정태익

• 서울 전역▲ 상승

“금리를 계속 올리고 있는 와중인데도 집값은 계속 상승하고 있다. 금리가 인상되면 집값이 무조건 떨어진다는 건 아닙니다.”

• 금리를 올리는데도 서울 아파트값은 89주 연속 상승 중이며 금리 인상은 하락 요인 중 하나일 뿐이라고 봄
• 대출이 막히면 소형 아파트로 수요가 옮겨 가 소형이 더 오른다고 봄
• 실거주 규제로 서울 수도권 전월세난이 악화되어 당장 해소될 가능성이 낮다고 봄

• 수도권 전체▲ 상승

“기다리는 하락장은 결코 오지 않는다 / 원래 하락장은 갑자기 오는 거죠.”

• 기다리는 하락장은 결코 오지 않는다고 봄
• 하락은 갑자기 오며 그때는 내 집값도 같이 빠져 갈아타기가 쉽지 않음

💡 대출을 최대한 받아 지금 집을 사고 이후를 도모할 것

• 서울 전역▲ 상승

“정부도 지금이 유동성 증가 이런 것들이 집값을 계속 올리고 있다는 걸 모르지 않기 때문에”

• 유동성 증가가 집값을 계속 올리고 있다고 봄
• 매물 주인이 갈아타기 하려는 1주택자 위주라 거래가 줄어도 호가가 버팀
• 공급은 2028년 이후에나 나오고 인허가 단축만으로 해결 안 됨

• 서울 하급지▲ 상승

“상승 요인들도 되게 많단 말이에요. 그러다 보니 상승 요인이 더 세면 집값이 상승하지 않겠습니까?”

• 150만 호 착공 계획은 준공이 3~5년 뒤라 체감 공급이 아니고 올해 목표도 미달이라고 봄
• 금리 인상으로 공사비와 금융비용이 올라 공급 전망이 더 불투명하다고 봄
• 가계 연체율과 대출 구조상 급매 폭탄 돌리기식 급락 근거는 약하고, 상승 요인이 더 크다고 봄

• 경기 남부▲ 상승
• 수도권 전체▲ 상승

“지금 같은 장은요. 이미 상승장 중간 정도는 왔기 때문에 다들 눈에 불을 켜고 뭐 좋은 거 없나 막 다 돌아다니고 뒤지고 있단 말이에요.”

• 지금은 이미 상승장 중간 정도로 다들 눈에 불을 켜고 매물을 찾는 상황
• 팔았던 동탄 집이 계속 신고가를 찍는 등 오름세가 이어짐
• 규제로 눌린 곳은 규제가 풀리면 다시 튀어오를 수 있음

💡 갈아타기는 매도·매수를 같은 날 또는 3~4일 내에 끝내고, 무리한 모아타운 투자 대신 비규제 지역 갭투자를 공부할 것

• 서울 전역▲ 상승
• 경기 전체▲ 상승

“86주 연속 상승하고 있는데 86주로 끝나지는 않을 것 같아요. 밀어도 오르고 버텨도 오른다.”

• 밀어도 오르고 버텨도 오른다며 86주 상승이 끝나지 않을 것으로 봄
• 규제 지역이 늘어도 옆 비규제 지역으로 수요가 옮겨 가는 풍선효과가 계속될 것
• 정비사업 이주 수요 때문에 공급이 되어도 전월세 부담이 커지는 딜레마

• 서울 전역▲ 상승

“나홀로 아파트도 사람들이 사러온다. 그만큼 지금 생존 매수의 시대다.”

• 실거주 강요 정책과 전월세 소멸로 나홀로 아파트에도 매수자가 생길 만큼 생존 매수가 이어짐
• 환금성이 낮은 나홀로 아파트는 상승장에만 매수자가 있어 팔 수 있을 때 파는 것이 중요

💡 환금성이 나쁜 나홀로 아파트는 매수자가 있을 때 팔고, 투자가치와 환금성이 좋은 곳으로 옮길 것

• 서울 전역▲ 상승
• 경기 남부▲ 상승

“다른 인상 요인들이 더 세면 1.2%가 빠지더라도 상승을 더할 수 있는 겁니다. 공급 부족이나 유동성 증가 같은 상승 요인들이 더 크기 때문에”

• 금리 인상 충격보다 공급 부족·유동성 등 상승 요인이 더 커서 집값이 더 오르는 모양새로 봄
• 서울은 규제에도 상승세가 이어지고 신축·구축 순환매로 번질 것으로 봄
• 30대 매수세가 몰리는 동탄·영통 등 경기 남부도 당분간 상승 요인이 될 것으로 봄

💡 무주택 전세 세입자는 내년·내후년 만기 때 어떻게 할지 지금부터 진지하게 고민해야 함

• 경기 남부▲ 상승

“우리 거는 계속 뭐 2억, 2억 2천, 2억 3천 이러는데 내가 원래 살 수 있었던 7억짜리는 막 10억 12억 돼 있어요.”

