표영호

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 전역▼ 하락

“내년에 쏟아지는 아파트 매물들 중에 여러분의 기호와 자산 능력에 맞게 잘 골라서 내 집 마련할 수 있는 기회가 될 수 있기를 바래 봅니다. 매물이 많으면 가격은 조정이 될 수밖에 없습니다.”

• 세제 개편 및 종부세 회피 매물 급증으로 가격 조정 전망
• 대출 규제 및 금리 부담으로 매수세 위축 및 시장 변동성 확대

💡 무리한 영끌 매수를 피하고 DSR 30% 이내의 감당 가능한 대출 범위에서 내 집 마련을 검토하라.

• 서울 하급지▼ 하락
• 경기 전체▼ 하락

“그렇게 오르는 서울 외곽 수도권의 집값도 이제 곧 꺾일 겁니다. 아니 이미 통계상 꺾였습니다.”

• 서울 외곽·수도권 집값은 이미 통계상 꺾임
• 전세 매물 감소로 집값이 더 오른다는 주장에 반박
• 영원한 하락은 아니고 등락을 반복할 것

• 서울 전역▼ 하락

“27년 정도 지금 빨리 서두르다기보다는 27년 28년 요때 집을 사는게 사는 분들 입장에서선 더 싸게 살지 않을까?”

• 금리 급등과 충격이 오면 집값이 더 내려갈 것
• 고금리가 고착되면 2022년보다 큰 하락 가능

💡 서두르지 말고 2027~28년께 매수하는 것이 유리할 수 있음

• 전국▼ 하락

“잃어버린 30년은 아니더라도 그 정도의 어떤 강한 충격을 하면 올 것 같다라는 생각을 하는데”

• 가계부채 2,000조에 금리 상승으로 강한 충격 우려
• 버블이 심한 상태라고 봄

• 서울 상급지▼ 하락
• 수도권 전체▼ 하락

“지금 여러 가지 지표상 주택 가격은 더 올라갈 수 있는 환경 자체가 지금 조성되고 있지 않다라는 겁니다.”

• 지표상 가격이 더 오를 환경이 아니라고 봄
• 서울 외곽·수도권 상승은 일시적 매수 심리 영향
• 상단이 막혀 전체가 같이 빠질 가능성 높음

• 서울 상급지▼ 하락
• 수도권 전체▼ 하락

“거친 금리 인상의 파도가 일어나고 있는데 지금 오르고 있는 수도권 아파트값들도 다시 조정이 곧 시작될 겁니다.”

• 강남·서초·송파는 하락 중, 2027년 더 하락 가능
• 오르는 수도권 아파트도 곧 조정 시작
• 금리 하락 신호 시 눌린 수요로 재상승 가능

💡 금리 하락 신호 전까지 기다리고, 빚 대신 저평가 지역 주택을 노릴 것

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 하급지▼ 하락
• 경기 남부▼ 하락

“내년이 되면 외곽 지역 아파트값 상승은 멈출 수밖에 없다라는게 제 개인적인 의견입니다.”

• 강남권은 세금 부담으로 하락·보합이 이어질 것
• 외곽 상승은 고금리 후폭풍으로 내년에 멈출 것
• 거래량 급감, 내년 급매·경매가 늘 것

💡 공포에 휩쓸린 영끌 추격 매수는 피하고, 대출을 적게 받을 수 있을 때만 천천히 매수할 것

• 서울 전역▼ 하락

“초고층 아파트의 가격의 최고가는 25년이 정점이다. 그 뒤로는 재건축이 안 되니까 계속 마이너스로 내려갈 거라는 생각이 드는데”

• 초고층 아파트 최고가는 2025년이 정점
• 재건축이 어려워 이후 가격은 계속 하락할 것

• 전국▼ 하락

“우리나라에 진짜 더 위험한 것은 바로 시한폭탄으로 다가오고 있는 부동산 문제입니다.”

