이현철

• 수도권 전체▼ 하락

“시장 유효 수요 에너지가 상실된 상태로 일부 수요자에 의해서 거래가 일어나고 그렇게 지속되면 결국에는 시장은 이제 누적돼서 하락장으로 진입하게 된다라는 메커니즘을 이해하시면 좋겠습니다.”

• 임계점 넘은 고분양가로 미분양 누적 시 시장 하락 트리거
• 대출 규제 등으로 매수 에너지가 상실되어 수요 급감
• 에너지 고갈 누적으로 결국 하락장 진입 불가피

💡 미분양이 몇 달 안에 해소되지 않고 기존 주택 시장 분위기도 가라앉는다면 하락장을 염두에 두고 조심해야 함.

• 서울 전역▼ 하락

“수요가 줄어들면 공급이 줄어도 집값이 떨어질 수가 있습니다. 대표적인 지역 어디냐 바로 세종입니다. 세종은 지금 공급이 거의 없는데 시장은 침체되어 있죠.”

• 대출 규제로 구매력이 떨어져 시장의 잠재적 수요가 크게 감소함
• 신규 입주 물량이 부족해도 수요가 더 크게 줄면 집값은 하락함
• 시세 차익 기대가 꺾여 투자 수요가 이탈하고 에너지가 고갈된 상태

• 수도권 전체▼ 하락

“규제를 통해서 시장의 에너지를 갉아먹는 행위를 하는 겁니다. 그렇게 지속되면 결국에는 시장은 이제 하락장으로 누적돼서 진입하게 된다라는 메커니즘을 이해하시면 좋겠습니다.”

• 대출 규제로 구매력이 꺾이며 매수 에너지가 크게 위축됨
• 신규 공급 부족보다 수요 감소 폭이 커 하락 압력이 큼
• 수요 공백이 누적되면서 결국 하락장에 진입할 것으로 봄

💡 무리하게 대출을 끼고 매수하지 말고 시장 하락 가능성을 염두에 두며 보수적으로 접근할 것을 권고함.

• 수도권 전체▼ 하락
• 전국▼ 하락

“앞으로 이제 시장이 하락장으로 접어들면 7, 8년 후에 결혼하는 신혼 부부들은 바로 직전에 3년 정도 경험했던 시장 상황은 하락장이에요.”

• 시장이 하락장으로 접어들 것으로 봄
• 하락장 3~5년 경험 세대는 임대를 택할 것
• 지금 계속 하락장을 말하는 건 대비 차원

💡 대출 낀 무리한 매수를 피하고 매매·전세 비용을 비교해 보며 하락장을 더 심하게 대비할 것

• 서울 상급지▼ 하락

“시장이 하락하면 안 올라가요. 재개발 재건축이 사업 때문에 올라간다 생각하면 굉장한 착각이다.”

• 하락장에서는 재건축 사업이 진행돼도 가격이 안 오름
• 고점에서 사업을 시작하면 미분양·비용 증가로 손실이 큼
• 입주 뒤에도 추가 하락해 이중 손해 가능

💡 재개발·재건축은 사업성보다 시장 상황을 먼저 보고 신중히 판단할 것

• 전국▼ 하락

“이게 조금 더 진행이 되면 집값이 하락하는 상황이 온다는 거예요.”

• 지원 혜택이 끊기면 수요가 줄어 집값이 하락할 수 있음
• 거품 낀 시기엔 좋은 입지도 크게 하락함
• 정부 규제가 이어지면 집값 하락 국면이 온다고 봄

💡 혜택이 끝난다고 서두르지 말고 시세차익 가능성과 감당 능력을 먼저 따질 것

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 전역▼ 하락

“지금은 시장의 수요가 줄어들고 있는 시장이다”

• 2020~21년과 달리 수요가 줄어 상승 힘이 크게 약해진 상태
• 강남은 규제와 세금 부담으로 떨어지는 모습이 나타난다고 봄
• 미분양이 몇 달 안에 안 팔리면 하락장을 염두에 둬야 한다고 봄

💡 매매가가 안 오를 것 같으면 대출을 끼지 말고 전세가 낫다

• 전국▼ 하락

“장기 우상향만 믿으면 중간에 한 5, 6년, 6년 이상 이게 하락하는 구간을 견뎌야 되는데”

• 장기 우상향만 믿으면 5~6년 이상 하락 구간을 견뎌야 함
• 젊은 층이 하락을 경험하지 않아 위험

💡 무조건 오른다고 가정하지 말고 틀렸을 때를 대비할 것

• 서울 전역▼ 하락

“매매가가 안 올라가면요. 전세가 월등이 유리합니다.”

• 매매 시장 힘이 약해 집값이 안 오를 확률이 높다고 봄
• 매매가가 안 오르면 집은 비용이라 전세가 월등히 유리하다고 봄
• 하락기에 대출을 끼고 버티면 경매로 청산될 위험이 크다고 봄

💡 하락 가능성이 크면 대출을 끼지 말고 여유 자금으로만 집을 가져갈 것

• 서울 상급지▼ 하락
• 수도권 전체▼ 하락

“지금은 시장의 수요가 줄어들고 있는 시장이다. 이렇게 인식을 하고 있으면 됩니다.”

• 대출·세금 규제로 구매력이 줄어 수요가 감소하고 있음
• 강남 등 핵심 지역은 이미 떨어지는 모습으로 봄
• 공급 부족보다 수요 감소가 집값을 좌우한다고 봄

• 전국▼ 하락

“지금은 혼조 상황이고 오히려 하락 가능성도 굉장히 높아진 상황이다. 무지성으로 내집 마련을 무리해서라도 하면 엄청난 후회를 할 수도 있다.”

• 지금은 혼조 상황이고 하락 가능성이 높아졌다고 봄
• 하락 시 레버리지로 자산 손실이 집값 하락의 2배

💡 무리한 내집마련 말고 매매·전세 비용 비교부터 해볼 것

• 서울 전역▼ 하락

“하락장 초입 부분이다”

• 상승장과 하락장이 번갈아 오는 사이클은 최소 15년
• 지역별 시차로 체감은 엇갈리지만 전체 흐름은 하락 쪽
• 하락 국면은 길게 보면 몇 년 이상 이어질 수 있음

• 전국▼ 하락

“저 같은 경우는 지금 확률 쪽으로는 이제 하락장으로 진입할 가능성이 많다라는 얘기를 하고 있는 거고요.”

