한문도

• 서울 하급지▼ 하락
• 서울 전역▼ 하락

“27년이 마지막 곱이에요. 28년에는 벌써 눈에 들어오거든요.”

• 2027년이 마지막 고비, 2028년부터 판이 바뀔 것
• 재건축은 순환개발 한계에 3기 신도시 저가 공급이 겹침
• 결혼 감소로 수요가 꺾이고 외곽 상승은 라스트 댄스

💡 분당 등 재건축 기대 단지는 10년 기다려야 하니 신중히 보고 대출 감당 여부를 반드시 점검할 것

• 서울 전역▼ 하락

“폭락까지 갈 것 같지 않습니다”

• 전고점을 못 넘은 단지는 금리 부담으로 버티기 어려움
• 정리 과정이 있었던 만큼 매물 규모는 2022년보다 적다고 봄
• 정부가 대형 분양을 내면 하방 압력이 커질 수 있음

• 수도권 전체▼ 하락

“전세 대출이 없으면 전세가 그만큼 빠지는 거예요. 100%.”

• 대출 확대가 집값 상승의 원인, 줄이면 가격이 빠질 것으로 봄
• 전세대출 축소 시 전세가가 그만큼 하락, 매매가에도 영향
• 금리 3.5% 고착 시 영끌 차주는 버티기 어려움

• 서울 상급지▼ 하락

“샴페인을 터트리는 마지막 끝물 아닌가”

• 초고층은 관리비와 유지보수 비용이 계속 늘어남
• 건강 영향 연구가 나오며 수요가 줄 수 있다고 봄
• 젊은 세대가 장기적으로 가치 변화를 보게 될 것이라고 봄

💡 초고층 투자는 단점을 따져 보고 신중하게 결정

• 전국▼ 하락

“상승은 일단 제어될 겁니다. 제어되고 일부 지역에서는 하락하는 패턴이 더 나올 수가 있어요.”

• 세제 개편과 대출 규제, 금리 인상으로 당분간 집값 상승세가 제어될 것으로 봄
• 매물 적체로 일부 지역에서는 가격 조정과 하락이 나타날 것으로 봄

• 수도권 전체▼ 하락

“상승은 일단 제어될 겁니다. 제어되고 일부 지역에서는 하락하는 패턴이 더 나올 수가 있어요. 왜냐면 지금 다 매물들을 많이 내놨잖아요.”

• 세제 개편·대출 규제·금리 인상으로 상승세 제어될 것
• 일부 지역은 하락 전환하며 현재 시장이 두 번째 꼭지일 수도

• 수도권 전체▼ 하락

“저는 부동산을 폭락까지는 아니고 한 2, 30% 서울 수도권은 이 정도 타겟을 할 수 있다고 봐요.”

• 금리 인상이 가장 큰 트리거, 하반기 집값 동결
• 서울·수도권 20~30% 하락 타겟 가능
• 세제개편·비거주 1주택 보유세로 매도 압력

💡 금리 오를 때 빚내서 따라붙지 말라고 함

• 서울 전역▼ 하락

“시장 방향은 제가 볼 때 연착륙으로 갈 가능성이 좀 높다고 보였죠. 올라가기가 제가 볼 때 안만 봐도 힘이 약합니다.”

• 매물 소화가 막혀 거래 절벽이 한두 달 이어질 것으로 봄
• 신고가는 일부 신축 단지 위주이고 나머지는 하방으로 봄
• 거래량 없이 오르는 가격은 피크 신호에 가깝다고 봄

💡 무리한 대출로 집을 사기보다 유동성을 남기고 냉정하게 판단하라

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 하급지▼ 하락

“제 생각에 강남은 이 기간 동안에 이재명 정부 기간에 한 20%까지도 봅니다. 그리고 강북하고 강남3구와 마용성을 제외한 지역은 10% 대의 수준에서 멈출 거예요.”

• 강남은 임기 중 약 20% 하락까지 볼 수 있다고 봄
• 강북 등 그 밖의 서울은 10%대 하락에서 멈출 것으로 봄
• 3기 신도시와 서리풀 물량이 나오면 수요가 멈출 수 있다고 봄

💡 지금 서둘러 사기보다 올해 말 정부 정책 발표를 보고 정해도 늦지 않음

• 서울 상급지▼ 하락

“그럼 정책이 계속 가면 이건 내려오거든요. 근데 이게 또 1억 떨어질 수 있다 이거죠.”

