- 서울 상급지▼ 하락
“내년에 쏟아지는 아파트 매물들 중에 여러분의 기호와 자산 능력에 맞게 잘 골라서 내 집 마련할 수 있는 기회가 될 수 있기를 바래 봅니다. 매물이 많으면 가격은 조정이 될 수밖에 없습니다.”
- 세제 개편 및 종부세 회피 매물 급증으로 가격 조정 전망
- 대출 규제 및 금리 부담으로 매수세 위축 및 시장 변동성 확대
무리한 영끌 매수를 피하고 DSR 30% 이내의 감당 가능한 대출 범위에서 내 집 마련을 검토하라.
데이터
서울 상급지 · 매매가격지수 · 11월 2일 주 기준
100.66지난주 ▼ 0.06%
지난주 대비▼ 0.1%
4주 전 대비▼ 0.1%
1년 전 대비▲ 7.2%
서울 상급지서울 전체급지 지수는 해당 자치구 지수의 단순 평균이에요
지역별 가격
지역을 누르면 왼쪽이 그 지역으로 바뀌어요지역 순위
지난주 대비늘어난 곳 상위 5개
- 1+0.55%
- 2+0.42%
- 3+0.41%
- 4+0.39%
- 5+0.37%
줄어든 곳 상위 3개
- 1-0.39%
- 2-0.37%
- 3-0.17%
매매수급지수
주간 · 서울권역별 최근도심권 106.6동북권 117.3서북권 111.7서남권 113.6동남권 92.5
100보다 크면 사려는 쪽, 작으면 팔려는 쪽이 많다는 뜻이에요. 급지가 아닌 권역 단위로만 나와서 서울 전체 값을 보여드려요.
그 주 전문가 분위기
서울 상급지 시각 · 막대를 누르면 그 주 발언을 볼 수 있어요■ 상승■ 보합■ 하락
11월 2일 주 서울 상급지 발언 25건
닫기- 서울 상급지— 보합
“아무튼 일단은 좀 더 그런 완 그런 상승세가 상승 온기가 조금 퍼지고 있고 앞으로도 좀 더 퍼지지 않을까 요런 생각을 하고 있습니다.”
- 부천·산본·인천 등 수도권 외곽 중저가로 갭메우기 상승세 확산 전망
- 서울 상급지와 격차가 좁혀져 향후 1년 내 상급지 갈아타기 적기
- 지방도 상급지를 중심으로 제한적인 상승 온기 확산 가능성
외곽으로 내려갈 타이밍이 아니며, 갭이 좁혀진 지금부터 향후 1년 사이에 상급지 갈아타기를 노려라.
- 서울 상급지▲ 상승
“우리나라 부동산은 전반적으로 재조정할 필요가 있다. 앞으로 저는 재조정될 걸로 보고 우리나라만 가지고 집값이 얼마다 이렇게 따지는 거보다 다른 나라와 비교해서 집값이 재조정될 필요가 있다.”
- GDP 대비 부동산 가치 높아 전반적인 가격 재조정 전망
- 소득 감당 한계로 서울도 미분양 및 분양가 정체 예상
- 강남3구 전반 상승은 끝나고 극소수 초고가만 오를 것
- 서울 상급지▲ 상승
“강압에 의해서 강제로 누르는 거 나중에 튕겨 올라갑니다. 지금 정부의 정책이 그런 거예요. 세금이라는 폭력으로 국가의 세금 폭력으로 강제로 강남 집값을 두들겨 패고 있으니 일시적인 누르기뿐인 거고”
- 세금·대출 규제로 인한 강남 하락은 일시적 억제이며 결국 반등할 것
- 한강벨트 및 외곽 3강(서대문·동대문·성북)과 경기 동남권은 상승 지속
- 2027~2029년 서울 입주 물량이 4분의 1 토막 나며 상승 압력 가중
- 서울 상급지▲ 상승
“공급이 계속 떨어지는데 뭐 학군 혹은 직주근접 이런 것들 때문에 수요가 빠지지 않는 지역이라고 하면은 상승 압력은 더 강해질 수밖에 없는 상황인 거 같습니다.”
