- 서울 전역▼ 하락
“결국은 고가 아파트들이 무너질 때 2007년도 8년도 무너지고 했던 것처럼 결국 중가들도 같이 무너지지 않겠냐? 지금 사는 건 진짜 위험하다.”
- 강남구는 2월 고점 후 신현대·은마 등이 수십억 하락
- 중저가는 아직 오르나 2007년처럼 고가 뒤따라 무너질 것
- 서울 하락기는 과거 평균 6~8년, 약 30% 하락 가능
지금 사는 것은 위험하므로 청년·무주택자는 급하게 사지 말 것
데이터
서울 전체 · 매매가격지수 · 11월 2일 주 기준
103.21지난주 ▲ 0.07%
지난주 대비▲ 0.1%
4주 전 대비▲ 0.5%
1년 전 대비▲ 10.5%
지역별 가격
지역을 누르면 왼쪽이 그 지역으로 바뀌어요지역 순위
지난주 대비늘어난 곳 상위 5개
- 1+0.55%
- 2+0.42%
- 3+0.41%
- 4+0.39%
- 5+0.37%
줄어든 곳 상위 3개
- 1-0.39%
- 2-0.37%
- 3-0.17%
매매수급지수
주간 · 서울권역별 최근도심권 106.6동북권 117.3서북권 111.7서남권 113.6동남권 92.5
100보다 크면 사려는 쪽, 작으면 팔려는 쪽이 많다는 뜻이에요. 급지가 아닌 권역 단위로만 나와서 서울 전체 값을 보여드려요.
그 주 전문가 분위기
서울 전체 시각 · 막대를 누르면 그 주 발언을 볼 수 있어요■ 상승■ 보합■ 하락
10월 19일 주 서울 전체 발언 16건
닫기- 서울 전역▼ 하락
“매매가가 안 올라가면요. 전세가 월등이 유리합니다.”
- 매매 시장 힘이 약해 집값이 안 오를 확률이 높다고 봄
- 매매가가 안 오르면 집은 비용이라 전세가 월등히 유리하다고 봄
- 하락기에 대출을 끼고 버티면 경매로 청산될 위험이 크다고 봄
하락 가능성이 크면 대출을 끼지 말고 여유 자금으로만 집을 가져갈 것
- 서울 전역▲ 상승
“경기 인천 지역들이 상승세가”
- 전세가 오르고 대출이 막혀 신혼부부가 경기·인천으로 이동
- 서울은 상승은 유지하나 폭등 가능성은 낮다고 봄
- 지방도 전세가 오르면 신축 인기 단지 위주로 반등 예상
- 서울 전역▲ 상승
“뭐 당분 계속 갈 거 같아요. 계속요. 꺾일 가능성이 이제 상당히 좀 적죠.”
- 유동성이 문재인 정권만큼 풀려 있고 내년 이후 더 풀릴 기대에 공급 부족이 겹쳐 꺾일 가능성이 적음
- 한국은 대출 비중이 낮고 기업 대출 등 자금원이 늘어 금리 인상 영향은 제한적
- 강남은 쉬어가는 정도이고 순위는 바뀌기 어려우며, 수도권 외곽·지방은 하락
자금이 충분하면 강남 갈아타기는 좋은 타이밍으로 봄
- 서울 전역▲ 상승
“강북 지역들도 이제 어느 정도 올라가게 되면 턱에 차면은 저는 경기 인천으로 번질 거라고 봅니다.”
- 전세와 월세가 모두 부족해 신혼부부 등 생존 매수가 늘고 있다고 봄
- 서울 외곽이 오르면 경기·인천으로 번지고 수도권은 다 오른다고 봄
- 대출을 6억에서 4억으로 줄이면 7억 이하 지역인 경기 외곽과 인천으로 수요가 몰린다고 봄
강남은 버틸 수 있으면 버티고, 못 버티는 사람은 정리하면 됨
- 서울 전역▼ 하락
“27년이 마지막 곱이에요. 28년에는 벌써 눈에 들어오거든요.”
- 2027년이 마지막 고비, 2028년부터 판이 바뀔 것
- 재건축은 순환개발 한계에 3기 신도시 저가 공급이 겹침
- 결혼 감소로 수요가 꺾이고 외곽 상승은 라스트 댄스
분당 등 재건축 기대 단지는 10년 기다려야 하니 신중히 보고 대출 감당 여부를 반드시 점검할 것
- 서울 전역▲ 상승
“그래서 지금 서울과 지방의 집값은 양극화가 될 수밖에 없는 상황이에요.”
- 세제 개편만으로 집값이 안정되기는 어렵다고 봄
- 일자리가 몰리는 서울로 수요가 쏠려 지방과 양극화될 것으로 봄
- 규제 지역을 피해 산 지방 매수는 가격 회복이 어렵다고 봄
실수요 무주택자는 바닥을 기다리지 말고 여력이 될 때 집을 사라고 조언.
