제네시스박

• 서울 전역▲ 상승

“서울집값은 그렇게 한다 하더라도 지금 공급이 없어요. 참 이게 쉽지 않은 근본적인 원인은 그래도 어쨌든 수요와 공급이 불일치다 이렇게 보고 있습니다.”

• 서울은 택지 부족과 재건축 공사비 상승으로 만성적 공급 부족 지속
• 지방은 서울 쏠림 심화로 침체 국면 쉽게 벗어나기 어려울 것으로 봄
• 10억~15억 이하 중저가는 대출 여력 내 실수요 매수가 이어질 것

💡 원리금 상환 여력이 감당되는 10억~15억 이하 중저가 주택이라면 매수 시기를 미룰 필요 없이 실거주 매수를 검토할 만함.

• 서울 전역▲ 상승
• 수도권 전체▲ 상승

“개인적으로는 한 6대 4 7대 3 정도로 그래도 서울이야 가지 않을까? 접근성을 생각한다면 그래도 서울이”

• 문화·인프라·출퇴근 접근성 때문에 서울 선호가 이어질 가능성이 더 높다고 봄
• 10~15억 내외 첫 매수층은 대장 단지 위주로 수요가 계속돼 선택권이 줄 것
• 상승장 끝자락인지 쉬었다 가는지는 알 수 없고, 규제가 풀릴 수도 있어 집값이 계속 오르지만은 않을 것

💡 초기 재개발·재건축 대신 팔릴 만한 대단지 역세권 아파트를 사고, 무리한 대출은 피할 것

• 서울 상급지▲ 상승

“27년 한해만 보면 내려가겠죠. 그때 손바임이 좀 일어나니까. 근데 집이라는게 최소 3년 5년 이렇게 길게 보셔야 되기 때문에”

• 2027년은 다주택·고가 보유자의 매도로 손바뀜이 일어나 한 해 정도는 하락할 수 있다고 봄
• 3~5년 장기로는 보유세가 크게 오른 곳은 집값도 오른 곳이라 실거주 1주택은 버티는 편이 낫다고 봄

💡 1주택 실거주자는 무리하게 팔지 말고 버티되 3주택 이상은 먼저 주택 수를 줄일 것. 매수자는 부부 공동명의와 여력 내 거주용 좋은 집을 권함

• 서울 상급지▲ 상승
• 서울 중급지▲ 상승
• 서울 하급지▲ 상승
• 경기 남부▲ 상승

“내려갈 기미가 잘 보이지 않아요. 동탄을 규제를 했단 말이에요. 계속해서 이 가고 있단 말이에요.”

• 동탄을 규제해도 KB 주간 0.7이 나올 만큼 내려갈 요인이 안 보이고, 규제가 오히려 불안 수요를 자극한다고 봄
• 15억 이하·전세난 외곽은 생존 매수로 오르고, 반도체 성과급 수요로 경기 동남권 유동성이 계속 들어갈 것으로 봄
• 강남 고가는 세제 충격 매물로 단기 눌려도 큰 충격 없이 수요가 있고 중장기(3~4년) 똘똘한 한 채가 다시 오를 것으로 봄

💡 비거주 집은 최소 2년 거주 요건을 채우고, 전세퇴거자금대출은 입주 의무를 확인할 것. 시장은 KB 주간 통계로 점검

• 서울 전역▲ 상승
• 경기 남부▲ 상승

“작년부터 제가 여기 부티풀에서도 몇 번 말씀드렸을 건데 굉장히 가파르게 올라가고 있어요. 근데 너무 좋고 앞으로도 더 갈 거 같고”

• 구성남·수지 등 8호선·신분당선 축이 가파르게 상승 중임
• 앞으로도 추가 상승 여력이 크다고 봄

• 서울 상급지▲ 상승
• 서울 중급지▲ 상승
• 서울 하급지▲ 상승

“오히려 이제 그런 경우라면은 차선책으로 대응할 수 있는게 20억 30억대 구간이 되겠죠. 그래서 그런 구간들은 오히려 더 가격이 올라가지 않을까?”