- 인허가 45% 급감으로 향후 공급 절벽 심화 전망
- 강남·동탄 등 수요가 확실한 지역은 상승 압력 확대
- 32평 원가(4.5억) 미달 및 수요 부족지는 낙후 불가피
조급하게 추격 매수하기보다 직주근접 등 삶의 기준과 원가를 분석해 확신이 들 때 진입해야 한다.
- 서울 상급지▲ 상승
“수요적인 측면보다 공급적인 부분의 변수들이 훨씬 더 강해서 상승세가 이어질 것으로 보여집니다. 다만 가격이 단기간 너무 많이 올라왔기 때문에 지금의 상승세나 뭐 신고가 거래 이런 것들은 일정 부분 좀 조정될 가능성이 있고요.”
- 극심한 매물·입주 부족으로 수도권 전반 상승세 지속 전망
- 강남권은 세제 여파로 단기 조정 후 내년 3분기 반등 예상
- 경기 남부는 산업·일자리 기반으로 가파른 상승세 지속 전망
금리 부담이 큰 시기이므로 무리한 매수를 피하고, 청약 특공이나 사업성이 확실한 재개발 위주로 신중히 접근해야 한다.
- 서울 상급지▲ 상승
“인플레이션 이상만큼은 올라야 됩니다. 왜냐면 공급이 한정된 물품이잖아요. 그래서 이거는 인플레이션 조금 더 올라갈 수밖에 없거든요. 그래서 당연히 저는 더 많이 올라갈 수밖에 없다고 보고 있고요.”
- 전국 대세 상승장이 아닌 철저한 실수요 중심 차별화 장세로 봄
- 강남·서초 등 상급지는 조정 후 순환 사이클 거쳐 결국 상승할 것
- 지방 및 수도권 외곽 나홀로 아파트는 수요 부족으로 정체될 것
전세가가 꾸준히 오르고 언제든 매도할 수 있는 환금성 높은 상급지로 갈아타라.
- 서울 상급지— 보합
“앞으로 뭐 5개월, 6개월 1년 정도는 여러분들이 조금 이제 그 강남이나 서초 고가 시장에 관심 있으신 분들은 준비하셔야겠죠. 대신 집을 볼 때 막 쫓기듯이 급하게 사실 필요는 없어요. 그러나 매매 전세 월세가 다 턱없이 부족하고 전세가율이 높거나 대출이 잘 나오는 지역은 가격이 강세를 보일 수 있다.”
- 강남·서초는 입주 물량으로 향후 5개월~1년 안정세 전망
- 전월세 부족·높은 전세가율의 서울 외곽 등은 강세 지속
강남·서초 고가 시장은 쫓기지 말고 차분히 준비하되, 매물 부족과 높은 전세가율을 보이는 실수요 지역의 강세를 염두에 두어야 한다.
- 서울 상급지— 보합
- 서울 상급지▲ 상승
“집값이 정말 의도대로 잡히면 모르겠는데 안 잡히고 계속 올라가고 있잖아요. 강남만 지금 세금 때문에 좀 눌리고 있는데”
- 강남은 세금에 눌리지만 나머지 지역은 계속 오를 것
- 하락 전조라는 매물 증가는 거래가 막힌 탓으로 봄
- 서울 상급지▲ 상승
“궁극적으로 부동산은 수급이기 때문에 수급이 안 맞지만 또 올라갑니다.”
- 수급이 안 맞아 선호 아파트는 계속 오를 것
- 서울·강남도 반밖에 안 올랐고 안 찾는 단지는 안 오름
- 관심 단지 매매가는 쉬어가며 정체될 가능성 높음
- 서울 상급지▼ 하락
“27년 자체는 저는 좀 이렇게 좀 압박이 많다. 하방 압력이.”
