로 봄
• 대출 규제 강화와 유동성 축소가 근거

• 서울 상급지▼ 하락
• 전국▼ 하락

“대출이 줄면 에너지가 준다 얘기는 뗄감이 없다는 얘기 때문에 그 아궁이 불은 식는다. 일본을 그대로 따라갈 가능성이 되게 높다고 봐요.”

• 일본의 잃어버린 30년과 같은 본격적인 대세 하락 사이클에 진입했다고 봄
• 대출 규제 강화와 인구 구조 변화, 기술적 하락 신호가 근거

• 서울 전역▼ 하락
• 전국▼ 하락

“일본을 그대로 따라갈 가능성이 되게 높다고 봐요.”

• 가계 신용 과다와 대출 총량 규제, 파동·기술 지표 종합
• 일본 잃어버린 30년 초입과 유사해 대세 하락 진입할 것

• 전국▼ 하락

“외국에서는 보유세 올리면 집값 잡혔는데 한국은 어떨까? 당연히 잡히죠.”

• 보유세를 올리면 집값이 잡힌다고 봄
• PIR 15~20배로 일본 버블기(10배)보다 과열

• 서울 상급지▼ 하락

“강남 3구가 좀 대폭락하고 있어요. 폭락이 아니라 그냥 대폭락이에요. 언론에선 절대 안 나와요.”

• 강남 개포·대치·압구정 실거래가 3개월째 급락
• 가격 고점은 2021년 10월, 지방은 5년째 하락
• 주간 동향 통계는 호가 반영으로 상승 왜곡

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 하급지▼ 하락
• 전국▼ 하락

“버블도 과도하게 쌓인 것도 있고 그다음에 경기나 여러 가지 사이클 … 내 집 장만을 하실 분들은 좀 한 1, 2년 이상 3, 4년 이렇게 늦추시는 게 좋을 것 같아요.”

• 강남 거래 평균가 하락·다이버전스는 상투 신호
• 서울 아파트 시총이 GDP를 넘어 버블이 과다함
• 2026년 상반기 전후 의미 있는 하락 가능성 큼

💡 실수요자는 1~4년 매수를 미루고, 레버리지가 큰 다주택자는 처분해 안전하게 가라

• 전국▼ 하락

“어쨌든 75달러를 넘으면 악재거든요. 유가가 계속 고유가 시대가 몇 달 이상, 1년이라도 이렇게 진행이 된다면 부동산에는 엄청난 악재가 돼서”

• 과거 오일쇼크 때 아파트값이 20% 넘게 하락
• 유가 75달러 이상 고유가가 이어지면 악재
• 2021년 고점 후처럼 1~2년간 30~40% 조정 가능

• 서울 하급지▼ 하락
• 전국▼ 하락

“먼저 결론부터 말씀드리면 접근 안 하는게 좋겠다.”

• 재건축 단지는 일부 제외하면 떨어질 곳이 더 많다고 봄
• 노원·도봉은 크게 빠졌고 강남·양천은 오른 양극화
• 인구 감소와 일본 90년대 쌍봉 패턴이 유사해 하락 가능성 높음

💡 재건축 기대감만으로 해당 아파트에 접근하지 않는 것이 좋음

• 서울 전역▼ 하락
• 전국▼ 하락

“만약에 이재명 대통령이 걱정하는 대로 이렇게 일본식으로 따라간다면 저는 52% 하락할 거라고 보고 있어요.”

• 일본 버블 붕괴 흐름 복사, 최대 52% 하락 우려
• 서울 시가총액 대 GDP 99~100%, 쌍봉 상투 가능성
• LH 공급 확대로 2~3년 내 가격 파괴 예상

💡 부동산에 몰빵하고 레버리지를 많이 쓴 경우 위험하니 하락에 대비하라

• 전국▼ 하락

“희한하게 10월마다 변곡점이 나타나는게 참 아이러니하다. 한번 어쩌면 맞을 수도 있겠다.”

• 2021년과 2025년 10월 변곡 패턴이 반복된다고 봄
• 이재명 대통령이 말한 잃어버린 30년 우려가 현실화될 수 있음

💡 하락에 철저히 대비하라.

• 서울 전역▼ 하락
• 전국▼ 하락

“지금 국면이 테크니컬 펀더멘탈 둘 다 위험한 국면이고 이재명 대통령이 우려하는 잃어버린 30년”

• 서울 아파트 시총이 GDP의 99%대까지 올라 버블 신호
• 2021년과 2025년 서울 쌍봉 패턴이 일본 1990년과 닮음
• 서울이 쌍봉 치고 빠지면 전국도 같이 무너질 위험

• 전국▼ 하락

“그렇게 되면 어떻게 돼요? 10년 20년 장기 침체를 겪게 되는 겁니다.”

• 일본 1990년 대출 총량 규제 뒤 10~20년 침체 사례
• 2~3년 안에 LH 공급 확대로 가격 파괴 열풍 예상
• 보유세 강화와 대출 축소는 장기 침체 신호로 봄