• 지금 7억대 아파트는 10년 뒤 10~12억이 되지만 오피스텔은 2억 초중반에 머물 것으로 봄
• 오피스텔은 아파트처럼 가격이 오르기 어려워 장기 투자로 불리함

💡 오피스텔은 사업용 월세로 쓰고 분당선 라인의 25평 7~8억대 아파트를 매수할 것

• 서울 전역▲ 상승
• 경기 전체▲ 상승

“토제는 눌러 놓은 거기 때문에 이게 집값 안정 효과가 있는게 아니고요. 눌렀으니까 풀면 당연히 용수철처럼 튀어오르는데”

• 입주 감소와 전세 매물 부족으로 지금보다 더 심각한 전월세 상황이 올 것
• 외곽 서울과 경기 인접 도시로 매수세가 번지는 풍선효과가 계속될 것

💡 집을 못 산 사람은 내년 이후 전세가 더 마르므로 대안을 서둘러 찾아볼 것

• 서울 전역▲ 상승

“공급은 역대 최저 수준입니다. 내년에는 만 세대 언저리로 가고요. 2028년에는 만 세대 밑으로 내려갑니다. 그러면 이런 공급 부족인 상황에서 과거에 어떤 큰 하락장이 왔을 때 패턴을 비교해 볼 때 이번에 하락이 올 것인가”

• 서울 아파트 공급이 역대 최저 수준이라 하락 전환 어려움
• 체감 금리 충격도 2022년과 달라 상승세 지속될 것

• 전국▲ 상승

“앞으로 하락장이 올까요? 저는 쉽지는 않을 것 같아요. 단순히 계산해도 지금 26년부터 한 32년 사이에는 뭐 특별하게 뭘 할 수 있는 건 없어요.”

• 유의미한 하락장이 오기 어렵고 상승세가 이어질 것으로 봄
• 유동성 공급에 비해 아파트 신규 공급이 3~4년간 부족한 것이 근거

• 서울 전역▲ 상승
• 수도권 전체▲ 상승

“집값이 하락할 이유가 도대체 뭘까를 생각해 보면 지금은 진짜 대외 변수 말고는 없는 거 같아요. 지금 뭐 공급도 안 되고 전월세는 대란이고”

• 공급 부족과 전월세 대란, 매물 잠김으로 하락 요인이 없음
• 대외 변수가 없는 한 집값 하락은 어려울 것으로 봄

• 서울 하급지▲ 상승
• 서울 전역▲ 상승
• 경기 전체▲ 상승

“집값 상승이 9억에서 20억 구간으로 옮겨붙었다 이러면 뭐 그냥 다 올라가는 거죠. 그래서 이제 신고가 비중도 계속 늘어나고 있고 어 안 올랐던 동네들도 다 같이 가는 분위기.”

• 9억~20억 구간으로 집값 상승이 옮겨붙었다고 봄
• 서울 외곽과 경기권까지 매수 수요가 확산되며 다 오를 것으로 봄

• 서울 상급지▲ 상승

“한 15억에서 25억대들은 오히려 지금 세금적으로 불리한 부분이 많지 않거든요. 지금도 올라가는 그 구간인데 여기가 더 빠르게 올라갈 것 같습니다.”

• 15~25억 서울 아파트는 세금 부담이 적어 상승세가 빨라짐
• 초고가는 일시 조정 후 계단식 상승, 지방은 하방 압력

• 수도권 전체▲ 상승

“저희 동네는 반응이 없다라고 말하면서 지금 한탄하는 분들 있거든요. 그런 분들 지역들 중에 꽤 많은 지역들이 부활할 것 같습니다. 이런 지역들도 이제 풍선 효과가 올 거 같고”

• 초고가 주택은 세금 타격으로 가격이 눌릴 수 있다고 봄
• 실거주 요건 강화로 외곽 지역에 풍선 효과가 번질 것으로 봄
• 반응이 없던 지역들도 집값이 부활할 것으로 봄

• 서울 전역▲ 상승
• 수도권 전체▲ 상승

“하락 전환되기에는 너무 지금 매수세가 강해요. 이렇게 강한 상황에서 금리만으로는 이제 해결이 안 되니”

• 하락 전환되기 어렵고 상승세가 이어질 것으로 봄
• 금리 인상과 대출 규제에도 매수세가 워낙 강함

• 수도권 전체▲ 상승

“규제 때문에 집값이 잡힌다라고 보기는 어려운데요. 심리에 불이 붙으면 가격이 오르는 건 확실한 거 같습니다. 돈이 쏠림이 생기는 순간이 호가가 올라가는데 실거래가 막 따라가고 그러면 야 지금 아니면 못 사라는 패닉 바잉 생기거든요.”