- 2027년 하방 압력이 크고 하반기·연말이 가장 약할 것
- 세금 데드라인 매물과 대출 규제로 상급지가 눌리고 비강남도 영향
- 15억 이하·인천 경기 외곽은 타격이 작아 보합 수준
세금으로 눌리는 시기에 갈아타기나 좋은 집 내 집 마련 기회로 볼 수 있음
- 서울 상급지— 보합
“금리가 인상되면 집값은 필연적으로 떨어지게 돼 있어요. 앞으로 부동산 가격의 하락이 가속화될 것이다. 이렇게 보고 있습니다.”
- 금리 인상 영향으로 1~2년 시차를 두고 집값 하락 가속화
- 가계대출 2,000조 속 경매 물량이 계속 최고치를 갱신할 것
- 지방은 인구 감소로 소멸 수준 침체, 서울은 강남 일부만 유지
주거비 부담은 소득의 30%를 넘지 않게, 금리 인상기에는 20~25%까지 낮출 것
- 서울 상급지— 보합
“과연 집값이 급락할 것인가? 공급발 급락이 올 수 있을까? 저는 조금 부정적으로 봅니다.”
- 공급발 집값 급락은 가능성이 낮다고 봄
- 신규 택지는 첫 입주 2033년, 완성 2040년 무렵
- 강남 3구만 눌리고 나머지는 보합·상승으로 봄
- 서울 상급지▼ 하락
“저는 올해랑 내년 초까지는 지속될 거라고 보고 있어요. 왜냐면 어쨌든 토지 거래가 제도라고 하는 그 강력한 제도가 지속이 되고 있는 상황인데다가”
- 서울 외곽·경기 강세는 올해~내년 초까지 지속될 것
- 전세 매물 감소와 월세화, 토허제가 수요 확산의 동력
- 강남은 매수 이연으로 거래가 줄고 약세라고 봄
외곽 지역은 조정 시 기간이 길고 가장 먼저 떨어지므로 추격 매수는 신중히 판단할 것
- 서울 상급지— 보합
“경기 인천을 좀 주목하고 있고요. 그리고 지방도 이제 움직이기 시작했습니다.”
- 2027년 시장은 지금과 크게 달라지지 않을 것
- 서울 외곽·경기 인천은 전세 부족과 신축 선호로 상승 흐름 이어질 것
- 지방도 좋은 입지·신축 위주로 오를 것
단기 등락보다 5년, 10년 뒤에도 우상향할 조건인지 확인하라고 조언
- 서울 상급지▲ 상승
“그래서 경기 인천 지역들은 2027년이 더 올라갑니다.”
- 서울 입주 물량이 2027년 약 1.7만 가구로 급감해 상승 압력이 커질 것
- 강남 3구 하락은 세금 불확실성 탓이라 추세 하락 아니며 반등 가능성이 높다고 봄
- 대출 규제에 밀린 수요가 경기·인천으로 몰려 2027년 더 오를 것
필요하고 자금이 되면 내 집 마련을 하되, 금리·정책 변수 리스크는 감내할 준비를 하라고 조언
- 서울 상급지▼ 하락
“40억 이상의 고가 단지는 떨어지고 있는 건 맞는데 20억대 아파트는 떨어지고 있지 않다는게 강남 하락의 비밀입니다.”
- 강남 40억 이상 고가 단지는 하락 중이라고 봄
- 양도세 공제 축소와 대출 한도로 매물만 늘고 거래는 줄어듦
- 거래 정체가 6개월 이상 가야 하락장으로 볼 수 있음
강남 하락 뉴스에 휩쓸리지 말고 내 예산대 지역의 거래량·매물수·가격 흐름을 확인하라
- 서울 상급지▼ 하락
“가격 강세 현상 그리고 경기도 지역으로 뻗어나가는 그런 확산의 기조가 지속된다고 하면 어느 정도 보합권에 이상은 유지할 수 있겠다”
- 하락 확산 징후 없고 하방 경직, 보합권 이상 유지할 것
- 전월세 부족이 매매 수요를 다양한 지역으로 확산시킬 것
- 강남은 약세, 한강벨트 위는 증시·금리에 변동성 커질 것
- 서울 상급지▼ 하락
“정부가 규제를 하더라도 신혼부부들이 사는 지역들 중가 아파트 시장은 또 강한 규제를 할 수 없기 때문에 이쪽 지역들은 떨어질 때까지 기다리지 마시고요.”
