- 서울 상급지▼ 하락
“우리가 지금 겪고 있는 시장은 전세, 월세, 매매의 트리플 폭등 시장이라는 거를 인정하지 않을 수가 없습니다.”
- 전세·월세·매매가 동반 폭등하는 시장이 지속될 것으로 봄
- 입주 물량 급감과 전월세난 심화로 실수요 매수가 이어짐
- 강남 등 초고가는 세 부담에 따른 매물 출회로 하락·보합 양극화 전망
데이터
서울 상급지 · 매매가격지수 · 11월 2일 주 기준
100.66지난주 ▼ 0.06%
지난주 대비▼ 0.1%
4주 전 대비▼ 0.1%
1년 전 대비▲ 7.2%
서울 상급지서울 전체급지 지수는 해당 자치구 지수의 단순 평균이에요
지역별 가격
지역을 누르면 왼쪽이 그 지역으로 바뀌어요지역 순위
지난주 대비늘어난 곳 상위 5개
- 1+0.55%
- 2+0.42%
- 3+0.41%
- 4+0.39%
- 5+0.37%
줄어든 곳 상위 3개
- 1-0.39%
- 2-0.37%
- 3-0.17%
매매수급지수
주간 · 서울권역별 최근도심권 106.6동북권 117.3서북권 111.7서남권 113.6동남권 92.5
100보다 크면 사려는 쪽, 작으면 팔려는 쪽이 많다는 뜻이에요. 급지가 아닌 권역 단위로만 나와서 서울 전체 값을 보여드려요.
그 주 전문가 분위기
서울 상급지 시각 · 막대를 누르면 그 주 발언을 볼 수 있어요■ 상승■ 보합■ 하락
8월 31일 주 서울 상급지 발언 18건
닫기- 서울 상급지▼ 하락
“대출 규제가 계속되고 고가 아파트의 보유세 강화가 계속 유지된다면 강남 아파트발 붕괴 현상은 2028년부터 본격적으로 나타날 가능성이 매우 높아졌습니다.”
- 강남 매수세 끊기고 2027년 말 절세 매물 급증
- 대출 말라붙어 매물만 쌓이면 가격 하락 불가피
- 3기 신도시 입주로 경기 일부 전세·매매 조정 가능
집을 팔 계획이면 2027년 안에 팔아야 함
- 서울 상급지▼ 하락
- 서울 상급지▲ 상승
“여기는 일단 하방 압력이 더 강할 것 같습니다. 더 올라가기는 힘들 것 같아요.”
- 강남·용산·송파 초고가는 세제·대출 부담에 하방 압력이 강할 것으로 봄
- 15~25억 중고가는 시세가 강하나 6억 대출 한도로 거래는 붙기 어려움
- 지방은 횡보와 약상승·하락을 오갈 것으로 봄
- 서울 상급지▼ 하락
“35억 초과 구간은 약세 거래량도 떨어진다. 35억 아래는 강세 20억 아래는 초강세 10억 아래는 초초강세 이렇게 됩니다.”
- 35억 초과 초고가는 세금 부담에 거래가 줄며 약세로 봄
- 35억 아래, 특히 20억·10억 이하는 수요가 몰려 강세로 봄
- 수도권도 2021년 고점을 넘어 키 맞추기식 상승으로 봄
무주택 세입자는 전세 매물 감소에 대비해 서울만 고집하지 말고 수도권 역세권 내 집 마련을 서둘러라.
- 서울 상급지▼ 하락
“당분간은 비강남 쪽에서 올라가면서 가격을 메울 겁니다. 근데 유리벽이 있잖아요. 유리 천장이 있죠. 그 넘어가지는 못해요. 왜냐면은 입지적 프리미엄이 근본적으로 다르기 때문에 그래요.”
- 강남권은 대출·세금 부담으로 위축과 조정을 겪을 것으로 봄
- 비강남 부도심은 30대 실수요 유입으로 단기 갭메우기 상승을 보일 것으로 봄
- 입지 프리미엄 차이로 강남 수준까지 넘기는 어렵다고 봄
비강남 추격 매수는 경계할 것, 기준금리 3.5% 넘으면 고금리 충격 대비
- 서울 상급지— 보합
“서울은 공급 대비 수요가 많고 유동성도 많고 집중화 현상에 모든 사회 문제가 걸려 있는데 잠깐 조정되고 만다는 거 우리 다 알고 있어요.”
- 강남 등 초고가 주택은 일시적 조정에 그칠 것으로 봄
- 20억 이하 서울 중저가와 수도권 외곽 아파트는 상승세를 이어갈 것으로 봄
- 공급 부족과 전세난이 근거라고 봄
- 서울 상급지▲ 상승
“저는 집값 안정화가 이러한 세제 개편으로 될 거라고는 생각하지 않습니다.”
- 세제 개편만으로 집값이 안정되진 않을 것으로 봄
- 고가 주택 보유자는 세금이 올라도 잘 팔지 않아 매물이 늘지 않을 것으로 봄
- 집값은 수요·공급·금리 등 여러 변수로 정해진다고 봄
- 서울 상급지▼ 하락
“확률적으로 서울이 집값이 떨어질 확률보다 올라갈 확률이 높고 수급 밸런스도 안 맞잖아요.”
- 35억 초과 초고가는 거래가 줄며 약세로 봄
- 35억 아래, 특히 20억·10억 이하는 강세로 봄
- 서울은 떨어질 확률보다 오를 확률이 높고 수도권도 키 맞추기식 상승 예상
무주택자는 전세 만기 전에 자금 범위 내 내 집 마련을 서두르고, 돈이 부족하면 수도권 역세권을 알아보라.