• 규제 지역 확대가 패닉바잉과 풍선효과를 자극한다고 봄
• 수도권 집값 상승세가 이어질 것으로 봄
• 지방도 높은 전세가율을 바탕으로 상승 여력이 있다고 봄

• 수도권 전체▲ 상승

“잠깐 단기적으로 누를 순 있어도 구조적으로 지금 공급이 부족하고 전월세도 없고 다 실거주 하라고 하니까 가격이 올라갈 수밖에 없는 거야.”

• 정부 규제에도 집값이 계속 상승할 것으로 봄
• 구조적 공급 부족과 전월세 부족, 실거주 요건 강화가 근거

• 수도권 전체▲ 상승

“과거에 했던 두더지 잡기 전략이 들어갈 거예요. 조금 오르면 규제하고 그럼 옆동네 오르면 규제하고 또 옆동네 오르면 다시 규제하는... 그러면서 가격이 전반적으로 다 올라가는”

• 추가 규제와 토지거래허가구역 확대가 풍선효과를 일으켜 수도권 전반이 오를 것으로 봄
• 오르면 규제하고 옆동네가 오르면 또 규제하는 두더지 잡기 전략이 근거

• 서울 전역▲ 상승
• 수도권 전체▲ 상승

“지금 전세 매물이 너무 없어 가지고 큰일 났다. 어쩔 수 없이 집 삽니다라는 분들이 많이 늘어나고 있고 그런 분들이 집을 사는 동네 한 10억에서 15억 사이 그 언저리 동네들이 가격이 급등하는 모습을 보이고 있습니다.”

• 전세 매물 품귀와 공급 절벽으로 무주택자 매수 전환 확산
• 서울·수도권 아파트 상승세 지속될 것으로 전망함

• 수도권 전체▲ 상승

“서울 경기 인천할 것 없이 모두 급감하고요. 28년 29년 되면은 서울 경기 인천 수도권은 정말 역대급으로 공급이 없다고 보시면 돼요.”

• 향후 3년 공급 가뭄과 대출 규제로 상승세가 쉽게 안 꺾임
• 1~2년 뒤에도 추가 상승할 것으로 봄

• 수도권 전체▲ 상승

“무주택자들은 좀 힘든 그런 시기를 좀 보낼 수밖에 없고 이게 끝이 아니라 이제 시작이라는게 더 무서운 내용이겠죠. 전반적으로 봤을 때 매수를 좀 고민하면서 시간을 보내면 좋은 일이 별로 없을 것 같다”

• 공급 절벽과 전세난이 심화되며 최근의 상승세는 끝이 아니라 시작에 불과할 것으로 봄
• 무주택자는 힘든 시기를 보낼 수밖에 없을 것으로 봄

💡 매수를 미루며 고민만 하지 말 것

• 서울 전역▲ 상승

“전세 월세 수요가 매매로 전환되니 당연히 매매를 자극합니다. 매매가가 올라가겠죠.”

• 임차 매물이 사라지면 임차 수요가 매매로 전환됨
• 매매를 자극해 집값이 상승할 것으로 전망함

• 경기 남부▲ 상승

“구리 동탄 수지가 또 신고가 거래하고 있다. 호재가 있는 곳은 뭐 딴 세상이다. 뭐 이런 얘기들도 계속 나오고 있고요. 또 올라가는 데는 계속 올라가는데 안 올라가는데 데는 안 올라간다.”

• 세금 규제와 양도세 중과로는 매물 잠김만 심화되어 집값을 잡기 어렵다고 봄
• 구리·동탄·수지 등 호재 지역 위주로 상승하는 양극화 장세가 나타날 것으로 봄

• 수도권 전체▲ 상승

“단기적으로 뭐가 눌리는 거 같아 보이겠지만 나중에 더 폭발할 그럴 확률이 높겠죠.”

• 정부의 단기 규제로 눌리더라도 집값은 나중에 더 폭발적으로 오를 것으로 봄
• 역대 최저 수준의 공급 부족과 극심한 전월세 대란이 근거

• 서울 전역▲ 상승

“대출 막으면 집값이 잡힌다고 하던데 오히려 줄줄이 신고가가 터지고 있다. 강남도 다시 꿈틀거리고 있다는 얘기가 돕니다.”