- 강남권은 세금 부담으로 재건축 중심 약세, 내년 상반기 급매 가능성
- 강북은 조정 매물이 안 나오고 중가 시장 규제도 한계가 있어 강세 지속
강남권 급매는 내년 상반기를 노리고, 강북·중가 지역 실수요자는 하락을 기다리지 말고 역세권 위주로 매수 검토
- 서울 상급지▼ 하락
“상급지 쪽은 이미 좀 조정에 접어들었다고 볼 수 있어요.”
- 강남3구 등 상급지는 이미 조정장, 일부 단지는 하락장이라고 봄
- 중급지 이하는 가격 유지지만 거래 줄고 매물이 쌓여 흐름이 좋지 않음
- 반도체 벨트(동탄·수지·분당·영통)는 거래가 늘어 상대적으로 강함
- 서울 상급지▲ 상승
“오르는 지역은 앞으로도 계속 오를 것 같고 내리는 지역은 내릴 수밖에 없는 상황이 펼쳐질 수밖에 없는 거 같아요.”
- 수요 확실한 강남·서초·한남·동탄은 계속 오를 것
- 원가 4억 5천 미만 지역은 신규 공급 없이 낙후될 것
- 인허가 45% 감소로 공급 부족, 상승 압력 강해질 것
호재 뒤 따라가지 말고 원가·공급자 시각으로 나만의 기준선을 세우라고 조언
- 서울 상급지— 보합
“2027년 집값이 무조건 오른다 떨어진다라고 단정하는 건 맞지 않고요. 다만 수요가 꾸준한 지역의 주택이 장기적으로 가치를 유지할 가능성은 여전히 높다고 보고 있습니다.”
- 서울 강남 조정은 단기 흐름이라 장기 하락으로 단정 어려움
- 서울 접근성 좋은 경기·인천 지역은 상승 여력이 있음
- 미분양과 인구 감소가 큰 지방은 신중하게 봐야 함
가격만 보지 말고 수요와 전세 시세, 권리 관계를 확인한 뒤 경매·공매를 검토하라
- 서울 상급지▼ 하락
“아파트 가격이 시장 가치를 제대로 반영하지 못하고 거품이 많이 껴 있다고 봐요.”
- 서울 아파트값은 소득 대비 거품이 많다고 봄
- 보유세 오르면 강남 3구는 매물 늘고 하락
- 서울 외곽은 보유세 영향이 작아 오름
감당 가능한 대출 범위 안에서 실거주용으로 사는 건 좋지만 투기 목적의 매수는 낭패를 본다
- 서울 상급지▼ 하락
“크게 오른다는게 아니라 온기가 거기까지 도달할 확률이 높다. 이렇게 해 봅니다.”
- 서울에서 밀린 수요로 경기 풍선효과가 진행 중
- 용인 수지 등은 1년 상승률이 20%에 달함
- 인천·부천까지 온기가 도달할 확률이 높다고 봄
전세는 피하고 비규제 지역에 등기를 치거나 반전세로 살며 보증금을 굴리는 편이 낫다
- 서울 상급지▼ 하락
“서울 중하급지는 말 그대로 계속해서 88주째 상승을 하고 있고요. 나머지 고가주택 시장은 세금 때문에 지금 눌린 상태다.”
- 강남 3구 등 고가는 세금 때문에 눌린 상태
- 노도강·금관구 등 중하위급지는 계속 상승
- 공급이 연 2만호, 내년 1만호로 줄어 상승 압력