“무주택자분들은 그냥 무조건 사시는게 맞는 거 같습니다. 서울 집값이나 전세가나 더 올라 많이 올라갈 거고”
- 서울은 규제를 해도 더 오를 것이고, 부담스러운 수요가 경기·인천으로 이동해 그곳도 트리플 강세가 될 것으로 봄
- 2027년보다 28년, 28년보다 29년이 더 세져 2년 정도 순차적으로 영향을 받을 것으로 봄
- 3기 신도시로는 2030년까지 해결이 어려워 공급 부족이 이어진다고 봄
💡 무주택자는 무조건 사는 게 맞고, 서울 세입자는 경기·인천부터 시작하는 것이 좋음
“2027년 28년 앞으로 3년간 더 집값이 크게 오른다 이렇게 보고 있고요. 서울과 수도권은 90% 확률로 계속 오르고 있습니다.”
- 2027~2028년 주택 공급 급감으로 3년간 집값 상승 전망
- 서울과 수도권은 90% 확률로 계속 우상향한다고 봄
- 세금과 규제 강화는 전세 가격을 올리는 부작용이라고 봄
💡 보유 주택은 세금이 나와도 팔지 말고 가지고 가라
“나홀로 아파트도 사람들이 사러온다. 그만큼 지금 생존 매수의 시대다.”
- 실거주 강요 정책과 전월세 소멸로 나홀로 아파트에도 매수자가 생길 만큼 생존 매수가 이어짐
- 환금성이 낮은 나홀로 아파트는 상승장에만 매수자가 있어 팔 수 있을 때 파는 것이 중요
💡 환금성이 나쁜 나홀로 아파트는 매수자가 있을 때 팔고, 투자가치와 환금성이 좋은 곳으로 옮길 것
“강북조차도 이제는 에너지가 점점 약해지고 있다. 추세로 봤을 때는 하락하는 추세로 초반에 진입하는 모습을 보여주고 있다.”
- 강남 3구는 매물 소화에 5년이 걸릴 만큼 거래가 막혀 단기 추가 하락 가능성이 높다고 봄
- 강북·노도강은 아직 괜찮지만 매수 심리 고점이 낮아져 하락 추세 초반으로 봄
- 반도체 호황이 유지되면 보너스 수요 등으로 강남 하락폭은 제한적이고 하방이 단단하다고 봄
💡 여유 자금이 있고 무리하지 않는다면 내년 상반기까지 살 만한 집은 사고, 대출은 최소화하라. 다주택자는 내년 안에 파는 게 좋다
“지금 꺾였다 이 말은 그냥 달리는 막 올라가는 아파트를 덥썩 물지 말라는 뜻이기도 합니다.”
- 많이 오른 고가 아파트는 지금 조정받는 중
- 서울 외곽 상승 추세도 살짝 꺾임
- 2028년 서울 공급 물량이 마르면 다시 폭등 가능
💡 달리는 아파트를 덥석 물지 말 것
“그래서 서울과 수도권의 집값은 크게 반등한 걸로 보여지고요.”
- 서울·수도권은 공급 감소 기대와 상급지 쏠림으로 반등
- 전세·월세 상승 기조가 중기적으로 이어질 전망
- 수도권 분산 정책이 있어야 상승세가 완만하게 꺾일 것
💡 무주택자는 상급지 급매물과 청약을 노리되 무리한 대출은 피하라
“다른 인상 요인들이 더 세면 1.2%가 빠지더라도 상승을 더할 수 있는 겁니다. 공급 부족이나 유동성 증가 같은 상승 요인들이 더 크기 때문에”
- 금리 인상 충격보다 공급 부족·유동성 등 상승 요인이 더 커서 집값이 더 오르는 모양새로 봄
- 서울은 규제에도 상승세가 이어지고 신축·구축 순환매로 번질 것으로 봄
- 30대 매수세가 몰리는 동탄·영통 등 경기 남부도 당분간 상승 요인이 될 것으로 봄
💡 무주택 전세 세입자는 내년·내후년 만기 때 어떻게 할지 지금부터 진지하게 고민해야 함
“저는 경제 위기가 오지 않는 이상 서울의 집값은 잡기 힘들 거다라고 단언하는데요.”