• 대출 규제나 완만한 금리 인상으로는 집값을 잡기 어렵다고 봄
• 서울 10억 이하 중저가 단지를 중심으로 매수세와 신고가 상승이 이어질 것으로 봄

• 수도권 전체▲ 상승

“정부가 말하는 결과대로 나오면은 좋겠죠. 그렇지만 아마 정반대의 결과가 나올 것 같아 가지고”

• 정부의 비아파트 위주 공급 대책과 규제로는 공급 부족을 해결하기 어려움
• 정부 의도와 정반대로 집값이 오르는 결과가 나올 것으로 봄

• 수도권 전체▲ 상승

“저는 2018년에 상황과 동일하게 흘러가지 않을까 개인적으로 생각하고 있는데 매수 심리가 또 재개가 다시 되지 않을까?”

• 2018년과 구조가 같아 선거 후 7~9월부터 매수 심리가 재개될 것
• 주담대 대부분이 고정금리이고 매수자 현금 비중이 커 금리 인상 충격은 제한적
• 서울 25개구가 모두 오르는 중이고 매물이 줄어 상승 압력이 남아 있음

• 서울 상급지▲ 상승

“당장 7월까지는 매물들이 많이 잠길 겁니다. 그리고 판다고 내놓은 것들도 매수자가 붙잖아요. 그러면 아마 안 팔고 조금 가격 올리고 요런 식으로 운영이 될 확률이 높아요. 그니까 매물이 줄면 어쨌든 가격은 상승한다.”

• 7월 세제 개편안 전까지 매물이 잠겨 집값 상승세가 지속될 것으로 봄
• 양도세 중과 재개로 다주택자 매물이 급감한 것이 근거

• 서울 전역▲ 상승

“세 번 해본 정책이기 때문에 매물이 잠기고 그다음에 가격이 상승하는 거는 과거 두 번에서 동일하게 일어났고요. 아마 이번에도 이렇게 될 거 같기는 한데”

• 양도세 중과 부활로 서울 매물이 줄고 있음
• 과거 두 차례 사례처럼 매물 잠김 후 가격 상승 예상
• 보유세 강화돼도 중위가격대는 버틸 수준일 것

💡 비거주 1주택자는 급히 팔지 말고 세무사 계산으로 버틸 수 있는지 따져볼 것

• 서울 전역▲ 상승

“매물 잠김이 벌써 시작이 됐죠. 그러다 보니까 지금 5월 2주차 아파트 매매 가격 변동률을 보면은 다시 올라가고 있습니다.”

• 다주택 매물이 소진된 뒤 1주택 매물도 세금 때문에 잠김
• 5월 2주차 매매가격이 다시 오르는 흐름으로 봄

💡 시행령 개정을 확인한 뒤 허가를 신청하고, 전세금 반환 대출이 안 되니 현금 준비를 먼저 계산하라

• 서울 하급지▲ 상승
• 서울 전역▲ 상승

“지금 상승장에 후반부라고 생각하진 않습니다. 초반에서 중반 정도로 넘어가고 있다고 저는 보는데요.”

• 상승장 초중반으로 아직 끝나지 않았다고 봄
• 고가에서 노원·관악 등 중저가로 상승 확산
• 실거주 규제로 전월세·매매 매물 감소

💡 무주택으로 있기보다 눈높이를 낮춰 아직 오르지 않은 지역에서 먼저 유주택으로 옮겨야 함

• 서울 상급지▲ 상승

“이미 반등 중이긴 하지만 강남 3구는 다시 상승할 걸로 저는 개인적인 생각을 하고 있습니다. 왜냐면은 신규 공급도 없고요.”

• 강남 3구는 신규 공급이 없어 다시 상승할 것으로 봄
• 전월세 대란과 월세 전환으로 매매가가 자극받아 오르고 있다고 봄
• 광역시급 살기 좋은 동네도 시차를 두고 오를 것으로 봄

💡 눈높이를 낮춰 대출이 나오는 만큼의 집을 사는 것이 낫다.

• 서울 상급지▲ 상승

“학군지라고 불릴 만한 지역들은요. 전월세 매물이 실종되고 가격이 폭등할 확률이 높습니다.”

• 12억 초과 구간은 실거주 위주로 매물이 급감할 것
• 상급지·학군지는 전월세 실종, 가격 폭등 확률 높음
• 서울 아파트 절반이 영향권이라 수요 쏠림 심화

• 서울 전역▲ 상승

“한 20년, 30년을 쭉 놓고 보면요. 웬만하면은 매수한 사람이 이득이에요. 전세 사는 사람보다.”

• 20~30년 장기로 보면 매수가 전세보다 유리
• 하락장은 천천히 오고 대장 단지는 거래가 됨
• 타이밍 맞추기보다 확실할 때 갈아타는 전략

💡 고점에서 팔고 월세로 피신하기보다 좋은 집을 들고 있다가 확실할 때 갈아타라

• 서울 전역▲ 상승

“신축 아파트는 가격이 고공행진을 합니다. 끝도 없이 올라가는 거죠. 신축이기 때문에 가는 거예요.”

