- 서울 전역— 보합
“누가 사냐면요. 무주택자가 사지 않고요. 1주택자 갈아타기가 사요.”
- 대출 규제로 무주택 매수가 막혀 매매가 급락은 어렵다고 봄
- 1주택 갈아타기 수요가 시장을 받치는 구조로 봄
- 전세 낀 다주택 물건에 프리미엄이 붙는 구조로 봄
데이터
경기 토허제 · 매매가격지수 · 11월 2일 주 기준
106.02지난주 ▲ 0.34%
지난주 대비▲ 0.3%
4주 전 대비▲ 1.5%
1년 전 대비▲ 15.4%
경기 토허제서울 전체경기 토허제 12곳 지수의 단순 평균이에요
지역별 가격
지역을 누르면 왼쪽이 그 지역으로 바뀌어요지역 순위
지난주 대비늘어난 곳 상위 5개
- 1+0.55%
- 2+0.42%
- 3+0.41%
- 4+0.39%
- 5+0.37%
줄어든 곳 상위 3개
- 1-0.39%
- 2-0.37%
- 3-0.17%
매매수급지수
주간 · 서울권역별 최근도심권 106.6동북권 117.3서북권 111.7서남권 113.6동남권 92.5
100보다 크면 사려는 쪽, 작으면 팔려는 쪽이 많다는 뜻이에요. 급지가 아닌 권역 단위로만 나와서 서울 전체 값을 보여드려요.
그 주 전문가 분위기
서울 전체 시각 · 막대를 누르면 그 주 발언을 볼 수 있어요■ 상승■ 보합■ 하락
2월 9일 주 서울 전체 발언 16건
닫기- 서울 전역▲ 상승
“시장에 매물까지 안 나온다라고 하면 가격은 강보합에서 3에서 5% 정도 상승하지 않을까?”
- 5월 9일 이후 매물이 잠겨 매물 부족이 심해질 것으로 봄
- 올해 서울 아파트는 강보합에서 3~5% 상승할 것으로 봄
- 빌라·오피스텔은 매물 증가로 가격이 약할 것으로 봄
무주택 실수요자는 봄이 오기 전에 작은 계획을 세워 빨리 내 집을 마련하라
- 서울 전역▼ 하락
“매물이 출연하면서 가격이 종전 대비 조정 가능성이 있어요. 근데 이게 급락한다 완전히 하락할 거니까 무조건 기다리세요 이런 스탠스가 아니라요.”
- 기간 내 팔려는 다주택자·임대등록 매물이 늘면서 가격이 종전보다 조정될 가능성이 있음
- 관악·서대문·강남·용산 등에서 이미 다주택자 매물이 늘고 있음
- 급락은 아니고 빨리 팔려는 급매일수록 가격을 낮춰 나올 것
시장을 지켜보다 사고 싶던 집이 종전보다 싸게 나오면 무주택자에게는 매수 기회이니 대출·실거주 조건을 확인하고 접근
- 서울 전역▲ 상승
“2026년 올해 입주 물량이 2025년 대비 한 40% 정도 줄어들잖아요. 2028년까지는 무조건 부족합니다.”
- 2028년까지 입주 물량이 부족해 가격을 떠받칠 것으로 봄
- 노원구 상승 후 경기·인천으로 번질 가능성이 크다고 봄
- 규제에도 실수요 매수가 이어져 시장은 움직인다고 봄
필요하고 자금이 되면 규제에 흔들리지 말고 지금 매수하라
- 서울 전역▲ 상승
“웬만하면 그때 아니면 이렇게 우상향을 하긴 해요.”
- 10년에 한 번 10% 안팎 조정, 20년에 한 번 폭락이 온다고 봄
- 웬만하면 횡보나 우상향이라고 봄
- 상급지일수록 하락 빈도가 낮다고 봄
지금 집을 서두를 필요 없고 필요가 생기면 그때 사면 된다
- 서울 전역▲ 상승
“공급이 줄고 수요가 느는데 과연 그 재화의 가격이 떨어질 것인가라고 볼 때는 그러지 않을 가능성이 훨씬 높아 보이고요.”
- 서울은 신도시 공급 부재, 전세가율 51%로 버블이 작아 중장기 하락 가능성이 낮다고 봄
- 고환율·확대재정으로 통화량이 늘어 실물자산 가치를 밀어올릴 것으로 봄
- 지방은 공급 감소가 더 커 2026년에 반등 기회가 열린다고 봄
선택과 집중으로 일자리 연결 신규 역세권 단지를 노리고 금리 상승 가능성도 감안해 리스크를 관리해야 함
- 서울 전역▲ 상승
“매수 가능한 계층간 경쟁을 부켜서 특정 지역의 가격을 더 견고하게 만들 가능성도 있어요.”