- 서울 상급지▼ 하락
- 서울 상급지▲ 상승
“강남은 지금 급매물이 꽤 나오죠. 근데 비강남은 오히려 신고가를 이렇게 갱신해 버리는 극단적인 시장 분절화 현상이 나타나고 있는데 이런 강남의 상대적 위축은 제 생각에 적어도 내년 말까지 정도는 이어질 거다.”
- 강남은 내년 말까지 상대적 위축이 이어질 것으로 봄
- 비강남 중저가·미들코어 주택은 신고가를 경신할 것으로 봄
- 서울 상급지▼ 하락
“강남권의 아파트 가격은 10% 15% 이렇게 막 떨어지고 있는데 외곽 지역은 오히려 조금씩 조금씩 계속 상종가로 가고 있다는 겁니다.”
- 강남권은 10~15% 하락, 외곽은 계속 상승
- 금리가 3.5%까지 오르면 경매 급증 예상
- 아직 폭락 단계는 아니라고 봄
- 서울 상급지▲ 상승
- 서울 상급지— 보합
“지금 상승한 정도의 상승률을 앞으로도 한 2년 정도는 계속 유지할거다 이렇게 보여지거든요. 그러니까 사실 그런 입장에서 본다 그러면은 지금이라도 매수를 하는 쪽이 조금 더 유리하다”
- 전체 시장은 5부 능선으로 앞으로 2년 정도 상승 지속
- 대출 묶인 강남 초고가 아파트는 정체되어 조정 가능
강남 외 지역 위주로 지금이라도 빠르게 매수하는 것이 유리함
- 서울 상급지▼ 하락
“전세를 구할 수 없다라는 공포감이 더 극대화되다 보니까 아 이참에 매수를 해야겠다라고 이 매수 시장에 뛰어드는 거죠. 그러다 보니까 지금 저가 시장에는 그냥 아직도 비수기가 없는 그런 시장을 보이고 있습니다.”
- 전세 대란으로 생존 매수가 이어져 중저가·수도권 남부 상승
- 초고가 시장은 세금 부담으로 매물이 나와 조정될 것
- 서울 상급지— 보합
“요기 시장이 한 5에서 10%고 나머지가 90%인데 여기는 지금 더 폭주할 수 있는 정책이어서 아 모르겠습니다. 뭐 통계적으로는 강남집값이 잡힌다라고 나오는 거를 원하면 뭐 그런데 모르겠네요. 그 외 뭐 23개구 정도는 다 올라갈 거 같은데.”
- 압구정·반포 등 초고가 시장은 세제 개편으로 잡힐 수 있다고 봄
- 서울 나머지 23개구 중저가 시장은 규제 영향으로 더 폭주할 것으로 봄
- 서울 상급지— 보합
“상위권들은 세제 부분들하고 대출 부분들하고 여러 가지 좀 이슈들이 있어서 보합으로 갈 거 같아요. 그래서 지금 중하위권 지역들만 내년까지는 상승장이 이어지지 않을까 그렇게 좀 보고 있습니다.”
- 서울 상위권은 대출·세제 이슈로 보합세를 보일 것으로 봄
- 규제를 덜 받는 중하위권 지역은 내년까지 상승장이 이어질 것으로 봄
- 서울·경기 입주 물량 부족으로 수요가 이전될 것으로 봄
- 서울 상급지▲ 상승
- 서울 상급지▲ 상승
“강남 서초구 이외에는 다 우상향을 하고 있고 2, 3주 정도 지금 강남하고 서초는 조금 조종을 받는 것 같습니다. 근데이 조종받는게 의미가 없다라는 거죠.”
- 강남·서초의 최근 조정은 일시적이며 스프링처럼 다시 회복할 것으로 봄
- 그 외 서울과 수도권은 공급 부족과 통화량 증가로 우상향 지속
- 서울 상급지▼ 하락
“강남권은 설사 세제 개편안이 수정 안 하고 확정되면 2027년 6월 1일 전까지 급매가 나옵니다. 그 급매가 나올 수 있습니다. 서울은 공급 대비 수요가 많고 유동성도 많아서 잠깐 조정되고 만다는 거 우리 다 알고 있어요.”
- 35억 초과 초고가는 2027년 6월 전까지 급매로 일시 조정될 것으로 봄
- 20억 이하 중저가 아파트는 세금 부담이 없고 실수요가 몰려 계속 상승할 것으로 봄
- 서울 상급지▼ 하락
“10억 이하 집들은 지금 굉장히 상승률이 높습니다. 그래서 서울에서도 양극화가 이제 뚜렷하게 나타난다.”
- 강남·서초 고가 아파트는 세제 충격으로 약세 흐름으로 봄
- 10억 이하와 서울 외곽은 실수요 강세로 상승률이 높다고 봄
- 인천과 경기 남부도 실수요가 움직이기 시작한 것으로 봄
- 서울 상급지▼ 하락
“강남권은 물론이고 서울과 수도권 아파트 시장 전체에 급격한 오름폭 둔화를 넘어서 급매물 폭탄과 가격 폭락 거래들이 현실화될 수 있다라고 저는 봅니다.”
- 기준금리 3.5% 시 대출금리 상단 9%, 상환 부담 급증
- 버티지 못한 급매·경매 증가로 폭락 거래 가능
- 3.5% 금리가 1년 반 이상 가면 붕괴 거래도 가능
무리한 고금리 대출 막차 매수는 피하고 현금을 확보하되, 30% 급락 매물은 능력이 되면 매수