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• 서울 하급지▲ 상승

“집값이 지금 중저가를 중심으로 미친 듯이 오르고 있는데 정부에서는 폭락할 가능성이 있다고 한다.”

• 강남 초고가는 살짝 하락한 반면 5~7억대 중저가는 크게 올라 격차 축소
• 전세 감소·월세 급등, 보유세 부담 전가, 신규 공급 부족이 매수 전환 압력으로 작용
• 서울 외곽 확산이 경기 외곽까지 풍선효과를 낼 가능성

💡 DSR 40% 이내 감당 가능하면 매수, 서울에 집착 말고 경기 외곽 디딤돌 집을 먼저 사 갈아타기 전략을 권함

• 서울 하급지▲ 상승

“지금 같은 상황에는 충분히 더 올라갈 여지도 있다고 보여지는 거고 ... 화폐 가치가 떨어지면 집값 상승도 같이 올라가는 거거든요.”

• 대출이 나오는 15억 이하와 한강벨트 20억대 덜 똘똘한 한채가 전월세난과 통화량 증가로 더 오를 것
• 노도강 등 외곽과 동탄·광명 등 경기 남부도 상승 여력이 있다고 봄
• 지방은 다주택자 매물이 쏟아져 핵심지 외에는 오르기 쉽지 않을 것

💡 사실 거면 빨리 사고, 일단 사면 팔 생각을 하지 말며 자금이 모자라면 눈높이를 낮춰 경기도·인천에라도 교두보를 마련하라

• 서울 하급지▲ 상승

“비싼 지역들, 종부세, 증세 지역 빼고는 다 올라가요. 그래서 결과적으로는 서울 전체는 계속 올라가고 있습니다.”

• 강남·서초 등 고가 지역은 하락하지만 서울 전체는 계속 오르는 중으로 봄
• 7~8억, 10억대, 15억 전후 등 대다수가 사려는 가격대가 많이 오르는 중
• 정부가 규제·임대 확대 기조를 바꾸지 않고 2027년 이후 공급 부족이 최소 4년 이어질 것으로 봄

• 서울 하급지▲ 상승

“공급 자체가 해결이 되지 않고 있고 그게 향후 2, 3년은 지속이 될 예정이라서 ... 하락기로 가겠다라고 예측하시는 분들은 아마 없을 거”

• 강남·반포·잠실 등 양도차익이 큰 곳은 매물이 쌓이며 호가가 조정되나 일부 현상으로 봄
• 10~12억, 6~7억대 중저가는 매물이 없고 호가가 오르는 중으로 봄
• 공급이 향후 2~3년 해결되지 않아 하락기 진입은 어렵다고 봄

💡 자금 계산을 정확히 하고 서울 외곽이나 강남 접근 1시간 이내 입지에서 빨리 결단해 매수하는 편이 낫다

• 서울 하급지▲ 상승

“당연하죠. 지금 현재 눌려 있지만은 또 그렇게 재건축 호재가 있고 이슈가 있는 지역들은 좀 충분히 투자 가치가 있을 수 있다고 그렇게 판단하고 있습니다.”

• 회복이 덜 된 서울 외곽 저렴 지역도 상승장 끝자락에는 오를 것으로 봄
• 재건축 호재가 있는 곳은 투자 가치가 충분하다고 봄

• 서울 하급지▲ 상승

“입지와 시장 가치를 뛰어넘는 고분양가의 착시가 서서히 깨지고 있습니다. 분양가 아래 하락 거래 사례가 앞으로 지속적으로 계속 더 나올 겁니다.”

• 포제스 한강이 분양가 44억에서 35억으로 거래됨
• 분양가 대비 하락 거래가 앞으로도 계속 나올 것
• 초고가는 하락, 중간 가격대는 상승 중

💡 신축·한강뷰라고 무조건 오른다는 신화를 믿고 고가에 덥썩 사지 말 것

• 서울 하급지▲ 상승

“2028년 이후에는 전반적으로 다 올라버리지 않을까? 그 폭등은 과거 문재인 정권 시절의 그런 폭등보다도 훨씬 더 강력하지 않을까? 저는 개인적으로 그렇게 좀 생각이 되는 거예요.”

• 2028년 이후 문재인 정부 시절보다 강한 폭등이 올 것으로 봄
• 공급 부족과 세제 개편 여파가 근거이며 단기적으로도 15억 이하 중저가 아파트는 상승 여력이 충분함