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• 서울 상급지▼ 하락

“굉장히 일시적인 현상에 불과하다. 지금 꼬리가 움직일 수 있는 이유 자체가 여기만 대출이 되는 거예요.”

• 30년 국채 5.5%, 금리 하락 기대 없는 고금리 장기화
• 강남권 매물 늘고 거래 끊겨 임계점 도달
• 외곽 상승은 9억 이하 대출 덕의 일시적 현상

💡 하락과 금리 상승을 끝까지 감당할 수 있을 때만 매수 판단을 하라

• 서울 상급지▼ 하락

“하락장이 와도 지금보다 싸진 않을 가능성이 있다. 부동산은 물가 상승을 그대로 다 반영하기 때문입니다.”

• 건설비·물가가 반영되어 하락해도 지금보다 비쌀 수 있음
• 지방 인구가 수도권으로 몰려 수도권 쏠림 심화
• 전월세 난에 매매 전환 수요가 가격을 밀어올림

💡 하락장을 기다리지 말고 최근 실거래가 대비 3% 이내 호가에서 매수하라

• 서울 상급지▼ 하락

“흐름은 어느 정도 더 갈 거 같아요. 강남이 갑자기 다시 반등할 어떤 요인은 보이지 않거든요.”

• 강남 약세, 마용성·외곽 강세가 연말~내년 초 지속
• 강남이 반등할 요인은 보이지 않음
• 전고점 미회복 경기권·지방 최상급지는 2027년 상승

💡 하락장을 기다리지 말고 지금 소액으로 경공매 등을 통해 빨리 내집 마련·투자에 나서야 함

• 서울 상급지▼ 하락

“큰 방향을 이 세금 개편으로 인한 상황들이 바꾸지는 못한다는 거예요.”

• 고가 시장은 기간 한정 매물로 단기 하락 압력
• 중저가·경기는 전월세 부족으로 매수 수요 유지
• 세금 개편이 큰 상승 방향을 바꾸진 못한다고 봄

💡 매물이 쌓이는 지금이 내집마련을 준비하기 좋은 시기이며 4~10년 뒤를 보고 결정할 것

• 서울 상급지▼ 하락

“야, 이거 할 바엔 그냥 집 하나 사두자라고 하는 트렌드는 당분간은 계속 될 거 같아요.”

• 반도체 직원들이 동탄·수원에서 분당·광교, 송파·강동 등 상급지로 갈아타며 위쪽까지 압력이 전달됨
• 빅테크 임직원 보너스 수십조원이 3년 내 풀려 집값을 미는 요인이 됨
• 중가 아파트는 2025년까지 정체되다 2025년 말~2026년 초부터 움직이기 시작해 아직 따라가는 과정임

💡 내집마련은 쓸 수 있는 현금, 대출, 가능 지역, 단지 순으로 따져 접근하고 대출은 세후 월급의 30% 이내로 받을 것

• 서울 상급지▼ 하락

“강남 매물 적체가 서울로 전이되고 있다 이렇게 보는게 맞고요. 그러나 또 반대로 도봉구나 금천구, 구로구 이런 데는 여전히 매물이 굉장히 귀하고”

• 강남 매물 증가·거래 둔화가 한강벨트와 4분위 지역으로 전이 중이며 강남 앞구정 등은 10억 하락거래도 나옴
• 강남 서초 입주물량(하반기 6천세대)으로 전세가 풀려 매수심리가 죽은 것이고, 입주 정리 후 전세가 타이트해지면 매매를 다시 자극할 수 있음
• 2018년 폭등 후 9~10개월 하락 뒤 2020년 다시 폭등한 전례가 있어 침체 사이클로 단정할 수 없음

💡 내집마련 생각이 있다면 매물이 쌓인 지금이 오히려 좋은 기회이니 침체로 단정해 미루지 말 것

• 서울 상급지▼ 하락

“이 느낌 그대로 연말 내년 초까지는 일단 갈 거 같고 근데 어느 순간 다시 바닥은 다질 거고요.”

• 초고가 강남권은 반등 요인이 없어 약세, 노도강·금관구 등 중저가는 강세가 연말~내년 초까지 이어질 것으로 봄
• 21년 전고점 이후 회복하지 못한 경기권이 2027년에 많이 따라붙을 것으로 봄
• 부산 해운대, 대구 수성구, 대전 서구 등 지방 최상급지도 오를 것으로 봄

💡 하락장을 기다리며 무주택으로 있지 말고, 저평가 지역을 2년 보유 후 갈아타며 경공매를 적극 활용할 것

• 서울 상급지▼ 하락

“내년부터는 경기도의 상승률이 서울을 추월하지 않을까라고 보여지고요.”

• 내년부터 경기도 상승률이 서울을 추월할 것으로 봄
• 동남권(분당·동탄·영통)은 반도체 인센티브 본격화로 계속 자극받고, 시흥·안산 등 서쪽으로도 확산 중
• 전월세 불안과 공급 부족이 매매가를 밀어 올리며 1~2년은 더 오를 여지가 있음

💡 여력이 되면 지금 내집마련이 낫고, 1~2년은 경기도 신축이나 신안산선·신분당선 연장 역세권이 괜찮음

• 서울 상급지▼ 하락

“20억을 내려서 집을 팔려고 내놨는데 아직 보러 오는 사람이 없어. 왜? 금리가 올라가니까.”

