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• 서울 하급지▲ 상승

“대출 규제가 집값 잡았냐라고 하면 잡은 적은 없습니다. 단 한 번도 없어요. 일시적으로는 주춤하게 할 순 있다 하더라도”

• 대출 규제로는 집값을 잡지 못하고 단기 주춤에 그칠 것으로 봄
• 정부 예산 확대, 성과급 등 유동성이 계속 풀려 부동산으로 흘러갈 것
• 금리 상승의 주택 영향은 제한적이라고 봄

💡 양도차익이 큰 강남 보유자는 한 번 팔고 다시 사는 식으로 양도세를 정산하는 방안을 고려

• 서울 하급지▲ 상승

“경기 인천 지역들이 상승세가”

• 전세가 오르고 대출이 막혀 신혼부부가 경기·인천으로 이동
• 서울은 상승은 유지하나 폭등 가능성은 낮다고 봄
• 지방도 전세가 오르면 신축 인기 단지 위주로 반등 예상

• 서울 하급지▲ 상승

“뭐 당분 계속 갈 거 같아요. 계속요. 꺾일 가능성이 이제 상당히 좀 적죠.”

• 유동성이 문재인 정권만큼 풀려 있고 내년 이후 더 풀릴 기대에 공급 부족이 겹쳐 꺾일 가능성이 적음
• 한국은 대출 비중이 낮고 기업 대출 등 자금원이 늘어 금리 인상 영향은 제한적
• 강남은 쉬어가는 정도이고 순위는 바뀌기 어려우며, 수도권 외곽·지방은 하락

💡 자금이 충분하면 강남 갈아타기는 좋은 타이밍으로 봄

• 서울 하급지▲ 상승

“강북 지역들도 이제 어느 정도 올라가게 되면 턱에 차면은 저는 경기 인천으로 번질 거라고 봅니다.”

• 전세와 월세가 모두 부족해 신혼부부 등 생존 매수가 늘고 있다고 봄
• 서울 외곽이 오르면 경기·인천으로 번지고 수도권은 다 오른다고 봄
• 대출을 6억에서 4억으로 줄이면 7억 이하 지역인 경기 외곽과 인천으로 수요가 몰린다고 봄

💡 강남은 버틸 수 있으면 버티고, 못 버티는 사람은 정리하면 됨

• 서울 하급지▲ 상승

“그래도 앞으로 더 오를 여지도 있다라고 보시는게 맞아요. 한 1, 2년 정도는 더 갈 거거든요. 이런 상황이.”

• 2030년까지 정비사업 이주 18만 가구 대비 입주는 4~5만 세대뿐이라 전세난이 아직 시작도 안 한 상태
• 착공~입주가 4~5년 이상 걸려 공급 해소가 늦어짐
• 강남은 단기 안정, 장기 위험 가능성

💡 집을 살 거면 자금조달 계획을 철저히 세우고, 필요하면 단기임대를 활용해서라도 움직이는 편이 좋음

• 서울 하급지▲ 상승

“내년에도 이어질 거라고 본다”

• 초고가 주택은 60억이 50억으로 떨어지는 등 하락
• 중가 주택은 대출 한도 안에서 계속 오르는 흐름
• 금리 인상이 벌어지면 상승폭이 줄거나 하락할 수 있음

• 서울 하급지▲ 상승

“상승 요인들도 되게 많단 말이에요. 그러다 보니 상승 요인이 더 세면 집값이 상승하지 않겠습니까?”

• 150만 호 착공 계획은 준공이 3~5년 뒤라 체감 공급이 아니고 올해 목표도 미달이라고 봄
• 금리 인상으로 공사비와 금융비용이 올라 공급 전망이 더 불투명하다고 봄
• 가계 연체율과 대출 구조상 급매 폭탄 돌리기식 급락 근거는 약하고, 상승 요인이 더 크다고 봄

• 서울 하급지▲ 상승

“이 핵심을 건드지 않는 이상은 강남 쪽 가격 하락은 당분간은 계속될 거 같긴 해요.”

• 강남 하락은 당분간 지속되나 이미 2~3억(10% 안팎) 조정돼 추가 하락 폭은 제한적, 2027년 반등도 어렵다고 봄
• 마포·성동은 송파 수준까지 올라 하방경직성이 높음
• 외곽(노도강·성북·동대문)은 20억 실거래까지 오르며 상향 평준화 중으로 봄

💡 양도차익이 큰 강남 집주인은 한 번 팔아 정산하고 재매수하거나 재건축 단지로 옮기는 방안을 권함

• 서울 하급지▲ 상승

“여기 지역들이 이제 상승폭을 확대하면서 서울의 전체를 반등시키고 있는 상황입니다.”

• 강남 3구는 약세 흐름이 이어지고 급매가 나오는 상황으로 봄
• 동대문·서대문·성북 등 재발견 지역이 서울 전체를 반등시킴
• 분당·광교·동탄 등 반도체 벨트는 강세가 이어지는 것으로 봄

💡 월 200만 원 상환 계획이라면 250~300만 원까지 늘어날 수 있다고 가정하고, 2~3년은 버틸 수 있게 리스크를 관리하라.

• 서울 하급지▲ 상승

“시월 들어서 특징적인게 경기도의 상승률이 서울 상승률을 넘어섰습니다. 내년부터는 경기도의 상승률이 서울을 추월하지 않을까”

• 분당·동탄·영통 등 경기 남부와 남양주가 뜨겁고 반도체 인센티브가 풀리면 더 자극될 것
• 서울 외곽·동북권은 주간 0.3~0.4% 상승, 동에서 서대문 등 서쪽으로 확산 중
• 서울 전세 상승률이 매매를 추월해 전세 불안과 매물 부족이 시장을 좌우

💡 은행 한도가 소진돼 잔금은 내년으로 여유 있게 잡고, 변동금리·다중채무자는 고금리부터 상환하라

• 서울 하급지▲ 상승

“항상 단기적으로만 주춤했다가 그래도 사람들 올랐습니다.”

• 강남은 눌리지만 외곽이 올라 서울 전체 상승세가 이어지고, 내년에도 꺾일 이벤트가 마땅치 않음
• 대출 규제는 과거에도 단기 주춤에 그쳤고, 정부 예산 확대와 성과금 등 유동성이 부동산으로 흘러감
• 금리 인상은 대출이 이미 막혀 있어 주택 영향이 제한적이고 오히려 상업용 부동산이 타격받을 것

• 서울 하급지▲ 상승

“우리가 지난 1년 동안 서울에서 봤던 그 구조가 그대로 경기도와 인천으로 전이되고 있다.”

• 서울 고가 지역은 매물이 늘고 조정, 15억 이하 저가 지역은 키 맞추기 상승으로 봄
• 대출이 잘 나오는 15억 이하에 전세난이 겹쳐 매매 전환이 생겼고, 이 구조가 경기·인천으로 전이된다고 봄
• 단 경기는 넓고 지역별 입주 물량 편차가 커서 입주가 많은 곳은 다를 수 있다고 봄

💡 마구잡이로 사지 말고 관심 지역의 입주 물량을 따져 준비한 뒤 내집마련을 신중히 할 것