• 서울 노후화로 신축 희소성이 커 가격이 계속 오를 것으로 봄
• 공급 부족으로 전월세 상승이 이어질 것으로 봄

• 서울 상급지▲ 상승

“이렇게 되면은 한번 산 분들은 절대 안 팔 겁니다. 왜냐면 이걸 파는 순간 다시는 이 정도의 집을 살 수가 없어요.”

• 고가 주택은 한 번 사면 팔지 않아 매물이 잠길 것으로 봄
• 거래세 강화로 똘똘한 한 채 수요가 커진다고 봄

• 서울 하급지▲ 상승
• 경기 전체▲ 상승

“서울 외곽지 경기도의 그 가격대 지역들이 엄청나게 폭주를 하고 있는 거예요.”

• 전세 매물 부족으로 내집마련 수요가 외곽으로 이동
• 9~12억대 서울 외곽·경기 아파트가 최근 3~4개월 급등
• 대출 규제로 지방 아파트·빌라 매물이 늘어날 것

• 서울 전역▲ 상승

“금매는 끝나고 다시 상승세가 좀 튀어 올라가고 있는 상황이에요.”

• 급매가 정리되며 상승세가 다시 살아나는 중
• 5월 9일 이후 매물 잠김으로 매수세가 따라붙어 상승
• 대출 규제로 좋은 아파트 매물은 귀하고 빌라·오피스텔 위주

💡 아파트를 원하는 무주택자는 이번 추가 기회에 매수해 보라

• 서울 상급지▲ 상승
• 서울 하급지▲ 상승
• 서울 하급지▲ 상승

“강북도 이미 왔고요. 서울도 왔어요. 강남도 왔습니다. 이제는 전세 대란이에요.”

• 전세 수급 지수가 대란 수준이라 외곽 강제 매수가 일어난다고 봄
• 노도강·금관구 등 15억 이하 하위권은 대출이 나와 계속 오를 것으로 봄
• 대출 규제가 풀리지 않는 한 집값이 하락으로 전환되기는 어렵다고 봄

• 서울 상급지▲ 상승

“과거에는 집 사기가 좋았는데 지금은 말도 안 되는 가격이어서 이건 거품이다라고 얘기하는데 부모님 세대 한번 물어보세요. 집 사기 좋은 적이 있었냐?”

• 거품론 반박, 서울 가격이 쉽게 떨어질 상황 아님
• 하락을 기다리면 기회를 놓친다고 봄
• 능력에 맞춰 자산을 키우면 서울 진입도 가능

💡 빌라를 정리해 실거주 아파트로 합치는 방안을 실행 계획으로 검토하라

• 서울 전역▲ 상승

“시장이 또 흔들흔들하다가 또 갑자기 매수세가 다시 늘어나고 ... 신고가가 나오는 이런 모양으로 가지 않을까 싶은게 이제 저의 전망인데”

• 보유세 인상 후에도 매수세가 다시 붙을 가능성
• 거래는 적어도 신고가가 나오는 흐름 반복 전망
• 7월 세부담 상한과 세율 조정이 가장 큰 변수

• 서울 하급지▲ 상승
• 서울 전역▲ 상승

“제가 봤을 땐 상승이 될 거 같은 구조기 때문에 상승을 할 거 같으니 무주택자나 1주택자는”

• 2017년 8·2 대책 때와 정책 흐름이 판박이라고 봄
• KB 전세수급지수 182 등 전세난이 임대차법 때 수준이라고 짚음
• 매물이 잠기고 전세난이 이어져 서울 집값은 다시 오를 구조로 봄

💡 무주택자와 1주택자는 대출을 받아서라도 지금 집을 하나 사라

• 수도권 전체▲ 상승

“아파트 공급이 쉽지 않아서 그렇습니다. 그래서 좀 빠지면은 사고 매물 좀 늘어나면 사고”

• 아파트 공급이 쉽지 않아 수도권은 장기적으로 오를 것으로 봄
• 과거 수십 년간 수도권 아파트 투자 성과가 좋았다고 봄
• 단기 하락과 매물 증가 구간을 매수 기회로 봄

💡 전세는 살지 말고, 돈이 없으면 월세, 있으면 실거주 매수를 하라.

• 수도권 전체▲ 상승

“웬만하면 또 이게 성과가 좋았던게 과거 또 수십년의 역사입니다.”

• 수도권 아파트는 공급 부족으로 장기적으로 오를 것으로 봄
• 과거 수십 년 역사상 수도권 아파트 투자 성과가 좋았다고 봄
• 단기 하락이 있어도 장기 상승 흐름은 유지된다고 봄

💡 전세는 살지 말고, 돈이 없으면 월세, 있으면 실거주 매수를 하라.

