“개인적으로는 2027년에 에너지를 다지다가 28년 상반기 하반기보다는 상반기 왜냐면 4월 달에 총선이 있으니까 그때 좀 한번 터지지 않을까?”
- 2027년 숨 고르기 후 2028년 상반기(4월 총선 전후) 상승 폭발 가능성으로 봄
- 15억 이하·10억 초반은 1년 새 3억 오르는 게 일도 아닐 정도로 꾸준하고, 동탄 등 경기 동남권 외곽이 강함
- 공급 부족과 전월세 불안이 해소되지 않아 내려갈 요인이 안 보임
💡 대출 여력과 자금이 되는 실수요 내집마련자는 굳이 늦출 필요 없음
“저는 서울은 웬만한 데보다 경기 동남부 반도체 벨트 확장 강남이 더 클 거라 보여. 이미 보이고 있잖아요.”
- 경기 동남부 반도체 벨트(판교·동탄 등)가 서울 웬만한 곳보다 더 클 것으로 봄
- 교통과 국가 투자가 이쪽으로 집중되고 있다는 근거
- 강남 중심 위계는 점점 공고해지며 지금이 제일 싼 때라고 봄
💡 행정구역 틀을 깨고 동탄·오산·평택·아산·청주 등을 직접 둘러볼 것
“지금 오파가 끝난 거 같다. 91년 8년 조정과 버블 세븐 터졌을 때 6년 조정, 평균 37%가 빠졌거든요. 그러면 이번에는 최소 6년이에요.”
- 강남이 2월 고점 후 위에서부터 붕괴 중
- 과거 평균 37% 하락, 최소 6~8년 조정 전망
- 노도강·중랑 등은 뒤늦게 꺾이며 경매·투매 가능성
💡 무주택 청년은 서두르지 말고 2032년 전후 바닥을 노릴 것
“노원구나 중량구처럼 지금 올라 열심히 올라가고 있는 데는 결국은 금리 때문에 못 버티고 빠질 것이다.”
- 단기물 금리 상승으로 주담대 금리가 2~3년 내 13%까지 갈 것
- 강남은 금리와 무관하게 작년 말부터 이미 하락 중
- 노원·중랑은 이자 부담으로 경매·연체가 늘며 하락할 것
“지금 전체적으로는 상승 국면이다. 엑셀을 세게 밟았다가 살짝 덜 누른 정도로 지금 상승으로 가고 있는 거고”
- 강남 3구는 7주 보합·소폭 마이너스지만 3년간 40~60% 오른 뒤라 하락 전환으로 보기 어려움
- 서울 외곽(성북·동대문 등)과 경기(동탄·광명·수원 등) 15억 이하 단지가 상승을 주도하며 올해 하반기·내년에도 이어질 가능성이 높음
- 서울 입주가 20~30년간 경험 못한 수준으로 적고 전세 매물이 급감해 생존 매수가 보편화될 것
💡 전세 만기 전이라도 내집마련을 서두르고, 서울보다 경기·역세권 대단지·정비 호재 단지를 보며 2027년 12월 31일 전에 갈아타기
“이대로 가면 월세 급등 그리고 전세 소멸 그리고 이제 집값도 이제 올라갈 거 같은데 모르겠습니다.”
- 서울 아파트 주간 상승이 꺾이려다 재반등해 연내 100주 연속 상승 가능성이 있다고 봄
- 강남은 세제개편 직격탄으로 눌렸지만 강남 외 지역은 풍선효과로 계속 상승
- 전세 소멸·월세 급등과 규제 부작용이 이어져 집값도 올라갈 것 같다고 봄
💡 강남이 눌린 지금은 현금 여유가 있는 사람이 투자가 아닌 내집마련 목적이라면 접근해도 나쁘지 않으나, 재개발 열풍에 섣불리 사지는 말라
“금리하고 비교했을 때 격차가 크지 않다라고 하면 내집마련을 하려고 하는 수요들이 생길 수밖에 없다. 그때만큼의 급락을 기대하는 거는 어렵다.”
- 전세 물량 고갈과 월세 상승으로 월세와 이자 격차가 작아 내집마련 수요가 지속
- DSR 규제로 상한 능력 내에서만 매수해 과거처럼 연체·급락 가능성이 낮음
- 공급 부족과 입주 물량 국지성으로 전세 안정도 어렵다고 봄
💡 높은 금리로 생존 매수에 나서는 것은 경계
“27년 한해만 보면 내려가겠죠. 그때 손바임이 좀 일어나니까. 근데 집이라는게 최소 3년 5년 이렇게 길게 보셔야 되기 때문에”
- 2027년은 다주택·고가 보유자의 매도로 손바뀜이 일어나 한 해 정도는 하락할 수 있다고 봄
- 3~5년 장기로는 보유세가 크게 오른 곳은 집값도 오른 곳이라 실거주 1주택은 버티는 편이 낫다고 봄
💡 1주택 실거주자는 무리하게 팔지 말고 버티되 3주택 이상은 먼저 주택 수를 줄일 것. 매수자는 부부 공동명의와 여력 내 거주용 좋은 집을 권함
“저는 지금까지 과정을 봤을 때는 어느 정도 이제 하락장으로 진입하는 과정에 있다라고 보고 있습니다. 하락장 초입 부분이다.”