• 6억 대출과 전세 부족에 버티는 집값, 정책 지속 시 하락
• 향후 2~3년은 상승 가능성 낮음
• 4~5년 뒤 다시 상승기가 올 수 있음

💡 금리 부담을 안고 무리하게 대출받아 집을 사지 말고 기다려라

• 서울 상급지▼ 하락

“이번에는 좀 한 2, 3년을 두고 내려갈 것 같아요.”

• 대출 규제로 매수 여력이 줄어 2~3년 하락 예상
• 2022년과 하락 폭은 비슷하나 기간은 더 김
• 강남 3구 신축 대단지는 예외로 봄

💡 무리한 투자 대출은 피하고 감당할 수 있는 범위에서만 매수하라

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 전역▼ 하락

“그래서 이거에다가 1주택자 그거에다 막 겹치고 그러면 5월 9일 끝나면 매물이 감소한다는 그 효과가 사실은 거의 없을 것 같아요. 매물이 또 나오니까.”

• 5월 9일 이후에도 매물이 계속 나와 감소 효과는 적음
• 강남 서리풀 공급이 반값 수준이면 하방 압력이 큼
• 보유세 강화 방향이라 자산가 매물 출하가 이어질 것

• 서울 상급지▼ 하락

“제가 볼 때 이거 아마 다음 주 정도 되면 아마 9만 채가 넘을 것 같습니다.”

• 강남권은 매수자가 가격을 정하는 하락 거래 확산
• 5월 9일 전후 매도 물량이 9만 채 이상으로 늘어날 것
• 보유세 부담에 다주택·고령 매도자 물량 증가

💡 여유 자금과 대출 여력이 있으면 사도 되지만 무리한 대출 매수는 기다려라

• 서울 전역▼ 하락
• 경기 남부▼ 하락

“수요 공급 이론에서 살 사람은 적어지는데 공급이 많아지면 못해요. 가격이 하방되죠.”

• 매물은 10%대 늘었지만 거래는 회복되지 않음
• 살 사람은 줄고 매물이 늘면 가격은 하방
• 화성 단지 다수가 하락 중이라고 봄

• 서울 상급지▼ 하락

“지금이 추세를 보시면 완전히 꺾였잖아요.”

• 서울 거래량 급감, 강남 거래도 꺾임
• 거래가 받쳐 주지 않는 가격 상승은 지속 어려움
• 매물 증가와 공급 대책에 따라 조정 가능

• 서울 전역▼ 하락

“부동산이 지금부터 더 추구하기는 쉽지 않다. 그러면 하방으로 조정될 가능성은 되게 높다.”

• 은행 생산적 금융 전환으로 부동산 대출 동력 약화
• 거래량 감소와 호가 조정이 나타나는 중
• 기존 주택보다 청약을 먼저 보는 흐름 선호

💡 청약을 먼저 노리고, 기존 주택과 경매는 조정 이후 검토하라

• 서울 전역▼ 하락
• 경기 북부▼ 하락

“상반기에 강하게 갈 수 있어요. 하반기는 돈이 떨어지잖아요. 그럼 다시 내려가기 시작할 거예요.”

• 정책자금 15~20조 수준으로 6월 무렵 소진될 것으로 봄
• 상반기 강세 후 하반기에는 하락 전환될 것으로 봄
• 공공분양이 나오면 상승세가 꺾일 것으로 봄

• 서울 상급지▼ 하락
• 수도권 전체▼ 하락

“현재로서 저평가되어 있는 지역은 저는 없다고 봅니다. 다 고평가되어 있고 시장 변동성이 크게 나올 것 같아요.”

• 반값 공급이 나오면 강남권 시장이 빠르게 안정될 것으로 봄
• 수도권은 고평가 상태라 10년 내 조정이 올 것으로 봄
• 2026~2027년 사이 집값 하락기가 올 수 있다고 봄

💡 재건축은 수익 계산을 잘못하면 낭패를 보니 신중하게 접근해야 한다

• 서울 상급지▼ 하락
• 서울 하급지▼ 하락
• 경기 남부▼ 하락

“내년 1월까지 잠실 일대 한 8천 가까이 쏟아집니다.”

• 잠실 일대 입주 물량이 몰려 변화 가능
• 광명 등 미소진 물량 많은 수도권 약세
• 청주 등 지방도 입주 물량이 많음

💡 지역별 입주·거래 데이터를 보고 접근할 것