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• 서울 하급지▲ 상승

“하락장이 와도 지금보다 싸진 않을 가능성이 있다. 부동산은 물가 상승을 그대로 다 반영하기 때문입니다.”

• 건설비·물가가 반영되어 하락해도 지금보다 비쌀 수 있음
• 지방 인구가 수도권으로 몰려 수도권 쏠림 심화
• 전월세 난에 매매 전환 수요가 가격을 밀어올림

💡 하락장을 기다리지 말고 최근 실거래가 대비 3% 이내 호가에서 매수하라

• 서울 하급지▲ 상승

“흐름은 어느 정도 더 갈 거 같아요. 강남이 갑자기 다시 반등할 어떤 요인은 보이지 않거든요.”

• 강남 약세, 마용성·외곽 강세가 연말~내년 초 지속
• 강남이 반등할 요인은 보이지 않음
• 전고점 미회복 경기권·지방 최상급지는 2027년 상승

💡 하락장을 기다리지 말고 지금 소액으로 경공매 등을 통해 빨리 내집 마련·투자에 나서야 함

• 서울 하급지▲ 상승

“큰 방향을 이 세금 개편으로 인한 상황들이 바꾸지는 못한다는 거예요.”

• 고가 시장은 기간 한정 매물로 단기 하락 압력
• 중저가·경기는 전월세 부족으로 매수 수요 유지
• 세금 개편이 큰 상승 방향을 바꾸진 못한다고 봄

💡 매물이 쌓이는 지금이 내집마련을 준비하기 좋은 시기이며 4~10년 뒤를 보고 결정할 것

• 서울 하급지▲ 상승

“서울 수도권 지역은 저는 다 오르게 생겼다. 대출 규제 줄이는 순간 바로 인천으로 갑니다.”

• 전세 부족과 반전세 월세 급등으로 생존 매수가 이어져 서울 외곽에서 경기·인천으로 상승이 번질 것으로 봄. 대출을 더 줄이면 인천까지 바로 오른다고 봄
• 강남은 재건축 중심 호가 조정이 정상적이며 서울은 공급 부족·수요 과잉이라 장기 우상향이고, 쉬어가는 기간이 2~3년일 수 있음
• 지방은 전세가 상승으로 대전·세종·광역시 신축 위주로 움직일 수 있다고 봄

💡 자금이 되고 필요한 실수요자는 변수를 기다리지 말고 지금 사되, 경기·인천은 역세권 위주로 접근. 다주택자·고령 대형 보유자는 일부 줄여도 좋음

• 서울 하급지▲ 상승

“야, 이거 할 바엔 그냥 집 하나 사두자라고 하는 트렌드는 당분간은 계속 될 거 같아요.”

• 반도체 직원들이 동탄·수원에서 분당·광교, 송파·강동 등 상급지로 갈아타며 위쪽까지 압력이 전달됨
• 빅테크 임직원 보너스 수십조원이 3년 내 풀려 집값을 미는 요인이 됨
• 중가 아파트는 2025년까지 정체되다 2025년 말~2026년 초부터 움직이기 시작해 아직 따라가는 과정임

💡 내집마련은 쓸 수 있는 현금, 대출, 가능 지역, 단지 순으로 따져 접근하고 대출은 세후 월급의 30% 이내로 받을 것

• 서울 하급지▲ 상승

“강남 매물 적체가 서울로 전이되고 있다 이렇게 보는게 맞고요. 그러나 또 반대로 도봉구나 금천구, 구로구 이런 데는 여전히 매물이 굉장히 귀하고”

• 강남 매물 증가·거래 둔화가 한강벨트와 4분위 지역으로 전이 중이며 강남 앞구정 등은 10억 하락거래도 나옴
• 강남 서초 입주물량(하반기 6천세대)으로 전세가 풀려 매수심리가 죽은 것이고, 입주 정리 후 전세가 타이트해지면 매매를 다시 자극할 수 있음
• 2018년 폭등 후 9~10개월 하락 뒤 2020년 다시 폭등한 전례가 있어 침체 사이클로 단정할 수 없음

💡 내집마련 생각이 있다면 매물이 쌓인 지금이 오히려 좋은 기회이니 침체로 단정해 미루지 말 것

• 서울 하급지▲ 상승

“아직은 거품이라고 보기는 살짝 어려운 거 같아요. 평상시에 꼼짝 안 하던 것들이 아직도 꿈쩍 안 하고 있어요.”

• 서울 10억 이하 중저가 아파트는 조만간 10억을 넘을 것으로 봄
• 평소 안 오르던 경기 외곽 구축이 움직이면 끝물인데 아직은 꿈쩍 안 해 거품이라 보기 어려움
• 지방 인구가 수도권으로 몰려 수도권 쏠림과 똘똘한 한 채 흐름이 이어질 것으로 봄

💡 실수요자는 전월세가 오르는 만큼 내집 마련을 검토하되 나중에 잘 팔릴 교통 요충지 아파트를 고를 것

• 서울 하급지▲ 상승

“위는 조금 눌리고 밑에가 계속 올라가는 건 내년에도 계속 비슷할 것이다. 강남 집값 박살하는 경우는 없고요.”