• 하락장 진입 가능성이 많다고 봄
• 하락은 폭락이 아니라 조용히 길게 진행
• 강남 등 입지 좋은 곳도 예외 없이 하락

💡 레버리지를 크게 쓰는 갈아타기를 피하고 하락장에 대비해야 함

• 전국▼ 하락

“장기 우상향만 믿으면 중간에 한 5, 6년, 6년 이상 이게 하락하는 구간을 견뎌야 되는데”

• 하락을 경험하지 못한 청년층의 매수가 걱정됨
• 중간에 6년 이상 하락 구간을 견뎌야 할 수 있음

💡 무조건 오른다고 보지 말고 틀렸을 때를 대비할 것

• 전국▼ 하락

“규제는 어쨌든 반작용도 있고 하지만 바라는 방향의 효과가 누적되는 거거든요. 그러면 시간이 지나면 누적된 효과가 그때 비로소 발휘가 됩니다.”

• 규제는 늦게 나오고 효과도 느리게 나타남
• 규제 효과가 누적되면 언젠가 시장에 발휘될 것

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 하급지▼ 하락

“저는 지금까지 과정을 봤을 때는 어느 정도 이제 하락장으로 진입하는 과정에 있다라고 보고 있습니다. 하락장 초입 부분이다.”

• 서울 상급지 똘똘한 한 채 가격 하락 흐름
• 노도강은 약보합, 서남권은 단기 강세
• 하락 국면은 최소 5년 이상 걸릴 것으로 봄

• 전국▼ 하락

“제가 지금 계속 하락장을 얘기하는 이유가... 지금은 대비를 하는 겁니다. 대비가 안 된 사람이 너무 많아 보이니까 안타까운 거예요.”

• 앞으로 시장이 하락장으로 접어들 것으로 봄
• 하락 시 대출 낀 매수자는 못 버텨 경매로 나옴

💡 무리한 대출로 집을 사지 말고 하락장에 대비해야 함

• 전국▼ 하락

“거래량 감소와 집값도 이 대출 금리 시너지 영향이 나서 하락할 가능성으로 좀 더 높게 점치고 있는 겁니다.”

• 상승처럼 보이는 지표만 있고 시장 전체는 상승장 아님
• 금리 상승이 시장과 같은 방향이면 시너지로 하락
• 대출·세금 규제로 내년 거래 감소가 이어질 것

💡 이자 부담을 버틸 수 있을지, 팔아야 할 때 팔 수 있을지 냉정하게 따져볼 것

• 수도권 전체▼ 하락

“앞으로 2, 3년, 3, 4년 길게는 5, 6년까지는 떨어졌다가 나중에 올라갈 확률이 많다는 거예요.”

• 지금은 하락장 초입, 1~2년 뒤 본격 하락으로 봄
• 향후 2~3년, 길게 5~6년 떨어졌다 오를 확률이 높음
• 거래량·대기수요 감소, 규제 누적이 하락 근거

💡 대출 낀 매수는 하락을 버틸 수 있는지 따져 신중히 하고 가능하면 대출을 피할 것

• 경기 남부▼ 하락
• 수도권 전체▼ 하락

“이런 미분양 아파트가 생긴다는 상황은 뭐냐면 이미 하락 시장이 됐다라는 걸 의미하는 거예요.”

• 고분양가로 분당 등에서 미분양 가능성이 커짐
• 미분양은 이미 하락 시장이라는 의미로 봄
• 잔금 못 낸 분양권 투자자 매물이 하락을 주도

💡 상징적 지역의 청약 경쟁률과 미분양 추이를 지켜볼 것

• 수도권 전체▼ 하락

“장기적으로 이게 그 추세가 이어질 것이냐? 그렇지는 않습니다. 시장의 잠재 수요, 지금의 수요, 대기 수요가 현저하게 낮아져 있는 상황입니다.”

• 규제 완화는 일시적 매수세에 그칠 것
• 집값 급등으로 대기·잠재 수요가 현저히 낮아짐
• 주식으로 간 자금이 돌아오기 어려워 시장 에너지 부족

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 전역▼ 하락

“시장의 에너지가 굉장히 약해져 있고요. 규제가 누적되고 시간이 지나면 반드시 효과가 나타납니다. 하락으로 갈 수 있는 시기는 정확히 알 순 없지만 그렇게 오래 걸리지는 않는다.”

• 강남은 꺾이고 서울 중위권만 일시 상승 중
• 호가 갭이 크고 수요·거래량 약해 상승 단절 거의 확실
• 규제 효과 누적, 하락 전환까지 오래 안 걸림

• 전국▼ 하락

“앞으로 2, 3년 3, 4년 길게는 5, 6년까지는 떨어졌다가 나중에 올라갈 확률이 많다는 거예요.”

• 장기 우상향이나 단기엔 오를 확률이 낮아짐
• 향후 2~6년 하락 후 반등할 확률이 높음
• 대출 낀 매수자는 하락기를 못 버틸 가능성

💡 확률이 아주 높지 않다면 대출을 낀 매수는 신중해야 하며 생존매수는 하지 말 것

• 수도권 전체▼ 하락

“이걸로 인해서 시장이 상승으로 돌변하는 일은 없어요. 가만히 놔두면 이렇게 가만히 내려갈 거를”

• 시장 에너지가 약해 가만히 두면 내려갈 흐름으로 봄
• 정책 혼선이 있어도 상승 반전은 없다고 봄
• 30대는 직전 상승 경험 탓에 지금 적극 매수 중

💡 지금은 집을 적극적으로 사기보다 안 사는 편이 나을 수 있다

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 상급지▼ 하락

“강남이 하락으로 변했는데... 시장의 에너지가 약하기 때문에 눌리는 겁니다. 다른 데가 튀어오르는 풍선 효과입니다.”

• 강남은 정부 규제에 눌려 하락 중이라고 봄
• 입지 약한 곳 상승은 풍선효과로 지속력 약함

💡 이런 시기에 적극적인 매수 행위는 위험함

• 수도권 전체▼ 하락

“제가 지금 하락장 초입이고 이제 1, 2년 지나면 본격적으로 하락장으로 진입하면 이런 일들이 벌어질 수 있다.”

• 지금은 하락장 초입, 1~2년 뒤 본격 하락
• 일부 지역 상승 움직임이 있어 금리 효과는 아직 작음
• 집값이 안 오르면 영끌 대출자가 못 버텨 경매 증가

• 서울 전역▼ 하락
• 인천▼ 하락

“시장을 저는 하락 초입이 있다라고 얘기하는 이유가 있습니다.”