• 서울 외곽 전세가가 매매 전환을 자극해 순환매가 일어난다고 봄
• 20억~30억대 한강벨트와 강남권 가격이 더 오를 것으로 봄

• 경기 전체▲ 상승
• 전국▲ 상승

“단지 지금 이렇게 규제가 더 심해지고 수요 억제 정책을 간다면 이렇게 완만하게 인플레이션만큼 오를 수 있는 집값을 저는 이렇게 더 올려버는다고 저는 생각합니다.”

• 재정 지출 확대에 따른 인플레이션과 원자재·공사비 상승으로 집값이 떨어지기 어려울 것으로 봄
• 규제와 수요 억제 정책이 오히려 집값을 더 끌어올릴 것으로 봄
• 동탄·구리·기흥 3중 규제에 따른 풍선효과로 비규제 지역 집값이 상승할 것으로 봄

• 서울 전역▲ 상승

“매매 시장도 갈 거예요. 대신 이제 모두 가진 않겠죠. 지금은 저평가 되게 조심하셔야 돼요. 저평가가 아니라 힘이 없어. 그래서 모든 지역의 모든 단지가 다 오르진 않을 거예요.”

• 비선호 지역 매매 시장으로도 온기가 옮겨갈 것으로 봄
• 다만 과거와 달리 모든 단지가 오르지 않고 선별적 양극화가 이어짐

💡 저평가 단지는 특히 조심할 것

• 서울 중급지▲ 상승
• 서울 하급지▲ 상승
• 경기 전체▲ 상승

“풍선 효과가 생각보다 커질 것 같습니다. 전세가가 매매 수요를 올려 가지고 매매로 전환돼 가지고 매매가 올라가잖아요. 그럼 결과적으로는 이렇게 양쪽 다 올라가는 그래프가 나오잖아요.”

• 안양 만안·남양주 다산 등 비규제 수도권으로 풍선효과가 확산될 것으로 봄
• 서울 외곽 전세가 상승이 매매 전환 수요를 자극한다는 근거

• 서울 상급지▲ 상승

“보유세가 두 배 세 배 올라간다고 해서 강남 부동산이 붕괴될 그럴 가능성은 매우 낮다고 봅니다.”

• 보유세 인상에도 강남 붕괴 가능성은 매우 낮음
• 공급 부족에 수요 증가, 좋은 집은 매물이 잠김
• 인플레이션만큼은 오르고 플러스 알파 가능성

💡 다주택 양도세 중과 시행 후에도 매물은 생각보다 안 나올 수 있어 내 물건을 냉정히 따져볼 것

• 서울 상급지▲ 상승
• 서울 중급지▲ 상승
• 경기 전체▲ 상승
• 수도권 전체▲ 상승

“지금 내려갈 요인이 별로 보이지가 않아요.”

• 내려갈 요인이 적어 수도권은 보합 이상 전망
• 5월 9일 이후 고가권은 거래가 적어 신고가 가능성
• 10억 내외 역세권 경기 대단지 수요는 계속 늘 것

💡 다주택은 두 채 이하로 줄이고, 잘 팔리는 역세권 실거주 집부터 마련하라

• 서울 상급지▲ 상승
• 경기 남부▲ 상승
• 수도권 전체▲ 상승

“지금 전반적으로는 사면 손해는 보지 않을 확률이 좀 높은 시기라고 보세요. 막 갑자기 급락한다거나 막 이럴 요인이 별로 없다.”

• 경기 남부 역세권은 잘 팔려 장기적으로 유리함
• 서울 중상급지 이상은 떨어질 요인이 적다고 봄
• 수도권 전반은 급락 요인이 적어 손해 확률이 낮음

💡 잘 팔리는 역세권 입지를 고르고, 무리한 대출로 고가 주택에 들어가지 말 것

• 수도권 전체▲ 상승

“비인기 단지라고 하더라도 어차피 집값은 올라가니까 내가 사서 놔두면 어차피 올라간다 생각하지 마라. 위험할 수 있다.”

• 비인기 단지는 사두면 오른다는 기대가 위험
• 인기·중가 단지는 키맞추기로 소폭 상승
• 7% 안팎 대출 금리로 매수 여력 축소

💡 비인기 단지를 사 두고 오르기를 기다리지 말 것

• 서울 중급지▲ 상승

“그니까 공급이 많다고 가격이 떨어지는 건 아니다.”