• 전국▲ 상승

“그럼이 결과는 앞으로 전세 상승 그리고 이제 매매가 상승 그리고 나서 세금 증세 뭐 이런 쪽으로 간다고 봐야 되겠죠.”

• 전세 상승 뒤 매매가 상승 흐름 예상
• 이후 세금 증세 방향으로 갈 것으로 봄

• 서울 상급지▲ 상승
• 서울 전역▲ 상승

“웬만하면 그때 아니면 이렇게 우상향을 하긴 해요.”

• 10년에 한 번 10% 안팎 조정, 20년에 한 번 폭락이 온다고 봄
• 웬만하면 횡보나 우상향이라고 봄
• 상급지일수록 하락 빈도가 낮다고 봄

💡 지금 집을 서두를 필요 없고 필요가 생기면 그때 사면 된다

• 서울 중급지▲ 상승

“최근에 9억에서 한 15억 사이 소위 말은 약간 중급지라고 부를 만한 것들이 어 매수세가 지금 막 엄청 뜨겁습니다.”

• 9억~15억 중급지는 무주택·갈아타기 매수세가 뜨거움
• 10억 이상 급락 매물은 나오기 어려운 구조로 봄

• 경기 남부▲ 상승

“그럼 이 버티니까 또 매물이 없죠. 왜냐면 매물을 파는 순간 세금을 엄청나게 내야 되니까. 그러면 또 매매가가 또 튀어 올라가죠.”

• 세금을 세게 매기면 일부 동네는 빠지다 어느 시점에 멈출 것으로 봄
• 매물이 줄고 전세가 오르면서 매매가가 다시 상승할 것으로 봄
• 과거 규제를 반복하면 같은 결과가 나올 가능성이 높다고 봄

• 서울 전역▲ 상승

“추가적으로 매수세로 돌아서는 그런 모습도 보일 거 같아서 이 시장에 오히려 악 영향을 준게 아닌가라는 생각도 듭니다.”

• 공공 위주 공급이라 민간 체감 효과는 약하다고 봄
• 대책 실망으로 대기 매수세가 돌아설 수 있음
• 용산·경마장 착공 일정은 실현성이 낮다고 봄

• 서울 전역▲ 상승

“매물이 극도로 잠기기 시작하고 그다음에 소위 말하는 이제 점상이라는 것처럼 거래량이 급감하는데 한번 나오면 신고가를 막 찍습니다.”

• 매도 매물이 잠기며 거래량이 급감함
• 한 건만 나와도 신고가가 찍히는 흐름 예상
• 대출 규제만으로 집값이 떨어지진 않을 것으로 봄

• 서울 상급지▲ 상승

“그럼 어떻게 되냐? 더더욱 똘똘한 한 채가 강화될 거예요, 이제는.”

• 다주택 규제로 똘똘한 한 채 선호가 더 강화됨
• 다주택 매물은 빌라·오피스텔 위주로 먼저 나올 것
• 임차인 권리금·이사비 요구로 매도가 막힘

• 서울 하급지▲ 상승

“지금 노원 난리 났거든요. 지금 노원에 매물이 없습니다.”

• 공급 대책만으로 상승 흐름을 바꾸기 어렵다고 봄
• 송파에서 강남, 마포·성수, 한강벨트 순으로 상승이 번졌다고 봄
• 노원 등 알짜 단지 매물이 사라져 상승 중이라고 봄

💡 실거주 집을 사는 것은 괜찮지만 인테리어에 과하게 돈을 쓰지 마라.

• 서울 상급지▲ 상승

“신축들 대단지 뭐 강남권에 있는 대단지 신축 뭐 말도 안 되게 막 로켓처럼 쏘고 있죠.”

• 강남권 대단지 신축은 규제 역설로 가격이 계속 오름
• 서울 아파트 매물 3만 건 증발, 이동이 막혀 매물 잠김
• 전세가가 1억씩 오를 수 있어 전월세 부담이 커질 것

• 서울 전역▲ 상승

“증여를 하는 순간 매물은 이제 10년간 잠기기 때문에 이제는 매물이 더더욱 없을 것이다.”

• 1주택자 보유세·양도세 인상 논의로 매물 잠김 우려
• 증여 시 10년간 매물이 묶여 공급이 더 줄어듦
• 최근 서울 아파트 상승률이 높아 상승 흐름이 이어질 것으로 봄

💡 급매를 노리기보다 나오는 매물이 있으면 매수하라.

• 수도권 전체▲ 상승

“다시 시작됐어요. 다시 시작됐어요. 다시 다시 시작됐다고 보시면 됩니다.”