- 서울 상급지 똘똘한 한 채 가격 하락 흐름
- 노도강은 약보합, 서남권은 단기 강세
- 하락 국면은 최소 5년 이상 걸릴 것으로 봄
“내려갈 기미가 잘 보이지 않아요. 동탄을 규제를 했단 말이에요. 계속해서 이 가고 있단 말이에요.”
- 동탄을 규제해도 KB 주간 0.7이 나올 만큼 내려갈 요인이 안 보이고, 규제가 오히려 불안 수요를 자극한다고 봄
- 15억 이하·전세난 외곽은 생존 매수로 오르고, 반도체 성과급 수요로 경기 동남권 유동성이 계속 들어갈 것으로 봄
- 강남 고가는 세제 충격 매물로 단기 눌려도 큰 충격 없이 수요가 있고 중장기(3~4년) 똘똘한 한 채가 다시 오를 것으로 봄
💡 비거주 집은 최소 2년 거주 요건을 채우고, 전세퇴거자금대출은 입주 의무를 확인할 것. 시장은 KB 주간 통계로 점검
“지금 15억 이상 되는 서울 아파트들이 생각보다 저평가인 아파트들이 많아요.”
- 15억 이상 서울 아파트는 대출 규제 등 정책 왜곡으로 저평가돼 있음
- 똘똘한 한 채 때문에 서울 집중 현상이 계속될 것이라 봄
- 지금 5억이면 노원인데, 장기적으로 노원도 접근하기 어려워질 것으로 봄
💡 대출 규제가 강화되기 전에 대출을 받아 급지를 높여 갈아타고, 6년 이상 보유할 계획이면 서울을 선택할 것
“개인적으로는 2027년에 에너지를 다지다가 28년 상반기. 왜냐면 4월 달에 총선이 있으니까 그때 좀 한번 터지지 않을까?”
- 2019~20년처럼 에너지가 쌓였다가 2028년 상반기에 터질 것으로 봄
- 15억 이하, 특히 10억 초반대는 1년에 3억 오르는 일도 흔할 만큼 꾸준한 것으로 봄
- 다주택 축소로 임차시장이 계속 불안하고 공급 문제도 풀리지 않는다고 봄
💡 대출 여력과 자금이 되는 실수요자는 굳이 늦출 필요가 없고, 많이 올랐어도 인기 많은 준신축 대단지를 선택하는 편이 낫다
“초고층 아파트에 살기 가장 좋은 시점까지는 한 25년 정도면 정점이라고 저는 봐요.”
- 초고층은 관리비 부담으로 장기 슬럼화 우려
- 강남 고가는 감당 가능 가구가 적어 공급 과잉
- 보유세 인상·금리 상승으로 수요 더 줄 것
💡 초고층 아파트를 자녀에게 물려주면 짐이 될 수 있어 신중해야 함
“결국은 고가 아파트들이 무너질 때 2007년도 8년도 무너졌던 것처럼 결국 중적가들도 같이 무너지지 않겠냐? 지금 사는 건 진짜 위험하다.”
- 강남 3구 고가는 고점 찍고 하락 중, 강남구가 가장 위험
- 중저가는 아직 오르나 고가가 무너지면 결국 같이 하락
- 부산·대구 등 지방은 5년째 하락 중
💡 지금 사는 건 진짜 위험하다
“대출도 안 나오고 또 토지 거래가도 있기 때문에 폭등을 한다는 건 좀”
- 강남 3구는 하락 폭이 제한적인 약세로 봄
- 서울 외곽은 상승폭이 갈수록 커지는 흐름으로 봄
- 폭등 가능성은 낮고 연말까지 안정될 것으로 봄
“강남 같은 핵심지는 무거운 세금과 지금이 꼭지라는 팽배한 인식 속에 하락하거나 제자리 걸음을 할 수밖에 없습니다.”
- 서울 핵심지는 세금 부담과 고점 인식으로 눌림
- 외곽은 대출 의존 상승이라 금리 부담을 정면으로 받음
- 내년 금리 충격 본격화 시 외곽 상승세 정체 전망