“그렇다고 해서 아예 하락 국면으로 돌아섰다라고 얘기하기에는 절대 불가능하다라는 거를요 알려 드릴 수 있을 것 같아요.”
- 상승폭이 줄었지만 엑셀을 덜 밟는 정도라 하락 국면으로 보기 어려움
- 성북·동대문·강북·노원·강서 등 서울 외곽이 10억 전후 가격대 중심으로 상승을 주도하며 올해 하반기와 내년에도 이어질 것
- 30억~40억 보유자의 다운사이징 자금이 15억~20억 이하 시장으로 유입되고 대출 규제 영향도 받지 않음
💡 관망하지 말고 지금 열심히 움직여야 하며 서울에 맹신하지 말고 지역과 가격대를 보라
“이제 곧 강남권은 세금 부담으로 하락, 보합 쪽이 이어질 것 같고요. 내년이 되면 외곽 지역 아파트값 상승은 멈출 수밖에 없다라는게 제 개인적인 의견입니다.”
- 강남권은 세금 부담에 하락·보합 지속
- 외곽 상승은 고금리 후폭풍에 내년 멈출 것
- 거래 절벽 속 양극화, 내년 절세 급매물 증가
💡 추격 매수는 자제하고, 내년 급매물 장세를 노려 대출을 줄여 천천히 매수 계획을 세울 것
“실제로 이제 부동산 시장은 이제 엉망징창이 될 겁니다. 일단은 결론부터 말씀드리자면 무주택은 빨리 집사셔야 됩니다.”
- 종부세·양도세 강화로 매물이 잠겨 유통 물량이 줄어듦
- 강남 초고가 매물 부족으로 부르는 게 값인 시장이 될 것
- 마포·성동 등 한강벨트 강세, 노도강까지 상승이 번질 것
💡 무주택자는 서울 외곽이나 경기도라도 지금 집을 사라
“경기 인천 집값이 올라가는 것이 그 지역이 시세가 올라갈 거예요. 전세 월세 매매 다 올라갈 겁니다. 거기도 트리플 강세가 될 거거든요.”
- 서울 집값·전세가는 계속 오르고, 부담을 느낀 수요가 경기·인천으로 분산되며 그곳도 트리플 강세가 될 것
- 내년부터 시작해 2027년보다 2028년, 2029년이 더 세지며 2년 정도 순차적으로 영향을 받음
- 전월세는 전세 소멸·월세 급등으로 2027년이 피크일 것
💡 무주택자는 무조건 사는 게 맞고, 서울 세입자는 경기·인천부터 시작할 것
“단기적으로는 뭐 조정을 받겠지만 장기적으로 본다 그러면 오히려 오를 수 있는 여지를 준다라고 볼 수 있습니다.”
- 강남3구·용산은 보유세·양도세 부담에 매물이 늘며 내년 상반기까지 조정
- 유예가 끝나는 2029년 전후 매물 잠김이 심해지고 입주 물량도 부족해 장기 상승
- 금리 인상 시 대출 비중이 높은 노도강 등 외곽이 더 영향을 받음
💡 금리 인상기에는 지출을 줄여 현금을 확보하고 투자는 적극적으로 할 시점이 아니니 원금 상환을 우선할 것
“지금은 무조건 매수해야 될 시기죠. 특히 경기도 인천은 이제 수급으로 움직이는 시장으로 바뀌었기 때문에 지금부터 시작이거든요.”
- 경기도·인천은 공급 부족으로 움직이는 시장이 돼 의정부·양주·파주·평택 등 늦던 곳까지 순서대로 오를 것
- 서울은 상승이 기본 전제이고 하락은 위기 때만 오며, 속도는 과거보다 완만할 것
- 지방 광역시(대구·부산)는 초입이며 신축·핵심지 위주로 오르고 구축은 출구 전략이 어려움
💡 지금은 무조건 매수할 시기이며 서울·수도권은 출구 전략만 세우면 적당한 지역을 사도 되고, 실거주하며 버티는 편이 낫다고 조언
“이러한 추세는 당분간 계속해서 유지가 될 거 같고요. ... 올해 강남과 서초의 부동산 가격은 연간 기준으로 하락이 될 것으로 지금 예상이 되고 있습니다.”
- 강남·서초 매물 급증, 소화 기간 길어져 하락 지속
- 올해 강남·서초 연간 기준 하락 전망
- 마용성·강북도 매수심리 꺾여 안심 어려움
💡 파실 다주택자는 가격을 낮춰서라도 빨리 파는 게 좋음
“중가는 그래도 싸니까 하면서 젊은 청년들이 빚을 많이 내 가지고... 앞으로 제가 볼 때는 3년이 아닌 장기간 하락할 가능성이 되게 높거든요.”
- 강남은 이미 하락, 노도강은 금리 탓에 곧 고점
- 기술지표 모두 매도 신호, 장기 하락 가능성 높음
- 베너 사이클상 2026년 고점, 2032년 바닥
💡 1주택자는 굳이 팔 필요 없으나 빚 많은 사람은 먼저 파는 게 좋음
“하급지가 상급지에 비해서 오르는게 짧다 하더라도 아직 1년 정도는 갈 여지가 있고”
- 상급지는 규제와 3년 상승 피로로 쉬고 중급지는 규제로 눌렸으나 하급지는 아직 1년 정도 갈 여지가 있음
- 구축은 생존 매수가 붙고 신축은 지역 불문 비싸며, 서울 전월세난이 하급지와 경기·인천 상승의 가장 큰 이유
- 공사비 상승과 금융·공공 지원 부족으로 정비사업 환경이 나빠지고 추가 분담금 5억 이상을 못 내는 사업장은 엎어짐
💡 싸다는 이유만으로 사지 말고 상승률이 몰리는 아파트를 보라
“강남 고가 아파트가 꺾이고 있고 그 사이에 중저가 아파트는 오르던 거 계속 오르고 있는데 나중에는 같이 묶여서 같이 빠져요.”
- 강남 고가 아파트 하락 진행, 추가 하락 가능
- 중저가도 시차를 두고 같이 빠질 것
- 올 연말부터 2027~28년 투매 구간으로 봄