• 노원·동작 등 뜨거운 동네에서 매수세가 다시 붙었다고 봄
• 규제로 수요를 누르면 집값 문제는 뒤로 미뤄질 뿐이라고 봄
• 정부 방향이 의도대로 되지 않을 것 같아 우려함

• 서울 하급지▲ 상승
• 서울 전역▲ 상승

“조만간 봄되면 이건 뭐 매년 지금 이렇게 되었거든요. 거의 한 3년 이상 연초에 다시 또 이렇게 꿈틀꿈틀 올라가는 모습을 보일 걸로 보여요.”

• 토지거래허가 이후 미뤄진 매수 수요가 봄 이후 살아날 것으로 봄
• 공급 대책이 실망스러우면 매수세가 바로 전환될 것으로 봄
• 전세 물량이 1년 새 30% 줄어 임차인 상황은 좋지 않다고 봄

• 서울 전역▲ 상승

“이제 5월 9일 지나면 매물은 이제 급감하게 될 거예요.”

• 5월 9일 이후 다주택 매물이 급감해 서울 매매 여건이 타이트해질 것으로 봄
• 지방 미분양은 상향 조치로도 해소되기 어려울 것으로 봄
• 서울과 지방의 양극화가 올해 더 심해질 것으로 봄

• 전국▲ 상승

“그러면 부동산으로 저는 올 거라고 봅니다.”

• 코스피와 아파트 가격의 상관관계가 높다고 봄
• 주식 차익이 부동산으로 흘러 아파트값을 받칠 것으로 봄

💡 주식으로 지수를 못 이기면 주식을 줄이고 집을 먼저 사라.

• 서울 전역▲ 상승
• 수도권 전체▲ 상승

“내년에는 서울 수도권도 올라가지만 지방들도 본격적으로 올라가는 동네들이 나올 거예요.”

• 내년 서울·수도권 상승, 지방 일부도 상승
• 매주 0.2% 상승은 연 10%대 상승 흐름
• 입주 물량 감소로 전월세난도 심화될 전망

• 서울 전역▲ 상승

“계속 상승세가 낮아진 것뿐이지 계속 상승하고 있습니다. 지금 하락 전환된 적이 없어요.”

• 12월 거래 주춤은 연말 특성이고 1~2월 재개 예상
• 상승세가 낮아졌을 뿐 하락 전환된 적은 없다고 봄
• 유동성 확대로 자산 가격 상승 압력이 이어진다고 봄

💡 돈이 풀리는 만큼 돈을 지킬 자산을 미리 마련해 둘 것.

• 서울 전역▲ 상승

“내년에는 둘 다 오르는 그런 힘든 상황이 올 거 같아요.”

• 돈이 많이 풀려 살길을 찾는 수요가 서울에 몰린다고 봄
• 공급이 없어 집값과 전세가가 함께 오를 것으로 봄

• 서울 상급지▲ 상승

“서울 아파트 중에 버블 단지가 없는 건 아닐 것 같아요. 근데 그런 곳들이 계속 갑니다.”

• 통화량이 늘어 돈값이 떨어져 강남 집값이 계속 오를 것으로 봄
• 주인 없는 돈이 몰리는 자산이라 수위가 내려갈 일이 없다고 봄

• 서울 전역▲ 상승

“그 사이에 전월세도 올라가지만 매매도 올라가서 결국에 이분들한테 도움되는 거는 없다.”

• 서울은 내년부터 공급 중단, 경기는 2028년부터 중단으로 봄
• 공실이 줄어 전월세가 불안정해지고 매매도 함께 오를 것
• 전세를 1년 더 연장해도 이득이 없다고 봄

💡 1년 더 살기보다 빨리 옮기고, 소득이 높다면 5년 정도 소비를 줄여 대출을 활용한 시간 투자 물건을 확보할 것

• 서울 전역▲ 상승

“내년도 서울 아파트 매매 전세 동반 상승이 전망되고 있습니다.”

• 내년 서울 매매·전세 동반 상승 전망, 하락 전망은 드묾
• 서울 입주 물량 급감과 대출 규제로 전세 매물이 잠김
• 전세 연장 후 2년 뒤 수억 원 인상 부담이 올 것으로 봄

💡 내년 전세 만기가 돌아오는 세입자는 인상에 대비할 것

• 전국▲ 상승

“2026년에 이제 또다시 시작되는 글로벌 유동성 확대 시기가 옵니다. 그 미국도 돈을 풀고요. 한국도 돈을 안 풀 수가 없는 상황이 옵니다.”

