보합강남 3구 및 초고가 아파트
- 고가 아파트는 세부담에 따라 숨고르기 장세가 나타날 것으로 봄
- 급매는 드물고 덜 똘똘한 서울 외곽 대단지와 경기 선호 지역으로 키맞추기 상승이 이어질 것으로 봄
윤
윤지해
랩장
주된 시각 (지역별 시각 39개 중)▲ 상승 90%
최근 시각 · 9월 16일서울 하급지 ▲서울 전역 ▲경기 남부 ▲인천 ▲
기록된 발언19회
출연 채널1곳
▶ 부읽남TV19회
서울 집값 흐름과 전망
서울 아파트 주간 매매가격지수와 이 전문가의 서울 전망 발언을 날짜순으로 함께 볼 수 있어요.
25.11.3 ~ 26.11.2 주 · 기간 중 +10.46% (지수 93.44 → 103.21)
지역별 전망 (최근 3개월)
최근 3개월 발언을 범위별로 나눠 집계했어요. 권역별은 서울 급지와 경기 남·북부, 인천을, 광역별은 서울 전역·경기 전체·수도권 전체·전국 전망을 보여줍니다.
서울 상급지보합 11건
서울 하급지상승 44건
상승노도강, 금관구
- 갭메우기·키맞추기 장세가 이어질 것으로 봄
- 서울 외곽에 이어 경기·인천 핵심지로 풍선효과가 확산됨
- 1~3년 내 경기·인천 핵심지가 서울 중심권보다 더 오를 수도 있다고 봄
상승노도강, 금관구
- 상승장이 내년에도 계속 이어질 것으로 봄
- 고점 대비 10% 이상 이격된 노도강·금관구 등 서울 외곽도 상승할 것으로 봄
상승노도강, 금관구 등 외곽지
- 1~3년 단기 수익률은 서울 외곽·경기·인천 핵심지가 유리할 것으로 봄
- 공급 절벽과 중심부 가격 부담으로 갭메우기 풍선효과가 퍼지는 것이 근거
상승노도강, 금관구 등 외곽지 대단지
- 고가 아파트는 세부담에 따라 숨고르기 장세가 나타날 것으로 봄
- 급매는 드물고 덜 똘똘한 서울 외곽 대단지와 경기 선호 지역으로 키맞추기 상승이 이어질 것으로 봄
경기 남부상승 33건
상승성남, 광명, 분당, 판교, 위례, 하남 등
- 갭메우기·키맞추기 장세가 이어질 것으로 봄
- 서울 외곽에 이어 경기·인천 핵심지로 풍선효과가 확산됨
- 1~3년 내 경기·인천 핵심지가 서울 중심권보다 더 오를 수도 있다고 봄
상승성남, 분당, 광명 등
- 서울 급등세 속에서 경기·인천 등 수도권 외곽으로 상승이 확산될 것으로 봄
- 공급 부족과 전월세 불안으로 키맞추기가 빠르게 진행 중이라는 근거
상승성남, 분당, 판교, 광명 등 대장 지역
- 고가 아파트는 세부담에 따라 숨고르기 장세가 나타날 것으로 봄
- 급매는 드물고 덜 똘똘한 서울 외곽 대단지와 경기 선호 지역으로 키맞추기 상승이 이어질 것으로 봄
인천상승 44건
상승송도, 청라 등 핵심지
- 갭메우기·키맞추기 장세가 이어질 것으로 봄
- 서울 외곽에 이어 경기·인천 핵심지로 풍선효과가 확산됨
- 1~3년 내 경기·인천 핵심지가 서울 중심권보다 더 오를 수도 있다고 봄
상승인천 송도 등
- 서울 급등세 속에서 경기·인천 등 수도권 외곽으로 상승이 확산될 것으로 봄
- 공급 부족과 전월세 불안으로 키맞추기가 빠르게 진행 중이라는 근거
상승송도, 청라