• 글로벌 국채금리 급등은 역사적으로 약한 자산시장 파괴
• 대출금리 4→7%면 월 원리금 200만→400만원
• 매물 쌓이고 급매가 급매를 부르는 하락 순환 우려

💡 무리한 갈아타기와 영끌 청약은 피하고 변동금리 대출부터 갚으며 현금 비중을 늘릴 것

• 서울 상급지▼ 하락
• 수도권 전체▼ 하락

“지금 오르고 있는 수도권 아파트값들도 다시 조정이 곧 시작될 겁니다.”

• 강남권 이미 하락 중, 2027년 더 내릴 수 있음
• 오르는 수도권 아파트도 곧 조정 시작할 것
• 미국 채권금리 6% 돌파 시 집값 상승 어려움

💡 금리 하락 신호가 나올 때까지 기다리며 저평가 주택을 준비해서 사야 함

• 수도권 전체▼ 하락

“저는 개인적으로 금리가 3.5%까지 가고 그 금리가 1년 2년 간다면 부동산 시장은 심각해질 수 있다. 오히려 하락적으로 제가 진단하거든요.”

• 금리 3.5%가 1~2년 가면 부동산 하락 가능
• 50bp 빅스텝 등 빠른 인상 시 매도 러시 우려

• 서울 상급지▼ 하락
• 수도권 전체▼ 하락

“금리가 3.5%까지 오른다면 강남권은 물론이고 서울과 수도권 아파트 시장 전체에 급매물 폭탄과 가격 폭락 거래들이 현실화될 수 있다고 저는 봅니다.”

• 내년 기준금리 3.5%면 서울·수도권 급매·폭락 거래 가능
• 강남권은 이미 10~15% 하락, 금리가 오르면 확대
• 금리를 이기는 부동산은 없어 일반 단지는 하락

💡 무리한 상급지 막차 매수는 피하고 현금을 확보할 것

• 서울 상급지▼ 하락
• 경기 전체▼ 하락
• 수도권 전체▼ 하락

“대출 규제가 계속되고 고가 아파트의 보유세 강화가 계속 유지된다면 강남 아파트발 붕괴 현상은 2028년부터 본격적으로 나타날 가능성이 매우 높아졌습니다.”

• 강남 매수세 끊기고 2027년 말 절세 매물 급증
• 대출 말라붙어 매물만 쌓이면 가격 하락 불가피
• 3기 신도시 입주로 경기 일부 전세·매매 조정 가능

💡 집을 팔 계획이면 2027년 안에 팔아야 함

• 전국▼ 하락

“부동산을 거시적으로 말씀드리면 가격이 더 올라가지 못합니다. 왜냐? 금리를 이기는 부동산은 없습니다.”

• 미국 장기금리 상승에 한국 금리 인하 제약
• 높은 금리로 부동산 가격 더 오르기 어려움
• 특별한 호재 없는 단지는 크게 하락 가능

💡 무리한 대출 투자는 피하고 똘똘한 한 채보다 현금흐름이 나오는 알짜 자산에 집중하라

• 수도권 전체▼ 하락

“금리가 높이 올라가면 그때는 가격 조정이 오는데 이제 금리가 오르기 시작했죠.”

• 금리가 높이 오르면 가격 조정이 오는데 금리 상승 시작
• 공급을 크게 늘리면 집값은 내려감

• 서울 상급지▼ 하락
• 수도권 전체▼ 하락

“강남권은 물론이고 서울과 수도권 아파트 시장 전체에 급격한 오름폭 둔화를 넘어서 급매물 폭탄과 가격 폭락 거래들이 현실화될 수 있다라고 저는 봅니다.”