• 2021년 상승 끝, 이후는 반등장일 뿐 하락 초입
• 대출·세금 규제로 구매력과 매수 의지가 꺾이는 중
• 인천·김포 등은 이미 죽었고 서울까지 온다고 봄

💡 집값이 안 오를 것 같다면 매수보다 전세가 유리하고, 40㎡ 이하 초소형 풍선효과 매수는 가장 나쁜 선택임

• 서울 전역▼ 하락

“집값이 안 올라갈 것 같다라는 생각이 자리를 잡는 순간 그냥 빨리 조금 이거보다 싸게 파는 게 더 낫지 않을까 생각하게 된다는 거예요.”

• 서울은 에너지만 죽었고 아직 하락 전환은 아님
• 대출·세제 규제로 수요는 이미 줄어드는 중
• 집값이 안 오르면 1~2년 뒤 보유세로 매도 압박

• 서울 전역▼ 하락

“저는 개인적으로 집값이 하락할 것 같다 와 여러분이 전망이 집값이 안 올라갈 것 같다 그러면 전세가 좀 유리하다”

• 대출·세금 규제로 수요가 줄고 있어 하락 전망
• 매물 수보다 수요가 가격을 좌우
• 전세는 구조상 계속 오르는 편

💡 집값이 안 오를 것 같다면 매수보다 전세가 유리

• 서울 상급지▼ 하락

“강남부동산은 지금 상승하고 있는 중이 아니다라는 거. 오히려 어떻게 보면 하락 쪽에 상황이 진행되고 있어요.”

• 강남 부동산은 상승이 아니라 하락 쪽 진행
• 엘리엇 대표 데이터상 20~30% 하락한 곳도 있음
• 수요가 줄고 있다고 봄

• 전국▼ 하락

“조금 시간이 필요한 지방부동산 같은 경우는 이제 오를 만한 지역들이 있는데 지금 당장이냐라고 한다면 글쎄… 지금은 좀 부동산은 조금 기다려라.”

• 하락장 분위기에서는 돈 있는 사람도 안 사 더 떨어질 것
• 경기 악화는 하락 시장의 침체를 더 키움
• 지방은 오를 곳이 있으나 당장은 아님

💡 지금은 부동산은 조금 기다리라

• 전국▼ 하락

“결론부터 말씀드리자면 지금은 하락 초입 단계로 볼 수 있습니다.”

• 현재 시장은 하락 사이클의 초입 단계에 들어섰다고 봄
• 저변의 상승 에너지가 점차 소진되고 있음

• 서울 하급지▼ 하락
• 경기 전체▼ 하락
• 수도권 전체▼ 하락

“수요는 강제로 떨어뜨리는 거고 공급에는 간접적으로 팔게 하고 그러면 앞으로 가격 하락이 될 요인으로 작용할 가능성이 크다는 거죠.”

• 대출 한도 축소로 수요가 줄고 매도자는 호가 낮춤
• 시장 전체가 타격, 특히 6억 대출 구간
• 강남·마용성은 진정, 외곽·경기 비규제만 상승 중

• 수도권 전체▼ 하락

“올라갈 여지가 거의 없습니다. 완전히 이제 하락 시장으로 넘어가는 추세요.”

• 올라갈 여지가 거의 없는 하락 시장으로 전환 중
• 문재인 때와 달리 규제 효과가 크게 날 것
• 규제 안 한 경기 지역은 에너지 약해 풍선효과 제한적

💡 시장이 안 좋을 때 빌라를 매매로 사면 후회할 가능성이 크니 신중히 판단할 것

• 서울 전역▼ 하락

“결론부터 말씀드리자면 지금은 하락 초입 단계로 볼 수 있습니다.”

• 상승 에너지가 약화되고 하락 요인이 쌓이는 중
• 하락 초입 단계에 진입했고 침체·하락으로 진행될 가능성 높음

• 전국▼ 하락

“제가 앞으로 시장 부동산 시장 하락할 가능성이 많다라고 했죠.”

• 앞으로 부동산 시장 하락 가능성이 많음
• 시장금리 상단 8%, 추가 금리 인상 예고
• 지금은 20~21년 상승장과 천지 차이

💡 앞으로 힘들어질 수 있으니 허리띠를 졸라매고 준비할 것

• 전국▼ 하락

“결론부터 말씀드리자면 지금은 하락 초입 단계로 볼 수 있습니다. 근데 그 시장에서는 못 느끼시는 분들이 많죠. 그게 이제 부동산의 특성입니다.”

• 현재 부동산 시장은 하락 초입 단계에 진입한 것으로 봄
• 시장 저변의 에너지가 줄고 국지적 상승에 그치고 있다는 근거

• 수도권 전체▼ 하락

“이런 거 하나하나가 이제 시장의 상승세나 이런 것들을 누구러뜨리고 어 안정이나 이제 침제 하락 쪽으로 이제 진행될 가능성이 많다라고 어 보시면 될 겁니다.”

• 대출·세금 규제로 하락 요인이 우세해졌다고 봄
• 시장이 안정 내지 침체·하락으로 전환될 가능성이 높다고 봄

• 전국▼ 하락

“약하게 쓸 수가 없습니다. 그렇게 되면 하락으로 갈 가능성이 많다. 이렇게 예상할 수 있습니다.”

• 보유세는 실패 시 다음 카드가 없어 세게 쓰게 됨
• 강하게 인상되면 시장이 하락·폭락할 수 있음

• 전국▼ 하락

“저는 지금 매매를 선택한 사람들이 한 4, 5년 뒤에 후회할 가능성이 훨씬 크다라고 저는 보고 있어요.”

• 지금 매수한 사람은 4~5년 뒤 후회할 가능성 큼
• 투기 시장은 영원히 오르지 않고 언젠가 꺼짐

💡 젊은 층은 가능하면 매수를 참고 전세로 가는 편이 유리함

• 수도권 전체▼ 하락

“저도 이제 어차피 저는 이제 좀 하락장으로 갈 거라고 예상을 하고 있기 때문에”

• 규제로 누르는 중이고 시장 에너지가 이미 많이 꺼짐
• 풍선효과는 에너지가 약해 곧 바람이 빠짐
• 불장 표현은 과장이며 시장은 느리게 변함

💡 주식처럼 단기로 보지 말고 시간을 두고 시장을 볼 것

• 경기 전체▼ 하락

“지금 시장이 좀 침체되어 있습니다. 경기도 같은 경우는 서울은 직전까지 약간의 열기를 가지고 있었지만 경기도는 빨리 침체됐죠.”

• 호재는 시장 방향과 같을 때만 힘을 내고 역행하진 못함
• 경기도는 서울보다 빨리 침체, GTX 노선도 같은 흐름

💡 호재만 보고 사지 말고 시장 방향부터 확인하라

• 전국▼ 하락

“오르는데 이재명 정부 기간 동안은 하락할 가능성이 정말 커요. 지금 앞으로도 4년 이상 남았습니다.”