- 상승장이 내년에도 계속 이어질 것으로 봄
- 고점 대비 10% 이상 이격된 노도강·금관구 등 서울 외곽도 상승할 것으로 봄
상승인천 핵심지
- 1~3년 단기 수익률은 서울 외곽·경기·인천 핵심지가 유리할 것으로 봄
- 공급 절벽과 중심부 가격 부담으로 갭메우기 풍선효과가 퍼지는 것이 근거
서울 전역상승 3보합 14건
상승
- 갭메우기·키맞추기 장세가 이어질 것으로 봄
- 서울 외곽에 이어 경기·인천 핵심지로 풍선효과가 확산됨
- 1~3년 내 경기·인천 핵심지가 서울 중심권보다 더 오를 수도 있다고 봄
보합
- 서울 급등세 속에서 경기·인천 등 수도권 외곽으로 상승이 확산될 것으로 봄
- 공급 부족과 전월세 불안으로 키맞추기가 빠르게 진행 중이라는 근거
상승서울
- 상승장이 내년에도 계속 이어질 것으로 봄
- 고점 대비 10% 이상 이격된 노도강·금관구 등 서울 외곽도 상승할 것으로 봄
상승서울 전반
- 1~3년 단기 수익률은 서울 외곽·경기·인천 핵심지가 유리할 것으로 봄
- 공급 절벽과 중심부 가격 부담으로 갭메우기 풍선효과가 퍼지는 것이 근거
경기 전체상승 11건
상승경기도 핵심지, 서울 인접지
- 1~3년 단기 수익률은 서울 외곽·경기·인천 핵심지가 유리할 것으로 봄
- 공급 절벽과 중심부 가격 부담으로 갭메우기 풍선효과가 퍼지는 것이 근거
발언 기록
2026년 9월 · 5건
- 서울 하급지▲ 상승
- 서울 전역▲ 상승
- 경기 남부▲ 상승
- 인천▲ 상승
“공급이 원활하게 되기 전까지는 지속적으로 이렇게 될 거다. 단기 수익률 한 1년에서 3년 관점에서 가장 많이 오를 곳이 어디냐 그러면 사실은 이제는 서울 외곽지나 경기도나 인천 쪽의 뭐 핵심지 정도에서는 오히려 서울 쪽에 중심권역보다 더 많이 오를 수도 있겠다.”
- 갭메우기·키맞추기 장세가 이어질 것으로 봄
- 서울 외곽에 이어 경기·인천 핵심지로 풍선효과가 확산됨
- 1~3년 내 경기·인천 핵심지가 서울 중심권보다 더 오를 수도 있다고 봄
- 서울 전역— 보합
- 경기 남부▲ 상승
- 인천▲ 상승
“지금 키맞추기가 워낙 빠르게 일어나고 있어서 인천도 저는 내년에 좀 뜨거울 수 있다 정도에서 전망이 지금 좀 바뀌고 있어요.”
- 서울 급등세 속에서 경기·인천 등 수도권 외곽으로 상승이 확산될 것으로 봄
- 공급 부족과 전월세 불안으로 키맞추기가 빠르게 진행 중이라는 근거
- 서울 하급지▲ 상승
- 서울 전역▲ 상승
- 인천▲ 상승
“올해 들어서 오르기 시작한 거라 이 정도 상승폭을 기록을 했으면 내년에도 계속 갈 확률이 커요.”
- 상승장이 내년에도 계속 이어질 것으로 봄
- 고점 대비 10% 이상 이격된 노도강·금관구 등 서울 외곽도 상승할 것으로 봄
- 서울 하급지▲ 상승
- 서울 전역▲ 상승
- 경기 전체▲ 상승
- 인천▲ 상승
“단기 수익률 한 1년에서 3년 관점에서 가장 많이 오를 곳이 어디냐 그러면 사실은 이제는 서울 외곽지나 경기도나 인천 쪽의 뭐 핵심지 정도에서는 오히려 서울 쪽에 중심권역보다 더 많이 오를 수도 있겠다.”