• 금리 상승으로 고가 아파트가 20억 낮춰도 안 팔림
• 지방은 이미 침체가 시작됐다고 봄
• 빚 부담이 소비를 막고 부동산 약세로 번질 수 있음

• 서울 상급지▼ 하락

“시장이 하락하면 안 올라가요. 재개발 재건축이 사업 때문에 올라간다 생각하면 굉장한 착각이다.”

• 하락장에서는 재건축 사업이 진행돼도 가격이 안 오름
• 고점에서 사업을 시작하면 미분양·비용 증가로 손실이 큼
• 입주 뒤에도 추가 하락해 이중 손해 가능

💡 재개발·재건축은 사업성보다 시장 상황을 먼저 보고 신중히 판단할 것

• 서울 상급지▼ 하락

“2027년은 이렇게 상승세가 확산될 가능성이 높다”

• 전세난으로 실수요가 경기·인천으로 이동
• 서울은 상승 유지하나 폭등 가능성은 낮다고 봄
• 지방도 전세가 상승 따라 신축 위주로 반등 예상

• 서울 상급지▼ 하락

“경기 인천 지역들이 상승세가”

• 전세가 오르고 대출이 막혀 신혼부부가 경기·인천으로 이동
• 서울은 상승은 유지하나 폭등 가능성은 낮다고 봄
• 지방도 전세가 오르면 신축 인기 단지 위주로 반등 예상

💡 무작정 기다리지 말고 자금과 필요가 있으면 내집마련

• 서울 상급지▼ 하락

“금리를 올리면 집값이 하락하는 건 분명히 맞아요. 금리와 집값은 필수적인 관계예요.”

• 금리와 집값은 필수적 관계로 금리 인상 시 하락
• 생산가능인구 급감으로 10년 뒤 수도권도 하락 가능성 높음
• 재산세를 올리면 아파트값이 떨어지고 강남 3구에서 확인됨

💡 대출 상환액이 소득의 30%를 넘으면 집을 팔고, 10~15년 뒤 가치도 따져 고를 것

• 서울 상급지▼ 하락

“내년 초 2027년 초가 되면 아파트 매물이 빛처럼 쏟아질 수 있습니다. 매물이 많으면 가격은 조정이 될 수밖에 없습니다.”

• 세금 부담에 내년 초 강남권 매물 쏟아질 것
• 매물이 많으면 가격 조정은 불가피
• 서울 중위권은 10월 들어 상승폭 둔화

💡 무리하게 빚내 오른 단지를 쫓지 말고, 내년 쏟아질 매물 중 저평가 단지를 소득에 맞게 골라 살 것

• 서울 상급지▼ 하락

“강남구 같은 경우에는 세제 개편 이번에 굉장히 세게 나와서 아무래도 일부 하락 그리고 보합은 단기간으로는 피할 수 없을 것 같다.”

• 강남권은 세제 개편으로 단기 하락·보합 불가피
• 10~15억 이하 구간은 분위기가 달라 수요 지속
• 서울은 택지 없고 공사비 올라 공급 부족 지속

💡 가용 자금과 원리금 상환 여력 안에서 실거주 목적이라면 매수 시기를 늦출 필요 없음

• 서울 상급지▼ 하락

“서울 외곽이나 수도권 지역들은 올라가고 있으니까 필요한 분들이라면 내집마련 해서 마음 편하게 10년 거주한다라고 생각하시면 속편할 것 같습니다.”

• 강남 3구는 세제 개편 영향으로 하락 흐름으로 봄
• 경기 남부 반도체 벨트는 사실상 폭등 양상으로 봄
• 한강벨트는 0.2%대 안정 상승, 서울 외곽은 상승폭 확대로 봄

💡 자기 자금 계획을 넘지 않는 범위에서 실거주 목적이면 내집마련을 하고, 금리 상승을 감안해 원리금 계획은 보수적으로 세우라.

• 서울 상급지▼ 하락

“2027년이라고 특별히 달라지지 않습니다”

• 강남 하락은 세제 영향의 일시적 조정으로 봄
• 임기 내 체감 공급은 어렵고 교통망도 늦어짐
• 전세 문제는 쉽게 해결되지 않는다고 봄

💡 무작정 기다리지 말고 자금과 필요가 있으면 내집마련

• 서울 상급지▼ 하락

“지금은 시장의 수요가 줄어들고 있는 시장이다”

• 2020~21년과 달리 수요가 줄어 상승 힘이 크게 약해진 상태
• 강남은 규제와 세금 부담으로 떨어지는 모습이 나타난다고 봄
• 미분양이 몇 달 안에 안 팔리면 하락장을 염두에 둬야 한다고 봄

💡 매매가가 안 오를 것 같으면 대출을 끼지 말고 전세가 낫다

• 서울 상급지▼ 하락

“내년에도 이어질 거라고 봅니다”

• 초고가 주택은 두 달 연속 하락 중
• 중가 주택은 대출 한도 안에서 계속 오르는 흐름
• 금리 인상이 시작되면 상승폭이 줄거나 하락할 수 있음

💡 욕심 내지 말고 정책 변화와 거래량을 확인