• 이재명 정부 기간 하락 가능성이 정말 큼
• 정책을 시장이 이길 수 없음
• 지금 상승은 스키드 현상일 수 있음

💡 최소 2년 후를 보고 보수적으로 움직이고 2금융권 대출은 피하라고 함

• 서울 전역▼ 하락

“서울 시장이 하락하고 상승하기 전까지 뭐 해야 되느냐... 저는 지방부동산을 투자하라고 얘기를 하고 싶습니다.”

• 서울은 침체기로 상승 전환까지 시간이 걸림
• 가장 오래 하락한 지방이 다음 투자 대상
• 상가·지식산업센터는 공급 과잉으로 하락 중

💡 서울 신규 진입은 리스크가 커 비추천이고, 오래 하락한 지방을 지켜보다 들어갈 것

• 서울 전역▼ 하락

“지방의 광역시가 저는 서울보단 지금 낫다. 왜? 서울은 이제 하락으로 이제 진입하는 단계다.”

• 서울은 하락 진입 단계로 지방 광역시보다 불리
• 대구·세종은 몇 년 더 하락 후 반등 가능성
• 오래 하락한 지역일수록 상승 가능성이 큼

💡 지방 거주자가 서울에 사면 후회할 수 있으니 본인이 사는 광역시를 보고, 과거 사이클 패턴을 공부할 것

• 경기 전체▼ 하락
• 수도권 전체▼ 하락

“떨어질 확률이 70에서 80% 이상입니다. 3040세대에서 서울 경기 10억 이하 물량을 영끌하는 패닉바잉 현상이 나타나고 있습니다.”

• 떨어질 확률 70~80% 이상으로 봄
• 2006~2009년 고점 매수 사례와 같은 사이클로 봄
• 수도권 외곽은 싸 보여도 지역 최고가 근처로 봄

💡 패닉바잉은 자제하고 바닥권까지 기다렸다가 사라

• 서울 상급지▼ 하락

“강남도 떨어질 수 있다가 아니고 떨어진다해요. 예. 떨어집니다. 무조건 떨어져요.”

• 강남 불패는 일시적 현상, 무조건 떨어질 것
• 많이 오른 지역일수록 낙폭도 클 가능성
• 현재 시장은 하락 방향을 잡아가는 중

💡 버티기보다 손실 가능성을 따져 투자와 실거주를 분리해 판단하라고 함

• 수도권 전체▼ 하락

“지금은 사실 상승장도 아니고 침체기도 아니에요. 지금은 침체기로 가는 과정에 있는 약간 안정된 시장입니다.”

• 지금은 과열 직후 침체기로 가는 과정의 시장
• 공공주택 물량은 수도권 주택의 0.1%로 영향 미미
• 3기 신도시보다 수도권 전체의 3~4년 후 방향이 중요

💡 3기 신도시는 기회가 좋은 시기가 아니라며, 개별 물건보다 전체 시장 흐름을 보라고 함

• 전국▼ 하락

“이제는 집을 가지고 있으면 손해 보는 시장이 되는 거예요. 하락장은 거의 한 7, 8년 정도 가깝게 이루어진다.”

• 상승이 멈추거나 하락하는 장이라 보유가 손해
• 하락장은 7~8년 가까이 이어질 수 있음
• 투기 구조상 훗날 다시 상승장은 온다고 봄

💡 상승을 전제로 한 옛 방식의 노후 대비는 파산 위험이 있으니 시장 국면에 맞춰 대응할 것

• 서울 상급지▼ 하락

“하락장에 접어들었어도 지역별로 아니면 아파트별로 상승 움직임들이 일어나는 곳들이나 상품들이 있습니다.”

• 하락장 진입으로 일부 반등은 일시적이라고 봄
• 저가 매수 후 호가 인상으로 매수세가 끊김
• 개별 지역 상승도 전체 하락 흐름을 따라갈 것

💡 주 단위 변동에 매달리지 말고 단타 시각을 버리고 길게 볼 것

• 서울 상급지▼ 하락

“저도 이재명 임기 내에 한 4, 5년 정도에 그 정도까지는 빠질 걸로 예상을 합니다.”

• 임기 4~5년 사이 강남 포함 40% 가까이 하락 전망
• 실거주 수요는 거의 없고 투기 수요 중심으로 봄

• 전국▼ 하락

“지금은 부동산 시장이 하락할 가능성이 많은 시기로 봐야 됩니다. 그러면은 이때 무리한 투자를 하게 되면 자산을 잃게 될 가능성이 매우 높습니다.”

• 규제 일변도 정책으로 하락 가능성이 큰 시기
• 시장이 정책을 이길 에너지가 없음
• 정책 신뢰도가 높아 임기 내 시장 위축 가능성

💡 하락 가능성이 큰 시기라 무리한 투자는 자산을 잃을 확률이 높음

• 서울 전역▼ 하락

“규제 때문에 집값은 떨어지는 거죠. 기회가 아니고 뭐예요? 함정인 거죠.”

• 대출 규제가 시작되면 집값은 떨어질 수 있다고 봄
• 규제 직전의 내집마련은 기회가 아니라 함정이라고 봄
• 내집마련 목적이 실은 자산 증식이라 손실 위험을 봐야 한다고 봄

💡 대출 규제 직전에 서두르지 말고 목적과 규제 이후 흐름을 따져 보라.

• 서울 전역▼ 하락

“그러니까 매매 시장은 침체될 가능성이 크고 임대 시장은 어떻게 될지 좀 지켜봐야 되는 부분.”

• 서울 매매 매물 8만 건, 거래는 10% 미만이라고 짚음
• 매매 시장은 침체 가능성이 크다고 봄
• 임대 시장은 어느 쪽으로 갈지 지켜봐야 한다고 봄

• 서울 전역▼ 하락
• 전국▼ 하락

“상승 요인은 일도 없어요. 하락 요인 쪽에는 어느 정도 영향력이 있습니다.”

• 신규 공급은 주택시장 비중이 약 1%로 작음
• 건설사 부도 현장은 미분양이 나 하락 요인
• 공급 감소가 집값을 올릴 요인은 거의 없음

• 전국▼ 하락

“시장이 안정이거나 하락장일 가능성이 있다라고 한다면 시너지를내는 쪽으로 갈 겁니다”

• 법안 자체로는 시장 방향을 돌리기 어려움
• 시장과 같은 방향이면 시너지, 반대면 효과 미미
• 안정 또는 하락 국면이면 하락 가속 가능

• 전국▼ 하락

“지금 나온 이런 법안이 만약에 발휘되고 실행이 된다라면 지금 시장에서는 시너지에 작용을 낼 가능성이 많습니다. 왜? 시장이 침체 쪽으로 방향을 잡고 가고 있잖아요.”