• 기준금리 3.5% 시 대출금리 상단 9%, 상환 부담 급증
• 버티지 못한 급매·경매 증가로 폭락 거래 가능
• 3.5% 금리가 1년 반 이상 가면 붕괴 거래도 가능

💡 무리한 고금리 대출 막차 매수는 피하고 현금을 확보하되, 30% 급락 매물은 능력이 되면 매수

• 전국▼ 하락

“확실한 실거주 가치가 있거나 대출 이자를 뛰어넘는 압도적인 상권과 가치가 아니라면 어설픈 똘똘한 한채나 갭투자 같은 것들이 모두 무너질 수밖에 없습니다.”

• 대출금리 8%면 어설픈 똘똘한 한 채는 무너질 것
• 이자를 넘는 수익이 없으면 급매·경매로 넘어갈 것

💡 금리보다 수익이 낮은 자산은 버리고 현금을 쥐거나 대출 비중을 줄이라고 조언

• 서울 상급지▼ 하락
• 경기 전체▼ 하락

“지금 이대로 세금이 과하게 매겨진다면 강남 부동산 붕괴는 시작되고 있다라고 보시는게 맞습니다.”

• 강남 절세매물이 2027년 말 쏟아져 2028년 붕괴 가능성
• 강남이 막혀 수도권 추가 상승 동력도 약해짐
• 3기 신도시 입주로 경기 일부 조정 가능

💡 집을 팔 계획이면 2027년 안에 팔라고 조언

• 경기 남부▼ 하락

“이 아파트는 당분간 분양가의 가격조차도 유지하기가 어렵게 되겠죠.”

• 수원 해당 단지 시세 이미 수천만 원 하락
• 당분간 분양가 유지조차 어려울 것으로 봄

• 서울 상급지▼ 하락

“저는 기본적으로 지금에서 한 35% 40%까지는 떨어져야 적어도 개인적으로 2018년 19년 정도 가격이면 그나마 감당할 수 있지 않을까”

• 강남은 35~40% 떨어져야 정상 수준이라고 봄
• 28년 안에 강남권 매물이 쏟아질 수 있음
• 급락 거래가 나올 수 있다고 봄

• 서울 상급지▼ 하락

“고가 주택의 매물이 법안이 통과되기 전까지는 많이 매물이 늘어날 겁니다. 매물이 늘어나면 가격은 하락할 가능성이 매우 높습니다.”

• 법안 통과 전까지 고가 주택 매물이 늘어날 것
• 매물이 늘면 가격 하락 가능성이 매우 높음
• 시행 후엔 매물 잠김으로 다시 오를 위험

• 서울 전역▼ 하락

“제가 표영호 TV를 처음 시작할 때 제 기초 마인드가 집값이 버블인데 그걸 전부 다 대출로 때려 막았다는 거였습니다.”

• 집값은 버블인데 대출로 다 때려 막은 것
• 가계부채를 줄이는 방향으로 가야 함

• 서울 전역▼ 하락

“아파트값도 마찬가지입니다. 아무리 돈이 많이 풀려서 값이 오르고 공급이 부족해서 또 값이 오른다고 하지만 조만간 한 번은 큰 폭의 조정이 반드시 온다라는게 제 의견입니다.”

• 조만간 큰 폭의 조정이 반드시 올 것
• 급등과 금리 상승 움직임이 근거

• 서울 전역▼ 하락

“아파트값 역시 급하게 올랐기 때문에 깊은 조정이 올 수도 있다라는 겁니다.”

• 급하게 올라 깊은 조정이 올 수도 있음
• 공급 부족과 유동성으로 양극화 심화 우려

• 수도권 전체▼ 하락

“속도를 빨리 내면서 공급이 폭탄 순으로 나온다면 집값은 반드시 떨어지게 되어 있습니다.”

• 인구 감소로 수도권 확장 아파트는 장기적으로 공실이 늘 것
• 공급이 폭탄처럼 나오면 집값은 반드시 하락

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 중급지▼ 하락

“중요한 건 정부가 거품이라고 딱 찍어 준 것은 결국 언젠가는 그 대가를 치른다. 이게 역사적 사실입니다.”

