“앞으로는 강남구가 떨어지는게 아니라 아까 노도강이 먼저 치고 올라가면서”
- 노도강·금관구 등 서울 저가 지역이 오르는 흐름이고, 강남3구·용산은 주춤하나 급락 가능성은 낮음
- 15억 초과 대출 한도 2억 규제로 10억 이하 실수요가 몰리고, 갈아타기 수요가 시차를 두고 상급지로 이어짐
- 5분위 배율이 6.7로 완화돼도 역사적 평균 4.5까지 내려가진 않을 것
💡 목표 지역과 목표 가격을 정해 두고 나오는 매물을 꾸준히 지켜보되, '반토막 나면 사겠다'는 식으로 기다리면 못 산다고 함
“강남도 떨어질 수 있다가 아니고 떨어진다해요. 예. 떨어집니다. 무조건 떨어져요.”
- 강남 불패는 일시적 현상, 무조건 떨어질 것
- 많이 오른 지역일수록 낙폭도 클 가능성
- 현재 시장은 하락 방향을 잡아가는 중
💡 버티기보다 손실 가능성을 따져 투자와 실거주를 분리해 판단하라고 함
“당장 7월까지는 매물들이 많이 잠길 겁니다. 그리고 판다고 내놓은 것들도 매수자가 붙잖아요. 그러면 아마 안 팔고 조금 가격 올리고 요런 식으로 운영이 될 확률이 높아요. 그니까 매물이 줄면 어쨌든 가격은 상승한다.”
- 7월 세제 개편안 전까지 매물이 잠겨 집값 상승세가 지속될 것으로 봄
- 양도세 중과 재개로 다주택자 매물이 급감한 것이 근거
“앞으로는 이제 매도자의 시장이 펼쳐질 거라고 봅니다. 1주택자가 그렇게 낮은 가격대로 내려 내놓고 매물이 쌓이는 시장은 아닐 겁니다.”
- 강남 호가는 조정 없이 유지되거나 오를 것이며 매물 적체·가격 하락은 생각하기 힘들다고 봄
- 7월까지는 관망 속 조용하다가 세제 개편안 발표 후 하반기에 매수세가 더 붙을 것으로 봄
- 서울은 재건축·재개발 외 공급이 불가능하고 지방 수요 유입이 계속돼 아파트가 폭등할 수밖에 없다고 봄
💡 무주택자는 지금이 좋은 시기이니 자금 한도 내 최고 입지를 사고, 1주택자는 겁먹고 싸게 내놓지 말 것
“5월 9일이 되면 다시 뛸 겁니다. 보세요. 5월 9일 되니까 지금 뛰잖아요.”
- 5월 9일 유예 종료 후 집값이 다시 뛴다고 예측, 강남 상승
- 규제로 나오는 매물은 한시적, 순증 공급 아님
- 대출 막혀 현금 부자만 진입해 가격 상승 압력
“올해는 시세를 보시면 안 돼. 아파트 시세를 보지 마시고 아파트 매물을 보셔야 돼.”
- 3~4월, 7월 세법 개정안 이후, 연말 등 올해 매물이 세 차례 나올 것으로 봄
- 강남·한강벨트는 규제가 집중될 수 있어 함부로 들어가면 안 된다고 봄
- 지방은 고점 대비 회복에 1년 정도 걸릴 것으로 봄
💡 시세보다 급매물 경쟁력을 보고 싸게 사며, 강남·한강벨트는 타이밍을 신중히 볼 것
“5월 9일이 되면 다시 뛸 겁니다.”
- 양도세 중과 유예 종료 후 강남 매매가 다시 상승 전망
- 박원순 시장 때 재건축 해제가 집값 부작용의 원인으로 봄
- 규제는 필요하지만 과하면 반대로 튈 수 있다고 봄
“강남은 좀 약세 지속 비강남은 조금 더 강부합세 지속”
- 강남은 서사가 가격을 앞선 거품으로 약세 지속 전망
- 강남 전세가율이 37~38%로 낮아 과대 포장 우려
- 비강남은 강보합세 지속으로 강남과 흐름이 다름