• 침체 중인 시장과 법안 방향이 같아 시너지 예상
• 매물 잠김으로 인한 집값 상승은 하락장에서 안 통함
• 하락장에서 버티는 집주인은 자산 손실을 떠안음

• 전국▼ 하락

“시장은 지금 어떤 움직임으로 가고 있느냐? 하락 쪽으로 지금 방향을 틀고 가고 있는 중이에요.”

• 시장 방향이 하락으로 돌아선 상태로 봄
• 금리 인하는 시장과 반대 방향이라 효과가 거의 없음
• 전세가 하락을 완충해 하락 기간은 길지 않음

💡 부동산은 떨어지기 전에 파는 것이 맞다는 원칙만 말하고 구체적인 매도 권유는 하지 않음

• 전국▼ 하락

“보통은 하락하기면 한 4, 5년 정도 … 부동산은 V자 반등을 하지 않습니다.”

• 하락 국면은 보통 4~5년, V자 아닌 유자형 회복
• 고가 대비 평균 40% 정도 하락할 수 있음
• 전세가가 오르며 갭이 좁아질 때 매수가 유리

💡 급락 직후 싸다고 바로 사지 말고, 전세가가 오르며 갭이 좁혀지는 시기를 기다려라

• 서울 상급지▼ 하락
• 전국▼ 하락

“결과가 뭐냐? 지금 시장은 하락을 할 수밖에 없습니다. 하락을 시키겠다라는 거예요.”

• 정부 정책의 힘이 커 시장 상승을 누르는 흐름으로 봄
• 강남 집주인 담합은 실패, 시간·이자 압박에 매도 발생
• 하락장이 6년 가까이 길어질 수 있다고 봄

• 서울 상급지▼ 하락

“아직까지는 본격적인 하락장 그러니까 하락장으로 진입하는 과정은 맞아요. 맞습니다만 본격적인 하락장이다 이렇게 보기까지에는 아직도 시장의 열기가 아직도 남아 있습니다.”

• 상승 거래 감소는 하락장 진입 과정으로 봄
• 본격 하락장은 아직 아니고 시장 열기가 남아 있다고 봄
• 외국인 매도는 폭락 신호보다 정책 신뢰성 영향으로 봄

• 수도권 전체▼ 하락

“구매 의지를 현저하게 떨어뜨리는 역할 합니다. 그래서 수요가 줄어요.”

• 대출 연장 불가로 다주택자 매물이 늘어날 것으로 봄
• 구매 의지가 꺾여 수요가 줄고 가격이 하락 안정화
• 정부 의도대로 하락 안정 구간으로 가고 있다고 봄

• 수도권 전체▼ 하락
• 전국▼ 하락

“보통은 하락이면 4, 5년 정도 하락을 하고 보통 이제 부동산은 V자 반등을 하지 않습니다.”

• 하락은 4~5년 이어지고 1~2년 옆으로 기는 흐름
• 서울·수도권 실거래는 고가 대비 평균 약 40% 하락 가능
• 2007년 음마아파트처럼 실거래가 반토막 난 사례 있음

💡 급락 직후 싸다고 바로 사지 말고 전세가가 오르며 매매가와 갭이 줄 때 사라

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 전역▼ 하락

“하락장이라는 건 짧게 보면 4, 5년, 길게 보면 6, 7년 정도까지 될 수 있어요.”

• 정책 신뢰로 강남 고가 아파트 매물 증가, 하락 흐름
• 하락장은 짧게 4~5년, 길면 6~7년 지속될 수 있음
• 하락 중 일시 반등에 현혹되면 손해를 볼 가능성 큼

💡 대세 상승이 확인된 뒤 오르는 것을 보고 사라. 하락장에 미리 사두는 것은 피하라

• 수도권 전체▼ 하락

“서울 수도권은 제가 이제 앞으로 하락장이 될 가능성이 많으니까 서울 수도권에서 만약에 내가 거주를 해야 된다.”

• 수도권은 하락장 초입, 4~5년 하락 후 횡보 전망
• 전세가가 오르며 갭이 줄 때 매매 바닥으로 봄
• 전세가 오르는 지방 광역시는 먼저 회복 가능

💡 급락 직후 싸다고 사기보다 전세가가 오르며 갭이 줄어들 때 진입하라

• 전국▼ 하락

“지금 상황은 올라갈 확률보다 내려갈 확률이 훨씬 더 많죠.”

• 집값은 상승보다 하락 확률이 훨씬 높다고 봄
• 하락 국면의 매매는 손실 위험이 큼
• 전세가율이 낮은 아파트 전세는 사기 위험이 낮다고 봄

💡 전세가율이 높은 빌라·오피스텔 전세는 피하고, 전세가율이 낮은 아파트는 유형을 확인한 뒤 들어갈 것

• 수도권 전체▼ 하락

“전세가가 올라가기 시작하면 매매가는 떨어지기가 굉장히 어려워요”

• 서울·수도권은 본격 하락장 진입으로 봄
• 하락장에서는 보유와 증여 모두 의미가 줄어듦
• 지방 대도시는 전세가 상승 뒤 매매가 회복 기대

💡 서울·수도권은 임대로 거주하고 여유 자금은 지방 투자로 돌리는 것을 고려

• 서울 하급지▼ 하락

“지금은 100% 하락합니다”

• 전세 매물 감소는 수요 감소 신호로 해석
• 매도자가 급해 가격 하락이 이어질 것으로 봄
• 정부 개입이 있어도 하락 가능성이 크다고 봄

💡 집값 하락이 예상되면 매수를 자제하고 월세 거주를 고려

• 수도권 전체▼ 하락

“보통 이제 부동산은 V자 반등을 하지 않습니다”

• V자 반등 없이 유자형으로 회복할 것으로 봄
• 하락 4~5년 뒤 바닥에서 1~2년 횡보로 봄
• 전체 사이클은 7~8년까지 길어질 수 있음

💡 급락장에서 바로 사기보다 전세가가 오르는 흐름을 확인한 뒤 진입

• 서울 전역▼ 하락

“시장을 하락으로 만들기에 충분한 역량과 지금 상황을 가지고 있다”

• 정책 신뢰도가 높아 실효성이 크다고 봄
• 문재인 정부 때와 달리 시장 에너지가 약함
• 가만히 둬도 시장이 서서히 안정된다고 봄

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 하급지▼ 하락

“그런데 좀 지나면 노도강이 하락하지 않느냐? 같이 하락해요.”