- 서울 전역▲ 상승
“서울 집값이 예전처럼 막 크게 오르는 시기는 지나도 조금씩은 미세하게 계속 오를 거 같다는 저는 개인적으로 생각을 하고 있습니다.”
- 서울 집값은 큰 상승 뒤에도 미세하게 계속 오를 것으로 봄
- 수도권 신도시는 수요가 있어 분양가보다 더 오를 것으로 봄
- 용인 SK하이닉스 주변 분양은 시세 차익을 기대할 만하다고 봄
대기업 주변과 신도시 분양을 눈여겨보고 당첨을 노려볼 만하다.
- 서울 전역▼ 하락
“폭락까지 갈 것 같지 않습니다”
- 전고점을 못 넘은 단지는 금리 부담으로 버티기 어려움
- 정리 과정이 있었던 만큼 매물 규모는 2022년보다 적다고 봄
- 정부가 대형 분양을 내면 하방 압력이 커질 수 있음
- 서울 전역▲ 상승
“정부도 지금이 유동성 증가 이런 것들이 집값을 계속 올리고 있다는 걸 모르지 않기 때문에”
- 유동성 증가가 집값을 계속 올리고 있다고 봄
- 매물 주인이 갈아타기 하려는 1주택자 위주라 거래가 줄어도 호가가 버팀
- 공급은 2028년 이후에나 나오고 인허가 단축만으로 해결 안 됨
- 서울 전역▲ 상승
“금리가 오른다고 무조건 집값이 떨어지는 것도 아니에요. 공급 상황이 2022년과 너무나 다르기 때문에.”
- 금리 상승은 매매가에 하방 압력이나 2022년과 달리 공급이 너무 부족함
- 서울 신규 입주가 2027~2029년 연 1만 호 수준이라 전월세도 계속 부족·상승
금리만 보고 내집마련을 미루지 말고 매매·전세·월세 비용을 비교해 가능하면 내집마련할 것
- 서울 전역▲ 상승
“2년을 더 기다리실 필요가 굳이 있느냐. 그냥 지금 상태에서 가능한 범위 내에서 내집마련 하시는 게 가장 좋다.”
- 서울 공급은 착공 후 입주까지 최소 4년이라 빨라야 2035년에 해소
- 전세가 사라지고 월세화가 가속되며 월세는 계속 오를 것
전월세 불안을 감수하며 기다리지 말고 가능한 범위에서 지금 내집마련할 것
- 서울 전역▲ 상승
“상승세 꺾이기에는 조금 한계가 있죠라고 말씀을 드릴 수밖에 없을 것 같아요.”
- 상승세 꺾기에는 한계가 있고 금리 인상발 급락도 어렵다고 봄. 공급 부족, 전월세 물량 소멸, DSR 규제로 하방이 받쳐짐
- 많이 오른 서울 외곽·급등 지역은 대출 부담으로 하반기~연말 보합 가능성
- 강남은 보유세 부담 매물로 눌려 있으나 조정 후 반포·잠원 등 중심으로 반등 가능성
금리 오르는 시기에 무리한 영끌 매수는 피하고, 가족 구성이 된 실거주자는 원리금을 감당할 수 있으면 내집 마련이 맞음
- 서울 전역▲ 상승
“서울의 집값은 앞으로 10년 이상 더 오를 것이다. 저는 그렇게 보고 있고요.”
- 서울 아파트는 50년간 90% 확률로 우상향해 왔다고 봄
- 내년 서울 입주 물량 급감과 재건축 지연으로 공급이 부족할 것으로 봄
- 대출 제한과 실거주 의무로 서울 집값이 더 오를 것으로 봄
11월 반포 청약에 도전하고 자녀 청약통장을 일찍 만들어 두라고 조언.
- 서울 전역▼ 하락
“하락장 초입 부분이다”
- 상승장과 하락장이 번갈아 오는 사이클은 최소 15년
- 지역별 시차로 체감은 엇갈리지만 전체 흐름은 하락 쪽
- 하락 국면은 길게 보면 몇 년 이상 이어질 수 있음
- 서울 전역▲ 상승
“우리가 지난 1년 동안 서울에서 봤던 그 구조가 그대로 경기도와 인천으로 전이되고 있다.”
- 서울 고가 지역은 매물이 늘고 조정, 15억 이하 저가 지역은 키 맞추기 상승으로 봄
- 대출이 잘 나오는 15억 이하에 전세난이 겹쳐 매매 전환이 생겼고, 이 구조가 경기·인천으로 전이된다고 봄
- 단 경기는 넓고 지역별 입주 물량 편차가 커서 입주가 많은 곳은 다를 수 있다고 봄
마구잡이로 사지 말고 관심 지역의 입주 물량을 따져 준비한 뒤 내집마련을 신중히 할 것