- 서울 상승이 100~120주까지 이어질 가능성이 높고, 규제 충격은 한두 달 일시 하락에 그칠 것
- 2027년 6천호, 2028년 4천호로 입주가 1만호 밑이라 공급 부족이 2030년까지 지속
- 강남은 일시 조정이나 15억 이하 외곽은 최대 상승, 대구·부산 등 중심지도 내년부터 상승 확산
💡 현금과 대출 한도를 먼저 계산해 후보 5곳을 임장하고, 거래 활발한 700세대 이상 대단지를 고를 것
“초고층 아파트의 가격의 최고가는 25년이 정점이다. 그 뒤로는 재건축이 안 되니까 계속 마이너스로 내려갈 거라는 생각이 드는데”
- 초고층 아파트 최고가는 2025년이 정점
- 재건축이 어려워 이후 가격은 계속 하락할 것
“장기적인 관점으로 봤을 때는 전체적으로 서울 권역 평균 수익률에 못 따라가는 수익률을 낼 것이라는 거죠.”
- 택지가 많아 가격이 오를 때마다 공급이 늘어 상승이 제한됨
- GTX 역세권만 방어되고 전고점을 회복한 곳이 거의 없음
- 단기 수익률은 좋을 수 있으나 난이도가 높음
💡 거주가 필요하면 전월세로 살고 자산은 서울 가까운 쪽에 둘 것
“오르는 거는 결국에는 다 올라가요. 근데 그 뒤에 있을 하락장에서 얼마나 버텨 주느냐가 되게 중요한 건데”
- 오르는 것은 결국 다 올라가지만 사람이 몰리고 빠지며 출렁이는 주기가 있음
- 나중에 분명히 하락장이 오므로 버티는 집을 골라야 함
💡 내 자금·소득·지출로 살 수 있는 집 중 가장 좋은 집을 사고, 하락장에도 당황하지 말 것
“앞으로 무섭게 지금보다 더 많이 오를 가능성이 있고 경제 위기는 내가 예측할 수 있는 범위가 아니다”
- 착공 후 입주까지 4년이라 향후 4년 서울 입주 물량이 없음
- 가구 분화로 같은 주택이 수용하는 인구가 줄어 수요 초과가 지속됨
- 잠실 등 이주로 강남 전세가 폭발하면 강북으로 번지고 매매가 시소처럼 오름
💡 동원 가능한 현금과 대출을 계산해 후보 5곳을 임장하고, 거래 많은 대단지를 지금 당장 매수할 것
“저는 경제 위기가 오지 않는 이상 서울의 집값은 잡기 힘들 거다라고 단언하는데요.”
- 경제 위기가 없는 한 서울 집값 하락은 어렵다고 봄
- 서울 입주가 올해 1.6만 호에서 2027년 6천, 2028년 4천 호로 급감함
- 금리 인상은 경제 체력 대비 감당 가능한 수준이라 하락 요인이 못 된다고 봄, 내년부터 지방 대도시 상승이 전국으로 번질 것으로 봄
💡 집을 살 때는 위기 후 전고점을 빨리 회복하는 주택, 장기 거주라면 재개발·재건축 가능성이 있는 곳을 고르라
“지금보다 더 비싼 가격으로 살 수밖에 없겠고 그러니 결단은 빨리 하는게 좋겠다 이렇게 말씀을 드리겠습니다.”
- 이주 수요가 2030년까지 이어져 전세 지옥이 올 것으로 봄
- 전세난으로 매수 전환이 빨라져 지금보다 비싼 가격에 살 수밖에 없을 것
- 오를 한계치는 모르겠다며 단정은 유보
💡 전세 만기를 앞둔 사람은 형편이 되면 지금 가격에 내 집 마련을 서둘러야 함