• 2026년 글로벌·국내 유동성 확대기가 옴
• 8년간 아파트 가격이 크게 오른 흐름을 근거로 듦
• 전세만 살면 자산 상승 흐름에서 뒤처진다는 판단

💡 전세를 살지 말고 소유권을 가져 전세를 주는 쪽이 돼라

• 서울 전역▲ 상승
• 수도권 전체▲ 상승

“수도권에서 뭐 나쁘지 않은 아파트를 사면요. 연평균 5.5% 정도의 상승을 합니다.”

• 수도권 괜찮은 아파트는 연평균 5% 안팎 상승으로 봄
• 서울 괜찮은 아파트는 연평균 7% 이상 상승으로 봄
• 현금 예적금은 물가 상승에 밀려 실질 가치가 줄어듦

💡 공제회 적금 대신 실거주 1주택을 골라 오래 보유하며 차근차근 갈아타라

• 서울 상급지▲ 상승
• 경기 남부▲ 상승
• 수도권 전체▲ 상승

“분당이 지금 엄청나게 많이 올라가고 있는데 1주 동안 이제 0.4%가 올랐다.”

• 분당은 주간 0.4% 상승으로 연 20% 수준 급등으로 봄
• 10·15 대책은 거래만 줄여 집값 억제에는 역부족으로 봄
• 규제 풍선효과로 동탄·구리 등 거래가 늘었다고 봄

• 서울 하급지▲ 상승

“15억 이하 집 사시는 분들은 현금을 들고 버틴다고 해서 유의미한 조정이 올 확률이 높진 않다.”

• 15억 이하는 대출 규제가 강하지 않음
• 지금보다 싸게 살 기회가 생길 확률은 낮음
• 매매가는 눌려 있을 뿐 반등 가능성이 있음

💡 현금만 쥐고 조정을 기다리기보다 대출 여력 안에서 실거주 집을 따져볼 것

• 서울 상급지▲ 상승
• 서울 중급지▲ 상승

“자, 한 달에 2억이 쑥 올랐다. 귀해진 한강벨트가 다시 또 뜨겁게 오르고 있다. 호가가 지금 많이 오르고 있습니다.”

• 강남 3구 신고가가 이어지고 매수 심리는 꺾이지 않음
• 신축 선호로 옆 구축과 가격 격차가 2~30% 이상 벌어짐
• 지방은 실거주 수요로 일부 지역이 반등하는 중

• 서울 전역▲ 상승

“서울에 아파트 상승률은 어 줄어들은 거지 하락으로 전환된 적이 없습니다. 올해 계속 올라가고 있어요.”

• 서울 아파트 상승률이 둔화됐을 뿐 하락 전환은 없었다고 봄
• 정책 발표 후 완만해졌다가 약발이 떨어지면 다시 급등
• 서울 매수 심리와 전세·월세 상승이 이어지고 있다고 봄

💡 세금·대출 상담에 돈을 아끼지 말고 전문가 도움을 받으라

• 서울 상급지▲ 상승
• 서울 전역▲ 상승

“강남 송파 집값 15%가 올랐다. 똘똘한 한채 수요의 7년 만에 최대 폭으로 상승이라는 내용이 있습니다.”

• 서울 집값 2년 넘게 상승, 규제 이후에도 오름세 지속
• 강남·송파 15% 상승으로 똘똘한 한 채 수요 쏠림
• 전세 부족과 임대 규제가 겹쳐 임대 시장 불안 심화

• 서울 상급지▲ 상승

“그런 전세가가 또 하방 경직성을 만들고 그게 또 시장의 유동성을 공급하고 이 유동성을 받은 그 누구 매수자들은 또 그걸로 또 집값이 또 올라가고 이걸 반복하는 거거든요.”

• 고가 전세와 청약 대기 수요가 전세가 하방을 지지
• 전세에서 풀린 유동성이 매매 상승으로 이어짐
• 재건축을 빨리 해 공급을 늘려야 가격 상승 둔화

• 서울 전역▲ 상승

“모두가 똘똘한 한 채만 산다고 지방에서도 서울에 집을 사러 옵니다. 서울 가격이 상승하고 있죠.”

• 다주택 규제로 똘똘한 한 채 수요가 서울로 쏠림
• 재건축·재개발 금융 규제로 신축 공급이 막힘
• 공급 없이 규제만으로는 집값을 잡기 어렵다고 봄

• 수도권 전체▲ 상승

“매물은 반토막긴 하지만 매수 수요가 반토막이 나는게 아니거든요. 매수 수요는 반토막까지 날 수가 없죠.”

• 매물은 줄었지만 매수 수요는 반토막 나지 않는다고 봄
• 생애 최초 대출 수요와 전세 만기 이동으로 거래가 살아날 것으로 봄
• 서울 전세 물량이 줄어 수도권 전역 전월세가 오를 것으로 봄