• 경매 물건이 크게 늘어 부동산 자산 붕괴 우려를 짚음
• 다주택자 대출 만기 연장 금지로 아파트 경매도 늘 것으로 봄
• 정부가 거품이라 찍은 지역은 결국 대가를 치른다고 봄

💡 내 집 마련은 하되 과한 빚으로 집을 사지 말라고 함

• 경기 전체▼ 하락
• 수도권 전체▼ 하락

“여기에 12,000채가 시장에 갑자기 더 풀리면 시장이 갑자기 물량이 늘어나니까 가격 하방압력으로 작용하게 된다”

• 다주택자 만기 연장 금지로 수도권 매물 약 12,000가구 예상
• 규제지역 매물이 몰리면 특정 단지 시세가 급락할 수 있음
• 2기 신도시 대다수가 2021년 최고가를 아직 못 넘음

💡 집을 팔거나 증여하기 전 반드시 세무사와 상의하고, 집값이 뛸 때 조바심을 내지 말라

• 서울 상급지▼ 하락

“강남 3구에서 다주택이신 분들은 지금 당장 집을 정리해야 되기 때문에 웬만하면 매수자가 부르는 가격을 맞춰 주겠다라는 분들도 아주 많습니다.”

• 강남 3구는 매수자가 부르는 가격에 거래되는 흐름
• 동남권 매매 수급지수 97.6으로 매수자 우위
• 5월 9일 이후 매물이 줄면 집값 반등 위험

💡 가치는 있지만 가격이 내려온 비인기 아파트 매수를 추천

• 경기 전체▼ 하락

“21년에 9억이었다면 지금은 8억, 7억, 또 7억이었다면 6억, 5억, 또 심지어 6, 7억짜리가 지금 4억 아래로 내려간 것도 있습니다.”

• 이기신도시 대다수 2021년 최고가 미회복
• 6~7억대 일부 단지는 4억 아래로 하락
• 조바심 매수는 고점 신호로 봄

💡 집값이 급등할 때 조바심내지 말 것

• 수도권 전체▼ 하락

“결론은 4월과 5월은이 거래 자체가 많이 위축될 겁니다”

• 4~5월 대출 이자 부담에 매수 심리가 위축됨
• 다주택자 매물이 몰리며 가격이 꺾이는 거래 발생
• 가격이 많이 빠진 급매가 간간이 나올 것으로 봄

• 서울 전역▼ 하락
• 수도권 전체▼ 하락

“지금과 가장 유사한 시기는 글로벌 금융위기 2008년 그 이후 금리가 오르고 연체율이 올라갔던 2010년대 초반과 비슷합니다.”

• 연체율 급등은 2010~2013년 서울·수도권 장기 하락기와 닮았다고 봄
• 대출 심사가 깐깐해지면 거래가 끊기고 급매가 늘어 가격이 밀릴 수 있음
• 가게 대출 이자 유예 종료로 부실이 드러나 부동산에도 압박이 될 것으로 봄

💡 과도한 레버리지를 피하고, 감당 가능한 위기 수준까지만 대출을 받아라

• 서울 상급지▼ 하락

“보통 재개발은 재개발 준비 과정에서 집값이 엄청나게 부풀려지기 때문에 속도가 가장 중요하다고 보는데요.”

• 모아타운 기대감으로 빌라 시세가 주변보다 두 배 가까이 부풀려짐
• 재개발 준비 기간이 길어질수록 투기와 집값 부담이 커짐
• 거짓 정보로 동의를 받는 과정이 문제라고 봄

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 전역▼ 하락

“당분간 초고가 아파트 가격이 더 떨어질 가능성이 매우 높아졌다라는 겁니다.”

• 초고가 아파트 매물 증가와 대출 규제로 거래 정체
• 양도세 중과 마감 전 급매로 호가 하락 전망
• 초고가 하락이 중가 아파트로 번질 것으로 봄

• 서울 상급지▼ 하락
• 경기 남부▼ 하락

“중요한 것은 30% 정도까지 급매로 떨어져도 대출이 막혀 있고 자금 여력이 없기 때문에 매물 소화가 정말 어려울 겁니다.”