• 강남 등 상급지가 먼저 조정받은 뒤 하락 흐름이 이어질 것으로 봄
• 노도강 등 하급지도 시간이 지나면 같이 하락할 것으로 봄
• 지금의 하급지 강세는 사이클 변화가 아닌 일시적 현상으로 봄

• 전국▼ 하락

“지금은 주택 시장이 좋은 방향으로 갈 가능성이 매우 희박해지고 있는 상황입니다.”

• 주택 시장이 좋은 방향으로 갈 가능성이 매우 희박하다고 봄
• 빌라·오피스텔은 오르는 시기가 정해져 있어 평소 매매는 손해로 봄
• 매매는 시세 차익 가능성이 분명할 때만 하고 실거주 목적 매매는 없다고 봄

💡 빌라·오피스텔은 매매보다 전세로 들어가고, 매매는 오르는 시기에만 하라

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 하급지▼ 하락
• 서울 전역▼ 하락

“조만간에 얘가 꺾이면서 급락이 올 수가 있다.”

• 강남 평균 거래금액 28억에서 22억으로 6억 하락
• 노도강 거래금액도 2021년 상투 때처럼 먼저 꺾이는 흐름
• 실거래 지수 급락 전환 가능성을 높게 봄

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 하급지▼ 하락

“실거래로 급락하는게 한두 몇 달 안에 우리가 눈으로 목격할 수가 있을 것 같다.”

• 강남구 매매수급 지수, 고점이 낮아지는 다이버전스
• 2021년 상투 때와 같은 패턴, 몇 달 내 실거래 급락 가능
• 상급지 급락 시 한강벨트·노도강까지 여파 예상

• 전국▼ 하락

“저는 제일 걱정되는게 지금의 유가 그다음에 이란 전쟁요 문제가 70년대 1차 올쇼크 때랑 너무너무 똑같아요.”

• 1970년대 오일쇼크와 비슷한 국면이라고 봄
• 물가 상승으로 금리가 오르면 2022년처럼 하락 가능
• 유가가 안정되지 않으면 급락을 피하기 어려움

• 전국▼ 하락

“올해가 아마 2010년 정도에 해당할 가능성이 높아 보입니다. 2010년부터 2013년까지 하락장이 펼쳐집니다.”

• 현재 흐름이 2010년과 닮아 하락장 예상
• 2010~2013년 같은 하락 국면 진입 가능
• 반등장이 길었지만 시장 강도가 꺾이는 중

• 수도권 전체▼ 하락

“지금 이제 하락 초입에 들어갔으니까 적어도 한 5, 6년 정도는 오를 가능성이 거의 없습니다.”

• 서울·수도권은 하락 초입, 5~6년 상승 어려움
• 사이클은 반등장까지 10년 이상, 길면 15년 이상
• 지방은 내년·내후년 상승 지역이 나올 수 있음

💡 매수보다 전세로 실거주하고 남는 돈은 수익이 나는 곳에 투자하라

• 서울 전역▼ 하락

“지금 이제 하락장 초입에 들어선 걸로 보시면 될 거예요. ... 보통 하락장으로 진입하면 한 4, 5년 정도 하락을 합니다.”

• 하락장 진입 시 보통 4~5년 하락, 이후 1~2년 횡보
• 부동산 반등은 V자가 아니라 U자형이 일반적
• 입주 미분양이 늘면 주변 아파트 가격 악순환 우려

💡 내 집 마련이나 투자는 신중하게 접근하라

• 수도권 전체▼ 하락

“현금 자금이 없는 사람들은 보유세 내다 망할 수 있어요. 그러면 다 팔려고 하겠죠. 문제는 매수자들도 안 산다는 얘기예요.”

• 보유세 카드로 강하게 누르면 매수자도 안 사 하락 우려
• 정부 목적이 강하락이면 보유세 1% 이상도 가능하다고 봄
• 다주택자가 버티면 종부세 카드를 쓸 가능성이 높다고 봄

💡 다주택자라면 보유세 부담이 오기 전에 미리 내놓는 게 낫다

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 전역▼ 하락

“지금 강남 3구 초고가 아파트들은 이런 현상이 이제 벌어질 가능성이 있어요.”

• 강남 3구 초고가는 지지선 없이 급락할 수 있음
• 서울 아파트 고점 대비 약 40% 하락을 기준으로 봄
• 전세가가 매매가의 하방 지지선 역할을 한다고 봄

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 전역▼ 하락

“집값 상승이 이제 멈추고 하락하는 느낌이 나고 있는 거예요. 그러니까 매수세가 계속 유입되고 있다라는 전제가 완전히 틀린 겁니다.”

• 대출 규제와 토지거래허가로 서울 매수 수요가 줄어 상승이 멈춤
• 매도 물량은 늘고 수요는 줄어 집값이 떨어질 것으로 봄
• 이재명 정부 임기 중 하락으로 이어질 가능성이 높다고 봄

💡 현금이 있다고 부동산을 적극 매수하는 건 현명하지 않으니 목적을 분명히 하고 신중히 판단하라

• 수도권 전체▼ 하락

“지금 부동산에서 발을 뺄 시기입니다. 특히 서울 수도권은 발을 빼는 시기에요.”

• 지금은 서울·수도권 부동산에서 발을 뺄 시기로 봄
• 애매한 시기에는 부동산 투자보다 정리가 맞다고 봄
• 몰빵은 상승장일 때만 맞다는 입장

💡 애매한 부동산은 정리하고 더 확실한 자산으로 비중을 옮길 것

• 서울 상급지▼ 하락
• 전국▼ 하락

“지금은 집을 살 시기가 아닙니다.”

• 지금은 집을 살 시기가 아니라고 봄
• 강남 똘똘한 한 채도 하락기에는 더 크게 떨어진다고 봄
• 대출을 끼고 사면 하락기에 버티기 어렵다고 봄

💡 지금 가격에 팔 수 있다면 파는 게 낫고, 대출을 끼고 사지 말 것

• 서울 전역▼ 하락

“사실 세게 할 필요 없습니다. 왜냐면 시장의 힘이 약해져 있기 때문에 제가 가만히 둬도 하락한다고 했어요.”

• 시장 에너지 약화로 정책 없이도 하락 흐름
• 규제를 세게 하면 경착륙 가능성 우려
• 정부 카드는 세금과 대출뿐이라 차이가 크지 않음

• 서울 전역▼ 하락

“시장은 다시 상승으로 돌변하기에는 굉장히 어려운 상황이 맞다라고 보는게 맞습니다.”