• 규제로 집값을 잡기 어렵다고 봄
• 공급이 늘어도 신축 가격이 떨어지지 않는다고 봄
• 그린벨트 해제는 일부에 그칠 것으로 봄

• 서울 상급지▲ 상승
• 서울 전역▲ 상승

“초고가 주택을 먼저 보자면은 25억 이상... 대출 필요 없고 매수자 다 있고 공급이 없는 시장 그러니까 얘들은 계속해서 천장을 뚫어 줄 거예요.”

• 양도세 중과 시 다주택 매물이 잠겨 급매가 적을 것으로 봄
• 25억 이상 초고가는 공급이 없어 천장을 뚫을 것으로 봄
• 공시가 현실화로 강남권 보유세가 크게 오를 것으로 봄

💡 다주택자는 증여나 매도로 1주택화를 고민하고, 실거주자는 감당 가능한 대출 원리금을 기준으로 매수하라

• 수도권 전체▲ 상승

“그 무슨 말이냐면 이게 상승장이잖아요. 상승장에서는 아까 말씀하신 것처럼 하나하고 그다음에 업치락 주치락해서 계속 올라가거든요.”

• 상승장에서는 매도자가 매물을 거두며 호가가 계단식으로 오를 것으로 봄
• 양도세 중과가 되어도 급매는 많이 나오지 않을 것으로 봄
• 신고가가 찍히면 호가가 다시 올라가는 구조가 반복될 것으로 봄

💡 내가 감당할 수 있는 가격, 즉 대출 원리금이 감당되는 가격을 기준으로 매수하고 그 안에서 가격을 조정해 들어가라

• 서울 상급지▲ 상승

“강남권에 보면은 작년에 20% 30%가 올랐단 말이에요. 그래서 예를 들어서 25년 대비 26년 곱하기 1.5”

• 양도세 중과 시행 시 매물 회수와 증여로 매물이 줄어들 것으로 봄
• 강남권 공시가 상승으로 보유세 부담이 크게 늘 수 있음

💡 중과 대상이 되는 중산급지 좋은 물건을 현장에서 찾아볼 만하다.

• 수도권 전체▲ 상승

“감당 가능한 수준에서 대출을 활용해라. 어차피 15억 이하는 6억까지 나오니까 10억 내외인 집값들은 관심을 받을 거다.”

• 15억 이하는 대출 6억까지 가능해 10억 내외가 관심받을 것
• 정부 기조상 똘똘한 한 채가 유리할 수 있음

💡 감당 가능한 수준에서 대출을 활용하고 비과세·거주 요건을 맞추며 계약 전 세무사를 만날 것

• 경기 남부▲ 상승
• 경기 북부▲ 상승

“동천 수지 성복 쪽은 상대적으로 접근해 볼 만한 가격대입니다. 물론 최근에 많이 올랐습니다.”

• 신분당선 라인 수지·동천·성복은 5년 뒤 대기 수요가 몰릴 곳으로 봄
• 구리는 8호선 연장으로 잠실까지 20분대 접근성이 좋아 상승 여력이 있다고 봄

💡 1억 규모면 더 모은 뒤 매수하고, 연립빌라보다 나중에 잘 팔리는 곳을 고를 것

• 서울 하급지▲ 상승

“15억 이하에서 인기 있는 단지들, 누구 나는 곳들 그런 것들은 가격이 떨어질 요인이 별로 안 보여요.”

• 15억 이하 인기 단지는 하락 요인이 별로 없다고 봄
• 대출 6억이 나와 실수요자가 서둘러 잡을 것
• 양도세 중과 앞두고 다주택 매물이 나올 것

💡 단지 몇 곳을 정해 중개사와 관계를 쌓고, 올해 말~내년 초 조급해진 매도자 매물을 노리라고 조언

• 서울 상급지▲ 상승
• 서울 전역▲ 상승

“그러니까 최소한 제가 봤을 때 떨어지지가 않습니다.”

• 대출이 막혀 매수 가능한 현금 부자로 수요가 제한됨
• 고가 매수 수요가 정해져 있어 크게 떨어질 이유 없음
• 2021년 중과 때 매도자가 가격을 높여 부르는 흐름