“서울 비거주 일주택자분들이라면은 절대로 붙잡고 있으셔야 됩니다. 대세 상승 전에 한번 개미 털기 장이기 때문에”
- 서울은 최상급지부터 3분위까지 오르는 중이고 노도강 등 덜 오른 곳도 오를 것
- 분당·평촌·광명 등 서울 인접 경기 단지가 전고점 돌파 예정, 입주 공급은 10년 걸려 서울 공급 부족
- 지방은 대구 수성구 같은 최상급지만 오르고 나머지는 약세
💡 서울 비거주 1주택은 팔지 말고, 경기 외곽 보유자는 올해 안에 정리해 핵심지로 옮겨라
“대부분의 실수요자 80% 이상의 사람들은 이제 15억 이하 중 하급지 그쪽에 대대적인 상승을 앞으로 보이지 않을까”
- 강남 등 20~30억대 상급지는 상승장이 끝나 예전 같은 급등은 어렵다고 봄
- 전세 부족으로 밀려난 실수요가 15억 이하 중하급지에 몰려 대대적 상승이 이어질 것으로 봄
- 경기 주요 지역도 전고점을 돌파 중이며 이 흐름이 앞으로 4년 정도 이어질 것으로 봄
💡 기다려서 좋을 것 없어 강북과 경기 상급지는 바로 매수, 강남은 7월 세제 개편안 확인
“전반적으로 오름세는 좀 더 갈 수밖에 없을 것 같다. 다만 강남은 약세 지속, 비강남은 조금 더 강보합세 지속이 정도로 보면 될 것 같다”
- 강남은 약세 지속, 비강남은 강보합세 지속으로 시장이 분절될 것
- 경로의존성·관성 때문에 5월 10일 이후에도 흐름이 크게 안 바뀔 것
- 고령 캐시플로 세대는 처분, 40대 MG 세대는 중가 주택을 사며 강남·비강남이 갈림
💡 시세보다 매물 경쟁력을 보고 싸게 사는 것이 가장 중요함
“상승장이 저는 많이 남아 있다고 보거든요. 강남은 하락 전환 어렵죠. 강남 주변 지역들이 훨씬 더 길게 1년 2년 정도 상승률이 높을 것 같습니다.”
- 강남·송파는 규제로 상승률이 둔화되지만 거래량이 적은 채 오르는 구조라 하락 전환은 어렵다고 봄
- 강남 주변 지역이 규제 영향으로 1~2년 더 높은 상승률을 보일 것으로 봄
- 강북 등 서울 외곽은 막 상승 국면에 진입했고 경기·인천 비규제 외곽은 따라 오르기 힘들다고 봄
💡 여력이 되면 지금 매수하되 너무 많이 오른 곳보다 덜 오른 지역의 신축·역세권 대단지를 고를 것