• 보유세 효과는 세율 수준에 따라 달라짐
• 세율이 세면 매물 증가와 급락 가능
• 시장은 다시 상승 전환이 어려운 상황

• 전국▼ 하락

“경매도 좀 나올 수 있고 이런 것들이 집값의 하락 영향으로 어 간접적 영향을 줄 가능성은 어느 정도 있다.”

• 금리 인하 기대 약화로 구매력 한계와 수요 감소를 우려함
• 금리 상승 시 경매 증가로 집값 하락에 간접 영향 가능성 있음
• 2년 내 20% 이상 상승 가능성이 약해지고 있다고 봄

💡 집값 상승 가능성이 약하다면 매수보다 임차 거주와 다른 투자 수단을 고려하는 편이 낫다

• 서울 전역▼ 하락

“지금 현실적으로 경매가 많이 나오고 있습니다. 일단 잘 안 오르고 있다. 그리고 두 번째 안 팔린다. 이거예요.”

• 경매 증가와 거래 부진은 침체 신호로 봄
• 서울 상승 통계는 호가 반영 착시로 봄
• 올해 오를 곳은 수도권이 아닌 지방 일부로 봄

💡 목돈이 있다면 지방에서 오를 가능성이 높은 도시의 아파트에 투자

• 서울 상급지· 전망 없음
• 서울 전역▼ 하락
• 경기 전체▼ 하락

“재건축이 침체돼서 공급이 늘어나지 않는데 집값은 안정되거나 떨어질 가능성이 많은 거예요.”

• 입주 물량 영향은 작고 수요 변수가 더 큼
• 재건축 침체로 공급이 정체돼 집값 하락 여지
• 강남도 과거 40% 하락한 적 있어 상승은 불변 아님

💡 서둘러 사기보다 과거 패턴과 지표를 확인하며 여유 있게 판단하라.

• 수도권 전체▼ 하락

“양극화를 해소하는 방향으로 지금 서울 수도권은 침체 쪽으로 몰고 가고 있고 지방 시장은 조금이라도 활성화시키고자 하는 거예요.”

• 2026년 규제 완화 가능성은 거의 없다고 봄
• 과열 조짐이 보이면 추가 규제 가능성이 있다고 봄
• 서울·수도권은 침체, 지방은 활성화 방향으로 봄

💡 시세 차익이 목적이라면 보수적으로 접근하고, 집을 사는 목적을 먼저 명확히 구분하라.

• 전국▼ 하락

“그러니까 이런 것들이 나중에 시장에 미치는 영향이 과거에 비해서 금리 인상폭이나 이런 것들이 꽤 많이 작용을 할 가능성이 크다.”

• 주담대 금리 6%대 진입으로 연끌족 부담이 커짐
• 버티다 나오는 경매·매물이 늘어 시장에 영향이 클 것으로 봄
• 과거보다 금리 인상폭이 시장에 더 크게 작용할 것으로 봄

💡 변동 금리로 받고 낮은 이자 기간에 차액을 모아 두라.

• 전국▼ 하락

“지금은 꺼져가는 시장, 침체 시장으로 가는 단계에서 일시적인 과열들이 조금씩 나타나는 상황이기 때문에”

• 과열 국면은 지났고 시장은 침체로 가는 단계로 봄
• 지금 공급을 늘리면 분양 시점에 초과 공급이 될 것으로 봄
• 추가 공급 대책은 실효보다 과열 억제 신호 효과가 클 것으로 봄

• 전국▼ 하락

“스키드 현상의 미래는 하락이에요. 그러니까 방향의 전환입니다.”

• 거래량 없이 가격만 오르는 스키드 현상은 하락 전환 신호로 봄
• 시장이 오르면 추가 규제가 나와 상승세가 꺾일 것으로 봄

💡 지금은 매수보다 조심해야 할 구간이다.

• 전국▼ 하락

“지금이 피하는 구간. 진입 구간이에요. 여러분들이 이 구간에서는 웬만하면 피하는 게 좋다”

• 지금은 하락 구간 진입기로 봄
• 상승 8~9년, 하락 6~7년 주기 사이클로 봄
• 무작정 사기보다 많이 떨어진 뒤 사는 게 낫다고 봄

💡 아무 때나 사지 말고 4~5년 이상 떨어졌을 때 사라

• 전국▼ 하락

“그래서 하락 시장이 올 거를 거의 굉장히 높은 확률로 알고 있는데 왜 회피하지 않느냐를 지금 여러분들한테 얘기하는 거예요.”

• 하락 시장이 올 가능성을 높게 보고 있음
• 반반 확률에서 방향을 거는 것은 도박이라 숏은 치지 말라고 봄
• 정부가 시장 안정 또는 하락을 염두에 둔 정책을 편다고 봄

💡 하락이나 침체 구간에 들어가면 최대한 보유하지 않는 것을 원칙으로 하라

• 서울 상급지▼ 하락
• 경기 전체▼ 하락

“흐름이 끊기게 되면 이렇게 우리가 안전하다라고 생각했던 이런 물건들의 가치 하락이 생각보다 가파르고 빠르게 많이 진행될 수 있는 거예요.”

• 파주·평택 등 외곽부터 매수 기대가 꺾인 신호로 봄
• 흐름이 끊기면 외곽 가치 하락이 가파르게 진행될 것으로 봄
• 시간이 지나면 핵심지 경매도 나올 가능성이 높다고 봄

💡 양극화나 똘똘한 한 채 논리를 일반화해 무리하게 매수하지 말 것

• 서울 전역▼ 하락

“폭등장 후반에 생기는 현상이에요. 그거는 뭐냐면 시장의 힘이 약해져 가고 있는 과정에서 일어나는 현상이에요. 그래서 그런 현상이 일어나고 시간이 좀 지나잖아요. 그러면 하락하게 되어 있습니다.”

• 금리 인하와 유동성만으로 상승을 확정할 수 없다고 봄
• 거래 감소 속 상승은 폭등장 후반의 일시적 현상으로 봄
• 시장 힘이 약해지면 결국 하락하게 된다고 봄

• 전국▼ 하락

“제가 말하는 전망은 지금은 이제 하락 흐름으로 가고 있는 중입니다.”

• 2026년 전체 시장은 하락 흐름으로 봄
• 정부 수요 억제 의지로 수요 감소 예상
• 고령층 매도 증가는 상승 동력 약화 신호

💡 하락 흐름을 감안해 방향성을 보고 행동하라.

• 서울 상급지▼ 하락

“이게 이제 누적돼서 한 3, 4년 정도 지나고라면 생각보다 많이 떨어질 수 있는 그런 상황이 만들어질 수도 있겠다.”

