“무주택자분들은 그냥 무조건 사시는게 맞는 거 같습니다. 서울 집값이나 전세가나 더 올라 많이 올라갈 거고”
- 서울은 규제를 해도 더 오를 것이고, 부담스러운 수요가 경기·인천으로 이동해 그곳도 트리플 강세가 될 것으로 봄
- 2027년보다 28년, 28년보다 29년이 더 세져 2년 정도 순차적으로 영향을 받을 것으로 봄
- 3기 신도시로는 2030년까지 해결이 어려워 공급 부족이 이어진다고 봄
💡 무주택자는 무조건 사는 게 맞고, 서울 세입자는 경기·인천부터 시작하는 것이 좋음
“2027년 28년 앞으로 3년간 더 집값이 크게 오른다 이렇게 보고 있고요. 서울과 수도권은 90% 확률로 계속 오르고 있습니다.”
- 2027~2028년 주택 공급 급감으로 3년간 집값 상승 전망
- 서울과 수도권은 90% 확률로 계속 우상향한다고 봄
- 세금과 규제 강화는 전세 가격을 올리는 부작용이라고 봄
💡 보유 주택은 세금이 나와도 팔지 말고 가지고 가라
“강북조차도 이제는 에너지가 점점 약해지고 있다. 추세로 봤을 때는 하락하는 추세로 초반에 진입하는 모습을 보여주고 있다.”
- 강남 3구는 매물 소화에 5년이 걸릴 만큼 거래가 막혀 단기 추가 하락 가능성이 높다고 봄
- 강북·노도강은 아직 괜찮지만 매수 심리 고점이 낮아져 하락 추세 초반으로 봄
- 반도체 호황이 유지되면 보너스 수요 등으로 강남 하락폭은 제한적이고 하방이 단단하다고 봄
💡 여유 자금이 있고 무리하지 않는다면 내년 상반기까지 살 만한 집은 사고, 대출은 최소화하라. 다주택자는 내년 안에 파는 게 좋다
“비쌀수록 비싼 지역일수록 매물이 쌓이고 가격은 내리고 있다.”
- 강남·서초는 매물 소화에 약 10년, 가격 하락폭 확대
- 보유세·양도세 부담에 다주택자 매물이 늘어남
- 노도강은 오르지만 7월부터 매수세 약화
💡 그냥 오르는 아파트를 덥석 물지 말고 지켜볼 것
“지금 꺾였다 이 말은 그냥 달리는 막 올라가는 아파트를 덥썩 물지 말라는 뜻이기도 합니다.”
- 많이 오른 고가 아파트는 지금 조정받는 중
- 서울 외곽 상승 추세도 살짝 꺾임
- 2028년 서울 공급 물량이 마르면 다시 폭등 가능
💡 달리는 아파트를 덥석 물지 말 것
“세제 개편안이 확정이 되는 순간부터 몰릴 겁니다. 중위 가격 이상들은 지금 수요가 줄었고 전 지금의 기회라고 봅니다.”
- 강남권 호가·실거래가는 박스권 하단으로 내려왔으나 세제 확정 시 수요가 몰릴 것
- 양도세 혜택 축소 등으로 매물이 20~30% 늘었으나 비거주 1주택 종부세는 완화될 것으로 봄
- 15억 이하는 대출·세금 규제와 무관해 실수요 거래가 활발함
💡 중위가격(16억) 이상은 관망세인 지금이 매수 기회
“집값이 연평균 한 7% 오르거든요. 6에서 7% 근데 이자가 보통 한 4에서 5% 정도니까”
- 집값 연평균 6~7% 상승, 경기도 평균 약 6.5%라 대출 이자보다 수익이 큼
- 일산은 오르지 못하고 몰락한 지역이라고 봄
- 노원·도봉 역세권은 시세 차익을 경험하기 좋은 가격대라고 봄
💡 일산을 떠나 노원 등 9억대 서울 아파트를 대출을 최대한 받아 매수할 것
“서울에서 지난 1년 동안 봤던 그 구조가 그대로 경기도와 인천으로 전이되고 있다. 매매가 상승할 수 있는 구조입니다.”
- 서울 고가는 매물 증가·조정, 15억 이하 저가 지역은 올해 키 맞추기로 크게 상승
- 경기·인천도 대부분 15억 이하라 대출이 잘 나오고 서울 인접 지역부터 전세가 급등
- 입주 물량이 많은 지역은 이 조건이 깨질 수 있어 지역별 편차 존재
💡 막연히 사지 말고 관심 지역의 입주 물량과 공급량을 확인한 뒤 내집마련을 준비할 것
“내년이 되면 외곽 지역 아파트값 상승은 멈출 수밖에 없다라는게 제 개인적인 의견입니다.”