- 1~3년 단기 수익률은 서울 외곽·경기·인천 핵심지가 유리할 것으로 봄
- 공급 절벽과 중심부 가격 부담으로 갭메우기 풍선효과가 퍼지는 것이 근거
- 서울 상급지— 보합
- 서울 하급지▲ 상승
- 경기 남부▲ 상승
“지금 서울의 시장 분위기가 이미 6% 올랐고 외곽지는 10% 이상 올랐다라고 설명을 드렸듯이 여전히 매도자 우위 시장으로 형성이 돼 있어요.”
- 고가 아파트는 세부담에 따라 숨고르기 장세가 나타날 것으로 봄
- 급매는 드물고 덜 똘똘한 서울 외곽 대단지와 경기 선호 지역으로 키맞추기 상승이 이어질 것으로 봄
2026년 7월 · 1건
- 서울 전역▲ 상승
- 수도권 전체▲ 상승
“하락을 주장하기 위해선 어떤 근거가 필요한데 지금 단계에서 하반기를 하락으로 전망하시는 분들은 근거에 대한 걸 명확하게 가져와야 됩니다.”
- 정부 규제와 세제 개편 효과는 일시적 억눌림에 불과해 하반기에도 상승세가 지속될 것으로 봄
- 공급 부족, 매물 잠김, 전월세 불안이 맞물려 있음
2026년 6월 · 4건
- 서울 하급지▲ 상승
- 수도권 전체▲ 상승
“2026년 올해는 전년도만큼 뜨겁고 이 뜨거운 부분들이 너무 과열되면 사실은 2027년으로 이행되면서 좀 완만해질 수 있거든요. 근데 아직까진 안 보입니다.”
- 2026년도 작년만큼 뜨거운 상승세가 이어질 것
- 2027년까지도 시장이 꺾일 만한 시그널은 보이지 않음
- 고점 대비 이격도가 벌어진 서울 외곽 단지가 많음
- 서울 전역▲ 상승
“전월세가 올라버리니까 시차를 두고 한 반년 정도에서 한 1년 정도 시차가 있는 거 같아요. 선행 지표인데 이걸 두고 주거비 감당에 대한 부담이 커지니까 매매 쪽을 자극합니다. 매매 시장 안정을 설명하기가 매우 어려운 시장입니다.”
- 전월세 급등이 반년~1년 시차를 두고 매매가를 끌어올린다고 봄
- 매물 잠김까지 겹쳐 매매 시장 안정은 기대하기 어렵다고 봄
- 서울 상급지▲ 상승
“단 항상 이제 1차원적인 부분에서 접근하면 매물은 나온다. 어 그건 저도 동의. 근데 싸게 나온다가 동의가 안 되는 거예요.”
- 1주택자를 압박해도 매물이 싸게 나오지 않을 것
- 공급 부족 심화로 고가 지역 매물은 싸게 출회되지 않음
- 서울 상급지▲ 상승
- 서울 전역▲ 상승
- 수도권 전체▲ 상승
“하락 하향 안정화를 얘기할 수준이 아니고 오르는 걸 어떻게 조금이나마 차단해 볼까 이 구도로 좀 넘어간 겁니다. 지금 단계에서 하반기를 하락으로 전망하시는 분들은 근거에 대한 걸 명확하게 가져와야 됩니다.”
- 하락 안정화를 기대하기 어렵고 집값 상승세가 이어질 것으로 봄
- 신축 부족, 매물 잠김, 전월세 불안이 근거이며 규제 효과는 단기에 그침
2026년 3월 · 5건
- 서울 전역▲ 상승
“향후 1, 2년 동안 특히 서울 쪽에서 공급량이 부족하다라는 이슈가 굉장히 불리하죠”
- 서울 가구 증가 5만 5천 가구 대비 공급 3만호로 부족
- 대출 규제만으로는 매물 잠김으로 구도가 안 바뀜
- 향후 1~2년 공급 부족이 가장 불리한 구도
- 서울 상급지— 보합
- 수도권 전체▼ 하락
“그때 인구 총량이 수도권에서 줍니다.”