• 서울 아파트 매물 한 달 새 20% 증가, 거래는 절반 수준으로 감소
• 과천·분당 등 경기 남부 실거래가와 호가가 내려가는 중
• 대출 규제로 15억 초과 주택의 매수 여력이 약하다고 봄

• 서울 전역▼ 하락

“다주택자의 매물의 양이 많아지면 많아질수록 5월 9일까지 이 가격은 하방 압력이 세질 수밖에 없습니다.”

• 5월 9일까지 다주택 매물이 늘어 하방 압력이 강해짐
• 매입임대 물량이 쏟아지면 일시적 가격 하락 가능

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 상급지▼ 하락

“정부의 규제와 글로벌 경기에 영향이 만약에 겹친다면 어쩌면 또다시 아파트값 폭락을 경험할 수도 있다.”

• 서울 아파트 매물이 1월 23일 이후 약 3% 늘어난 것으로 봄
• 강남 구정동 현대 아파트에 10억 가까이 내린 급매가 나온 것을 근거로 봄
• 규제와 글로벌 경기 악재가 겹치면 폭락을 다시 겪을 수 있다고 봄

• 인천▼ 하락
• 수도권 전체▼ 하락

“이런 상황에서 앞으로 아파트 가격은 일시적으로나마 많이 하락할 수가 있다라는 겁니다.”

• 다주택자 세금 부담으로 아파트값이 일시적으로 많이 하락할 것으로 봄
• 5월 9일 전후 금매물이 나오면 수도권 일부는 30%까지 내려올 것으로 봄
• 송도처럼 투자 수요가 많던 곳은 최고가 대비 크게 떨어진 거래가 나온다고 봄

💡 금매물을 잡으려면 중개사와 친해져 발품을 팔고, 대출 가능 금액과 자금을 미리 점검하라

• 서울 상급지▼ 하락
• 수도권 전체▼ 하락

“아니 아파트가 평당 1억 5천이라고요? 그 정도로 지금 대한민국 시장이 부동산 시장 특히 아파트 시장이 사실 버블이 너무 심한 거예요.”

• 개포동 등 강남권 아파트가 평당 1억 5천 수준까지 오른 것을 버블로 봄
• 지역별 가격 편차가 커서 거품 우려가 크다고 봄
• 수도권에 30만 가구 정도 매물이 풀리면 집값이 많이 떨어질 수 있다고 봄

• 서울 상급지▼ 하락

“매도 호가가 내려갔다라는 건 앞으로 집값이 더 내려갈 확률이 높아졌다라고 인식하셔야 됩니다.”

• 강남 개포 매물 4억 인하는 호가 하락 신호로 봄
• 토지거래허가 등으로 거래 자체가 막혀 있음
• 인위적 급락은 어렵고 적정선 하락을 기대

💡 적정 가격의 하락 매물이 나오면 실수요자는 매수를 고려해도 된다

• 서울 전역▼ 하락
• 전국▼ 하락

“로봇이 건설 현장에 365일 24시간 동안 집을 짓는다면 건축비가 획기적으로 낮아지기 때문에 집값 자체가 지금보다 훨씬 저렴해질 가능성이 매우 높아졌습니다.”

• 로봇 건설로 건축비가 낮아져 집값 하락 가능성이 높음
• 고비용 일자리 감소로 주택 수요와 재건축 여력이 줄 것
• 서울 아파트는 이미 한계치를 넘어섰다고 봄

💡 30년 장기 대출로 집을 사는 것은 신중히 판단하라.

• 전국▼ 하락

“부동산도 BG를 내서 사지 않으면 올라갈 수 없는 시장. 이걸 여러분 잘 생각해 보셔야 됩니다.”