- 강남권은 세금 부담으로 하락·보합이 이어질 것
- 외곽 상승은 고금리 후폭풍으로 내년에 멈출 것
- 거래량 급감, 내년 급매·경매가 늘 것
💡 공포에 휩쓸린 영끌 추격 매수는 피하고, 대출을 적게 받을 수 있을 때만 천천히 매수할 것
“우리 수도권 시장은 여전히 전세 수요가 많다는 거는 매매 상승이 된다는 뜻이거든요.”
- 경기·인천은 공급 외에 방법이 없고 2026~2028년 수도권 공급이 역대 최저라 상승 압력이 큼
- 금리는 1년에 2~3%씩 올려야 수요가 꺾이는데 천천히 올려 효과가 없음
- 수도권은 전세 수요가 많아 매매 상승 여지가 있고, 한시적 갭투자 허용도 매수 수요를 늘려 매매를 자극
“저는 경제 위기가 오지 않는 이상 서울의 집값은 잡기 힘들 거다라고 단언하는데요.”
- 서울 상승이 100~120주까지 이어질 가능성이 높고, 규제 충격은 한두 달 일시 하락에 그칠 것
- 2027년 6천호, 2028년 4천호로 입주가 1만호 밑이라 공급 부족이 2030년까지 지속
- 강남은 일시 조정이나 15억 이하 외곽은 최대 상승, 대구·부산 등 중심지도 내년부터 상승 확산
💡 현금과 대출 한도를 먼저 계산해 후보 5곳을 임장하고, 거래 활발한 700세대 이상 대단지를 고를 것
“강북조차도 이제는 에너지가 점점 약해지고 있다라는 거. 추세로 봤을 때는 하락 추세로 진입하는 초반의 모습”
- 강남 3구는 매물이 늘고 거래가 줄어 단기 가격 하락 가능성이 높고, 보유세가 오르면 더 약해질 것
- 강북·노도강도 매수 우위 지수 고점이 낮아져 하락 추세 초입으로 봄
- 근거는 매물 증가, 거래량 감소, 매물 소화 기간 급증(강남구 약 60개월), KB 매매수급 지수 하락
“경기도는 앞으로 좀 더 상승 폭이 확대될 가능성이 저는 높을 것 같습니다.”
- 강남 3구는 확실한 하락세로 봄
- 한강벨트는 상승폭이 줄어 1~2주 내 하락 전환도 가능하다고 봄
- 경기도는 반도체 벨트가 이끌며 상승폭이 더 커질 것으로 봄
💡 주변 신축 시세와 비슷하게 나오는 청약 단지는 노려볼 만하고, 경매는 시세 대비 10% 수준으로 입찰가를 잡는 것이 낫다.
“저는 경제 위기가 오지 않는 이상 서울의 집값은 잡기 힘들 거다라고 단언하는데요.”
- 경제 위기가 없는 한 서울 집값 하락은 어렵다고 봄
- 서울 입주가 올해 1.6만 호에서 2027년 6천, 2028년 4천 호로 급감함
- 금리 인상은 경제 체력 대비 감당 가능한 수준이라 하락 요인이 못 된다고 봄, 내년부터 지방 대도시 상승이 전국으로 번질 것으로 봄
💡 집을 살 때는 위기 후 전고점을 빨리 회복하는 주택, 장기 거주라면 재개발·재건축 가능성이 있는 곳을 고르라
“서울 외곽지나 경기도나 인천 쪽의 핵심지 정도에서는 오히려 서울 쪽의 중심권역보다 더 많이 오를 수도 있겠다.”
- 서울 외곽·경기·인천 핵심지가 중심권보다 더 오를 수 있음
- 노도강 다음 의정부·남양주·고양 등으로 번지고 내년엔 인천도 뜨거울 수 있음
- 공급 절벽 속 초과수요 때문에 공급이 풀리기 전까지 이 흐름이 이어질 것
💡 선택지를 서너 곳 순번을 매겨 두고, 앞 순번이 오르면 다음 지역으로 넘어가라
“당분간은 조금 더 올라갈 여지가 있다라고 보고 있고요. 수요가 다 해소가 안 됐습니다. 지금 임차인들이 기다리고 있어요.”
- 서울 12억 이하·노도강금관구 등 하급지는 임차인 수요가 남아 당분간 추가 상승 여지
- 강남·서초 상급지는 올해 신고가가 없고 약 10억 조정됐으나 박스권 속 장기 우상향
- 경기·인천 저가 지역과 GTX 역세권도 상승, 2027년 전세난 심화로 우량 입지는 내년까지 전고점 돌파 예상
💡 실수요 무주택자는 시기 따지지 말고 직주근접·역세권 아파트를 빨리 매수하고, 재개발 이슈 없는 다세대·빌라는 피할 것