• 고가 매도는 차익 보호 목적이라 매도자가 곧 다른 집을 사는 수요가 되어 강남 폭락은 없고 소유주만 바뀐다고 봄
• 세제상 실거주 수요가 많은 지역이 방어·상승하고 기대감 위주 지역은 주춤할 가능성이 크다고 봄
• 위는 조금 눌리고 15~20억 이하는 계속 오르는 흐름이 내년에도 비슷하며, 토허제 확대·대출 규제 강화 가능성도 높다고 봄

💡 시세차익이 큰 고가 보유자는 2027~2028년 이전 매도가 유리. 실수요자는 시기를 재지 말고 매수(20년 뒤에는 절대 못 산다)

• 서울 하급지▲ 상승

“이 느낌 그대로 연말 내년 초까지는 일단 갈 거 같고 근데 어느 순간 다시 바닥은 다질 거고요.”

• 초고가 강남권은 반등 요인이 없어 약세, 노도강·금관구 등 중저가는 강세가 연말~내년 초까지 이어질 것으로 봄
• 21년 전고점 이후 회복하지 못한 경기권이 2027년에 많이 따라붙을 것으로 봄
• 부산 해운대, 대구 수성구, 대전 서구 등 지방 최상급지도 오를 것으로 봄

💡 하락장을 기다리며 무주택으로 있지 말고, 저평가 지역을 2년 보유 후 갈아타며 경공매를 적극 활용할 것

• 서울 하급지▲ 상승

“강압에 의해서 강제로 누르는 거 나중에 튕겨 올라갑니다.”

• 강남은 규제로 눌린 가격이라 부담이 풀리면 반등 가능성이 큼
• 한강벨트와 3강은 0.2%대로 오르며 폭등은 아니라고 봄
• 외곽과 경기 동남권은 전세난과 반도체 벨트 힘으로 상승

• 서울 하급지▲ 상승

“내년부터는 경기도의 상승률이 서울을 추월하지 않을까라고 보여지고요.”

• 내년부터 경기도 상승률이 서울을 추월할 것으로 봄
• 동남권(분당·동탄·영통)은 반도체 인센티브 본격화로 계속 자극받고, 시흥·안산 등 서쪽으로도 확산 중
• 전월세 불안과 공급 부족이 매매가를 밀어 올리며 1~2년은 더 오를 여지가 있음

💡 여력이 되면 지금 내집마련이 낫고, 1~2년은 경기도 신축이나 신안산선·신분당선 연장 역세권이 괜찮음

• 서울 하급지▲ 상승

“장기적으로 봤을 때는 그 시장의 상승 에너지를 전체적으로는 갉아먹고 상승 에너지가 약해지는 상황으로 진행이 될 것이다”

• 규제가 상승 에너지를 누적해 갉아먹어 장기 상승 힘이 약해짐
• 노도강·강서·금천은 뒤늦게 약하게 오르는 지역으로 봄
• 용인 처인구는 SK하이닉스 효과로 중장기 기회라고 봄

💡 SK하이닉스 주변 분양 단지를 노려볼 만하다

• 서울 하급지▲ 상승

“노후 대비의 중요한 포인트가 뭐냐면은 내가 집을 샀었을 때 오를 만한 자산을 사는 게 중요하기 때문에”

• 구로 등 서울 안쪽 6억대 대단지는 오를 만한 자산으로 봄
• 가치 있는 집은 통상 10년에 두 배 오른다고 봄

💡 호매실 집을 팔고 구로 쪽 서울 아파트로 갈아타고, 전월세 이동은 피할 것

• 서울 하급지▲ 상승

“강남구 같은 경우에는 세제 개편 이번에 굉장히 세게 나와서 아무래도 일부 하락 그리고 보합은 단기간으로는 피할 수 없을 것 같다.”

• 강남권은 세제 개편으로 단기 하락·보합 불가피
• 10~15억 이하 구간은 분위기가 달라 수요 지속
• 서울은 택지 없고 공사비 올라 공급 부족 지속

💡 가용 자금과 원리금 상환 여력 안에서 실거주 목적이라면 매수 시기를 늦출 필요 없음

• 서울 하급지▲ 상승

“서울 외곽이나 수도권 지역들은 올라가고 있으니까 필요한 분들이라면 내집마련 해서 마음 편하게 10년 거주한다라고 생각하시면 속편할 것 같습니다.”

• 강남 3구는 세제 개편 영향으로 하락 흐름으로 봄
• 경기 남부 반도체 벨트는 사실상 폭등 양상으로 봄
• 한강벨트는 0.2%대 안정 상승, 서울 외곽은 상승폭 확대로 봄

💡 자기 자금 계획을 넘지 않는 범위에서 실거주 목적이면 내집마련을 하고, 금리 상승을 감안해 원리금 계획은 보수적으로 세우라.

• 서울 하급지▲ 상승

“내년에도 이어질 거라고 봅니다”

• 초고가 주택은 두 달 연속 하락 중
• 중가 주택은 대출 한도 안에서 계속 오르는 흐름
• 금리 인상이 시작되면 상승폭이 줄거나 하락할 수 있음

💡 욕심 내지 말고 정책 변화와 거래량을 확인