- 서울 신축과 한강뷰 같은 희소 입지는 수요가 쏠려 당장 하락을 단정하기 어렵다고 봄
- 수도권 인구 총량은 2035~2040년부터 줄어 장기적으로 수요가 꺾일 수 있다고 봄
- 가구 수는 2050년까지 늘어나 30년 무주택 대기는 손해일 수 있다고 봄
서울 신축 같은 희소 입지를 연식 기준으로 고르고, 장기 무주택 대기는 신중히 하라
- 서울 전역▲ 상승
“이 주거비는 매매 시장의 선행 지표입니다.”
- 전세 희귀화로 전세가가 월세만큼 빠르진 않지만 계속 오름
- 주거비 상승이 집값 상승으로 이어질 것으로 봄
- 임대차법 이후 전월세와 매매가 동행하는 흐름
- 서울 전역▲ 상승
“또 수요와 공급이니까 다시 또 올라간다.”
- 서울 연 3만호 공급 대비 가구 증가 5.5만으로 수요 초과
- 대출·세금 압박은 매물 잠김을 낳아 효과가 제한적
- 고가 보유세로 일시 하락해도 결국 다시 상승할 것
- 서울 전역▲ 상승
“그래서 시세 변동상에서 하락 국면이 나왔는데 추세적인 걸로 해석하진 않습니다.”
- 서울 25개구 1~3월 누적 2~3% 상승, 하락 지역 없음
- 공급 절벽·인플레·전월세 불안이 그대로라 하락 전환 보기 어려움
- 지방은 미분양 해소 전까지 상승 기대 어려움
2025년 12월 · 4건
- 경기 남부▲ 상승
- 수도권 전체▲ 상승
“단기적으로는 좀 충격이 있었지만 뭐 한 중장기로 보면은 다시 또 약간 상승세가 또 올라가는 추세로 느껴진다”
- 11월 서울 상승률 0.75%로 10월 1.6%에서 둔화
- 구리·동탄은 상승폭이 2~3배로 커진 풍선효과
- 과천·광명 등 규제 경계 지역은 계속 오르는 중
소득으로 세 가지 절벽을 헤쳐 나갈 확신이 없다면 기다리지 말고 사는 것이 정상이다
- 수도권 전체▲ 상승
“지금 우선은 좀 상승의 방향성에 좀 배팅을 더 무게를 둬야 되니까. 올해 수준을 뛰어넘을 확률이 크다. 이렇게 봅니다.”
- 공급 절벽, 대출 절벽, 매물 절벽이 겹쳐 상승 방향에 무게
- 인플레와 공사비·이사비 급등으로 기다릴수록 불리
- 올해 수준을 뛰어넘을 확률이 크다고 봄
소득이나 자금으로 절벽을 넘을 자신이 없는 무주택자는 기다리지 말고 지금 사는 것이 정상이다
- 수도권 전체▲ 상승
“그 18% 오를 때는 이제 저변이 넓어지면서 온기가 퍼지는 거죠.”
- 문재인 정부 1년차 약 10% 상승, 이후 약 18% 상승 가능
- 수도권 입주 물량 급감과 통화량 증가가 상승 요인
- 정책 신뢰도 저하와 대출 규제로 매물이 잠기는 중
- 서울 상급지▲ 상승
- 서울 전역▲ 상승
- 경기 남부▲ 상승
“공통점은 똘똘하냐 안 하냐입니다.”
- 똘똘한 한 채로 자금이 쏠리는 핵심지가 강세
- 매물 잠김으로 거래는 줄었지만 높은 가격에 체결
- 과천·광명은 주간 0.4~0.5%대로 오르는 중