- 전세가 사라지고 매수 가능 계층만 남아 특정 지역 가격이 더 견고해질 가능성이 있다고 봄
- 완충 장치인 전세가 사라져 오를 때 더 빠르고 조정 때 더 급한 변동성이 커질 것으로 봄
1주택 비거주자는 보유세 3%를 걱정하지 않아도 된다고 봄
- 서울 전역— 보합
“3월 이후에 전쟁이 벌어질 겁니다.”
- 3월 이후 매도·매수 공방이 본격화될 것으로 봄
- 서울은 주택이 10% 이상 부족해 공급 확대가 필요하다고 봄
- 분양가 정책을 확실히 하면 시장 안정 효과가 있다고 봄
- 서울 전역▲ 상승
“근본적인 문제는요. 공급이 부족하고 역설적으로 말하면 수요 과잉입니다. 서울은 수요 과잉이잖아요.”
- 서울은 공급이 부족하고 수요가 과잉인 구조로 봄
- 세종시 분산 정책이 서울 집값을 잡지 못했다고 봄
- 보유세 급등은 매물보다 공매와 조세 저항을 부른다고 봄
- 서울 전역▲ 상승
“공급곡선는 왼쪽으로 더 올라가고 수요 곡선은 뭐 제 자리에 있거나 이렇게 돼 버리니까 가격이 어떻게 되겠어요? 올라가 버렸다 그 말씀이에요.”
- 수요 억제 대책은 기존 매물을 줄여 집값을 올린다고 봄
- 보유세는 단계적으로 올리고 거래세와 양도세는 낮춰야 함
- 임대 주택보다 기존 주택 매물 확대가 안정의 핵심으로 봄
전체 자산의 절반 이상을 부동산에 두지 말고 분산 투자
- 서울 전역— 보합
“그러니까 전반적으로 매물이 늘어나면은 상승세라고 말할 거는 좀 약화가 됩니다.”
- 5월 9일까지 한시 갭투자로 매물이 늘어 상승세 약화
- 5월 9일 이후에는 실거주 매물만 남아 매물이 급감할 전망
- 매물이 늘어도 원래 살 금액대 안에서 사야 한다고 봄
원래 감당할 수 있는 금액대에서만 사고, 전세금 반환 대출 제한과 2년 실거주 의무를 먼저 확인하라
- 서울 전역▲ 상승
“지금 시장 상황에서 이젠 공급이 부족한요 시장에 매물까지 안 나온다라고 하면은 가격은 강보합에서 이젠 뭐 상향 한 3에서 5% 정도 상승하지 않을까?”
- 매물이 부족하면 올해 가격은 강보합에서 3~5% 상승 전망
- 매물이 쌓여야 가격 상승이 억제된다는 원리로 봄
- 1·29 공급 대책은 착공까지 시간이 걸려 단기 효과는 제한적
- 서울 전역▼ 하락
“다주택자의 매물의 양이 많아지면 많아질수록 5월 9일까지 이 가격은 하방 압력이 세질 수밖에 없습니다.”
- 5월 9일까지 다주택 매물이 늘어 하방 압력이 강해짐
- 매입임대 물량이 쏟아지면 일시적 가격 하락 가능
- 서울 전역▼ 하락
“5월 9일 전까지는 금매는 좀 나올 것 같습니다. 그래서 내집마련 생각하시는 분들은 4월 정도에 금매 나오는 물건들 좀 노려보셔도 좋을 것 같습니다.”
- 5월 9일 전까지 다주택자 금매물이 나올 것으로 봄
- 상반기에 가격이 내려갈 수 있다고 봄
- 하반기는 세제 방향이 정해져야 판단 가능
내 집 마련을 준비한다면 4월께 나오는 금매물을 노려볼 만함
- 서울 전역▲ 상승
“규제 지역이 오르고 오히려 외곽지 떨어져요. 노도강이라든지 김포나 파주 같은 데가 오히려 떨어지는 거죠.”
- 노도강, 김포, 파주 등 외곽 지역은 오히려 떨어지고 있다고 봄
- 규제 지역 상급지와 외곽의 가격 격차가 벌어진다고 봄
- 규제로 매물이 동결돼 공급이 줄어드는 효과가 나타난다고 봄
- 서울 전역▲ 상승
“어 중심지가 저는 가격이 더 오르면서 어 차별화가 더 심해질 거다.”
- 강남·한강벨트 등 중심지 가격이 더 오르고 외곽과 차별화가 커질 것으로 봄
- 똘똘한 한 채 수요는 일시적 현상이 아니라고 봄
- 올해 서울·수도권은 상반기 강세 후 하반기 둔화 흐름으로 봄
올해는 시세보다 매물 흐름을 보고, 현장 중개업소와 네트워크를 쌓아 금매물을 노리라