• 외환보유고 감소와 환율 방어 실패를 위기 신호로 봄
• 부동산도 빚을 내서 사지 않으면 오르기 어려운 시장으로 봄

• 경기 남부▼ 하락
• 경기 북부▼ 하락

“이렇게 3기신도시 고향 창릉 지구가 다 완성이 되면 일산 집값은 애석하게도 더 빠질 수가 있습니다.”

• 3기 신도시가 서울 출퇴근에 더 유리해 수요 이탈 우려
• 일산은 창릉 완성 시 추가 하락 가능성
• 김포·부천은 계양 등 공급 이후 하향 조정 가능성

• 서울 중급지▼ 하락

“규제 이후 마포구, 성동구, 강동구 지역 특히 한강벨트 아파트 매매 중에 상승 거래보다 하락 거래 비중이 늘어나고 있습니다”

• 마포·성동 84㎡ 규제 후 1~2억 하락 거래
• 갭투자 차단으로 매수세가 꺾여 가격 하락
• 내년 2~3월 급매가 늘면 하락 전환 가능

• 서울 전역▼ 하락

“지금 서울 아파트 가격이 계속 오른다. 이런 뉴스가 나오니까 마치 부동산 시장이 호황인 것 같지만 전혀 그렇지 않습니다.”

• 서울 상승 뉴스 뒤에 건설사 폐업과 위기가 쌓여 있다고 봄
• 악성 미분양 2.8만 가구로 12년 만에 최대치라고 봄
• 지방은 오르지 않아 분양해도 팔리지 않는다고 봄

💡 수면 아래 위기를 인지하고 리스크를 간과하지 말 것

• 서울 중급지▼ 하락
• 서울 전역▼ 하락

“제가 볼 때 내년 연말까지 대출 규제와 토지 거래 허가 구역 지정이 유지되기 때문에 다시 이게 매수세가 살아날 가능성은 거의 없습니다.”

• 마포·성동·강동 등 한강벨트 하락 거래 비중이 늘어남
• 내년 말까지 규제가 유지되면 매수세 회복은 어려움
• 양도세 중과가 끝나면 급매가 나와 하락 전환 가능

💡 소득 없이 빚으로 버티지 말고 부동산과 주식 시장의 흐름을 잘 살펴라

• 전국▼ 하락

“시장 자체에 들어올 자금이 점차 줄어들 수밖에 없는 구조로 갈 수밖에 없다.”

• 환율 상승으로 부동산에 들어올 자금이 줄어듦
• 자금이 줄면 가격을 상승시키거나 유지하기 어려움
• 환율 문제가 굉장히 심각하다고 봄

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 전역▼ 하락

“아파트값은 이미 22년 하반기부터 최소 내년 26년까지는 하락을 했어야 정상적인 시장입니다. 그런데 떨어질 만하면 돈을 풀었고 떨어질 만하면 부양책을 썼죠.”

• 반포 33평 2년 반 만에 두 배 가까이 뛰어 과열로 봄
• 전세가율 35% 이내, 실사용 가치 대비 약 70%가 거품
• 빚에 기댄 상승은 결국 무너질 것이라고 경고

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 중급지▼ 하락

“내년이면 아파트 투매 현상이 나올 수 있다.”

• 임금 대비 주거비 부담이 커져 버블 신호로 봄
• 청담 르엘 시세가 1년 새 70억선까지 뛰어 괴리 확대
• 내년 투매 지역이 나오고 2027년 버블 붕괴 가능성

• 서울 전역▼ 하락

“지금의 집값 상승은 실물 경기 회복 덕분이 아니라 각자 도생이라는 심리, 한마디로 심리 버블인 겁니다.”

• 집값 상승은 실물 경기 회복이 아닌 심리 버블이라고 봄
• 서울 주요 지역 외 지방·수도권은 오르지 않고 미분양과 하락이 많다고 봄
• 건설 투자 4년 연속 감소 등 구조적 침체 속 집값 상승 지속 가능성은 낮다고 봄