• 고가 대출 보유자는 이자·보유세 부담으로 버티기 어려워짐
• 강남권 매도 조짐이 일부 나타나는 중으로 봄
• 1~2년 내 급락은 많지 않고 3~4년 누적 시 큰 하락 가능성

💡 강남불패나 똘똘한 한 채를 절대 진리처럼 믿지 말 것.

• 서울 전역▼ 하락

“지금은 시장이 약세장으로 가고 있다. 약세장으로 확실하게 진입을 하잖아요.”

• 거래 감소의 근본 원인은 대출 규제보다 시장 약세로 봄
• 서울도 침체장에 들어서 규제 완화만으로 살아나기 어렵다고 봄
• 지방 도시는 이미 침체장이라 세제 혜택 효과도 작다고 봄

• 서울 전역▼ 하락

“제가 강조한게 집값 하락이 예상되는 시점에서의 내집 마련은 훨씬 더 위험하다.”

• 집값 상승 기대가 사라져 대출 많은 1주택자가 가장 힘들다고 봄
• 규제는 장기간 유지될 가능성이 커 금리보다 영향이 크다고 봄
• 집값 하락이 예상되는 시점의 내집 마련은 훨씬 위험하다고 봄

💡 하락을 공격적으로 맞이하지 말고, 피할 수 있으면 되도록 피하라

• 서울 전역▼ 하락

“저는 서울 수도권보다 투자 관점에서 지방이 훨씬 좋다. 이렇게 얘기할 수 있습니다.”

• 하락기 도시는 메가시티 추진만으로 오르지 않음
• 상승기와 맞물리면 상승 동력이 생긴다고 봄
• 규제로 서울 집값을 충분히 잡을 수 있다고 봄

💡 요인 하나만 보고 투자하지 말고, 지역 사이클과 맞물린 상승장이면 과감히 투자할 것

• 서울 중급지▼ 하락
• 서울 전역▼ 하락

“오르지 않아야 될 지역이 그냥 억지로 오르는 거죠. 그럼 이런 지역이 사실 버티는 힘이 약한 거예요.”

• 풍선 효과로 오른 지역은 규제 후 수요가 빠져 떨어진다고 봄
• 하락장에서는 매수자가 이기고 만기 매도자가 이탈한다고 봄
• 양도세 중과 유예 연장은 매물 증가 요인이 아니라고 봄

💡 풍선 효과로 오르는 지역을 오른다는 이유만으로 매수하지 말 것

• 서울 전역▼ 하락
• 전국▼ 하락

“앞으로 시장이 하락할 가능성이 조금 더 많은 상황에서 지금 내는 비율이나 금액이 거의 최고 수준이지 않을까”

• 종부세 대상 증가는 집값·공시가격 상승 때문
• 하락 가능성이 커 종부세 부담은 정점 근처
• 서울은 많이 올라 종부세 대상이 늘어남

• 서울 전역▼ 하락

“규제를 하는 거는 집값을 하락시키기 위해서 하는 거예요. 그래서 규제가 나오면 집값이 하락하는게 일반화입니다.”

• 규제가 나오면 집값은 하락하는 것이 일반적 흐름
• 문재인 정부 규제 후 상승은 특수한 상황으로 봄
• 계약 해제가 늘어난 것은 규제 후 하락 우려 때문으로 봄

• 전국▼ 하락

“그렇죠. 집값이 올라갈 확률이 굉장히 적어지겠죠.”

• 은행별 대출 한도 소진과 규제로 신규 대출이 줄어듦
• 수요가 억제돼 집값 상승 확률이 낮아진다고 봄

💡 내 집 마련 목적(실거주·시세차익)을 구분하고 매매와 전세 비용을 따져 유리한 쪽을 선택할 것

• 서울 상급지▼ 하락
• 수도권 전체▼ 하락

“지금은 분명히 하락 시장으로 들어갔다. 서울의 일부 지역이나 이런 몇 군데가 상승 느낌이 있잖아요.”

• 수도권 대부분은 거래가 죽은 하락 국면으로 봄
• 서울 핵심지 상승은 호가가 만든 착시로 봄
• 미분양과 매도 이탈자 증가로 하락이 가속될 것으로 봄

• 수도권 전체▼ 하락

“이걸로 인해서 시장이 상승으로 움직일 가능성은 오히려 약하다.”

• 환율 상승은 분양가를 올릴 뿐 집값 상승 요인은 아님
• 분양가가 높아도 미분양이면 주변 집값까지 떨어질 수 있음
• 폭등장이 끝나는 변곡점이라 상승 가능성은 약하다고 봄

• 서울 전역▼ 하락

“그러니까 어떻게 보면 서울보다 그냥 먼저 하락을 시작했다. 그러면 서울도 하락할 수 있다는 얘기예요.”

• 수요 변화를 빼고 보는 공급 부족론은 한계가 있음
• 지방은 2021년 급등 후 서울보다 먼저 하락
• 거품이 꺼지는 단계일 수 있어 하락에 대비해야

💡 레버리지를 크게 쓴 투자는 하락 시 타격이 크니 근거를 따져 신중히 할 것

• 서울 상급지▼ 하락

“재개발 재건축을 통한 공급 증가는 수요를 더 많이 양산시킬 수 있는 정책이에요.”

• 공급은 나중에 이뤄져 당장은 수요를 자극해 가격을 올림
• 집값 문제의 원인은 공급 부족이 아닌 수요에 있다고 봄
• 강남 상승이 멈추면 수요가 줄어 가격이 안정될 것으로 봄

• 수도권 전체▼ 하락

“완전히 하락 시장으로 지금 접어든게 아니거든요. 하락 시장으로 지금 접어드는 일종의 초입 단계라고 보시면 되는데”

• 지금은 하락 시장 초입, 완전한 하락장은 아님
• 침체 지역은 담합이 안 먹히고 에너지 남은 곳만 통함
• 완전 하락장에서는 집주인 담합 효과가 사라짐

• 전국▼ 하락

“정책을 써서 규제해 가지고 이 시장의 에너지를 약화시키지 않으면 일본과 똑같은 상황이 벌어진다”

• 우리 시장은 투기 시장화돼 거품이 쌓여 있다고 봄
• 자동 조정 능력이 없어 거품은 계속 커진다고 봄
• 규제로 에너지를 빼지 않으면 일본식 붕괴 위험으로 봄

• 서울 전역▼ 하락

“팔고자 하는 사람들이 늘어나요. 하락으로 가겠죠.”

• 보유세 인상 시 매도 물량 늘어 하락으로 갈 수 있음
• 적정 수준을 몰라 실험하기 어려워 예측이 어려움
• 보유세 대신 다른 수단으로 잡는 게 맞다는 입장